目前，解決房地產帶來的社會問題，只能是使房價上漲的收益讓社會分享，而不是僅讓少數老百姓和開發商得利

　　日前，北京市建委公布了今年第三季度新建商品期房交易市場價格，北京普宅期房預售成交均價為7825元/平方米；城四區普宅期房成交均價已超1.2萬元/平方米。同時，新建商品房中大戶型依然占絕對優勢，部分地區套均面積超過200平方米。(11月29日《新京報》)一些百姓對這個結果難以接受，但一些研究房地產市場的人早有預料，筆者在三年調控以來所寫的文章中都是看漲。房價只受市場供求關系決定，這個基本規律不受任何個人、機構、團體的意志控制。即使撇開房地產開發商，老百姓集資建房房價仍然會漲，試想如果老百姓愿意集資建房，就說明大家預期房價仍然會漲；即使沒有溫州炒房團、山西煤老板的炒作，北京的房價仍然會漲，溫州、山西的房價也在漲，這是全國的普遍現象，炒房團沒炒拉薩的住房，但青藏鐵路開通后，房價也在漲；即使所有的二手房交易征收100%的所得稅，房價仍然會漲，供不應求時，任何稅收都會轉嫁到價格中；即使所有的商品房都造30平方米以下，房價仍會漲，房子小了，富人就不買別墅，轉而購買多套，與中低收入者在同一市場中競爭；即使把開發成本每一項都公開，房價仍然會漲，所有的成本都公開了，按公開成本計價，必然要保證開發商的利潤一塊；即使把外資清理出房地產領域，房價仍然會漲，外資既買房，同時也建房，建房少了房價也會漲。

　　有位教授用“端盤子”來形容調控

房價，如果眼睛看著盤子走，一定會失去平衡，只有靠感覺調節，讓身體自我平衡，才能端穩盤子。現在各級政府、團體和百姓都把眼睛盯著“房價”這個盤子，一定會更加不平衡。新的“國六條”涵蓋了稅收、信貸、土地、供應、市場、結構乃至信息，但并沒有很好地抑制房價，為什么我們現在還不能反思一下房價上漲是否必然。韓國的房價下不來，建設部部長辭職，房價照樣下不來。美國的房價大漲又大跌，老百姓很少關注，政府也不控制房價，美國已經制定了完善的稅收金融調節制度，這才是我們需要學習的。

　　調控只是穩定房價，而沒有說打壓房價。三年來，調控應該說把住房市場中很多不健康的因素都消除了。但是，相對健康的房市中的房價仍然會漲，則可能是中國近期面臨的客觀規律。中國的小

戶型少，其實大戶型也少，如果多了就賣不出去，開發商就不造大戶型了。在大小戶型都少的情況下，開發商首先是做大戶型。把

房地產問題調控歸納為控制價格、面積、比重都不能解決根本。張元端先生測算20年之內，中國城市要轉移進來的人口有四億到五億人，每年至少需要五億到六億平方米的開工量，而現在中國每一年的開工面積大概是三億平方米左右。中國目前的城市土地是否能承受翻番的房地產開發，需要進一步研究。

　　事實上，如何在漲的前提下解決好每戶家庭的居住問題，才是政府應該重點關注的。

　　當前，房價漲是讓一部分已經購買住房的老百姓受益，讓開發商和一些地方政府部門得利。中國目前的人口收入結構是“倒金字塔型”，少部分群體收入高，收入低的人口占大部分，這種結構導致短期內中國難以用住房保障解決所有中低收入的住房問題。只有人口收入結構是“紡錘型”，社會上只有少部分低收入者，政府才可能全部解決其居住問題。

　　目前，解決房地產帶來的社會問題，只能是使房價上漲的收益讓社會分享，而不是僅讓少數老百姓和開發商得利。

　　筆者認為，物業稅可能是可預計的政策中最可能使房價穩定的工具。目前，也只有物業稅，才能讓社會分享房價上漲的收益。如果實行物業稅，百姓不會因為房價漲去買排隊房，有多余住房的百姓可能也不會留著傳子傳孫，開發商不會迎合大戶型的需求。總之，這可能會使目前一系列的問題都大大緩解。

　　□陳則明(上海社科院房地產業研究中心學術部主任)

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