詹姆斯·漢密爾頓

　　有篇《可計算的風險》的文章寫道：“在房市繁榮時期，有兩種截然不同的對繁榮的看法。被廣泛接受的看法是，繁榮是基于基本面的，而在2005年可能有一些‘泡沫’。而少數人持有的觀點是房市已經泡沫化。這種觀點的依據是投機的存在：當天買隔天賣的投資性買房，以及購房者運用了超大杠桿，比如使用非傳統的抵押產品。”

　　在我看來，“泡沫”應定義為得不到基本面支撐、僅僅因為預期未來價格將上漲而推動的價格上升。要解釋房市泡沫論，我面臨的難題之一就是，為何美國各州之間房價上升的幅度如此不一致。在2001年一季度到2005年一季度，加利福尼亞、內華達和佛羅里達州的房價上漲，比俄亥俄、田納西和印第安納等州要快得多。這僅僅因為沿海地區的居民預期房價上升得更快，或者因為那些人口和打算購房的人數增加比較快的地方，才會出現泡沫嗎？

　　的確，美國整體

房價的上升中，也有與人口增長不相關的成分存在。但是這很容易由這段時間利率比較低來解釋：你當然可以嘗試建立模型，得出現在的基本面應當出現什么樣的房市價格，這當中也必然會忽略一些因素。我過去一篇論文的結論顯示，在投機泡沫情況下，市場價格對那些被忽略因素(比如對當地人口增長率的預期等不可觀測的因素)的反應，與對可觀測的數據的反應是一樣的。

　　如果低利率確實是房市繁榮的關鍵因素，而提高利率則是房市下行的最主要原因，那么我推測，今年夏天以來抵押利率的下降可能會逆轉房市的頹勢就是合理的。而在9月，確實有跡象顯示這種推測可能存在，比如房地產企業股價上漲，當月未售房屋庫存下降等。然而，10月的數據則讓這個推測產生動搖。

　　即使沒有10月那些令人擔憂的數據，即使堅信房市遵循基本面的觀點，那么對于非傳統抵押產品的爆發式增長，也無法不產生憂慮。低利率是這一現象出現的原因之一，但是任何一個新古典主義經濟學家都會很自然地擔心，是否存在市場失靈或者隱性政府擔保，而讓抵押產品沒有為風險充分定價。另外，即使是傳統智慧都認識到了2005年房市存在“一些泡沫”，那么預期從看漲變為看跌本身也會對房市產生巨大的打擊。

　　我確信的一點是，撰寫《可計算風險》文章的觀察家們和我都很有興趣看看這周的房屋銷售數據。

　　(作者為美國加州大學圣迭戈分校經濟學教授，王慧卿譯)

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