章劍鋒

　　財政部、國土資源部和央行新近聯(lián)合發(fā)出的一紙通知激起了人們的擔(dān)憂，通知要求自明年一月起原有新增建設(shè)用地使用費標(biāo)準(zhǔn)將提高一倍征收。有人就此警告說，這將使現(xiàn)有房價產(chǎn)生向上預(yù)期。

　　財政部綜合司一位官員率先予以回應(yīng)，認(rèn)為供求關(guān)系決定價格趨勢，新增費用只是微不足道的一點(2005年，全國土地出讓收入約為5800億元，當(dāng)年全國實際收繳的新增建設(shè)用地土地有償使用費只有200多億元，即使征收標(biāo)準(zhǔn)提高1倍也只有500億元左右，不到土地出讓收入的10%)，不會與土地基本價格產(chǎn)生直接聯(lián)系。此外，新增建設(shè)用地土地有償使用費的增收對象是各級地方政府，并非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

　　在強調(diào)土地收費不會沖擊

房價的過程中，這位官員忽略了一個事實：一項政策被運用后，其效用通常由兩部分組成，一部分是條文本身的，另一部分則在條文之外。對于一個處于敏感時期的敏感市場而言，條文之外的效用可能比條文本身更能影響市場走勢。

　　條文本身的效用有如財政部的官員所指出的那樣，將約束各級地方政府的用地擴(kuò)張，抑制固定資產(chǎn)投資增長。可是，一項政策被推出的目標(biāo)哪怕再單一，也會有波瀾效應(yīng)。

　　政府將土地費率在原有基礎(chǔ)上提高一倍征收，增加的額度雖然只有區(qū)區(qū)500億元，但依據(jù)市場經(jīng)驗，波瀾效應(yīng)的發(fā)生不取決于石塊的大小和水面打擊對象、打擊方位和打擊力度，只取決于石塊這一打擊工具本身。也就是說，影響土地基本價格和

房地產(chǎn)價格的實質(zhì)因素，不是收費額度的大與小或高與低，只要額度一提高，就會產(chǎn)生影響。

　　如果我們將新增的一倍標(biāo)準(zhǔn)看作是國家手中的一塊石頭，打擊目標(biāo)是地方政府，地方政府此后當(dāng)然需要多掏一倍的費用向國家購買土地使用權(quán)。假設(shè)受新政影響出現(xiàn)財力不濟(jì)，地方政府就會有兩種選擇：要么將資金集中起來，只向國家購買那些必需使用的土地，不再盲目擴(kuò)張；要么透支政府信用想方設(shè)法籌措資金，向國家申請更多用地，然后再在這些土地轉(zhuǎn)賣給

開發(fā)商或者其他使用人的過程中，將地價提高。

　　根據(jù)經(jīng)驗，后一種選擇將會占大比例。以往的評估結(jié)果會告訴他們，以土地為中心的發(fā)展壓倒一切，有了土地就不會吃虧。即使眼下需要損失一倍的資金取得土地，但是日后的收益會遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于支出。

　　就條文本身而言，新增收費標(biāo)準(zhǔn)似乎只針對地方政府，沒有涉及開發(fā)企業(yè)。但需要注意，地方政府并非土地的終端使用人，在土地使用權(quán)屬關(guān)系的確立過程中，地方政府類似于中介，他從國家那里申請到用地若干，然后又將這些用地通過招拍掛或協(xié)議方式賣給作為終端使用人的開發(fā)企業(yè)或其他使用人，在這個過程中，地方政府需要終端使用人交納兩部分費用：取得成本和政府收益，以使自己在不受損失的同時還能有所收益。

　　這時候，新增收費標(biāo)準(zhǔn)必然會與開發(fā)企業(yè)產(chǎn)生聯(lián)系，因為地方政府以新增標(biāo)準(zhǔn)向國家申請用地，付出了取得成本，這部分費用將計入土地價格中由終端使用人承受。當(dāng)開發(fā)商利用這一到手地塊建設(shè)商品房時，則必然會將這一新增收費標(biāo)準(zhǔn)體現(xiàn)到房價上去，讓購房者共同分擔(dān)，這就形成了一個鏈條的價格互推沖擊。

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