鄒嘯鳴，鉛筆經(jīng)濟(jì)研究社發(fā)起人、理事。現(xiàn)供職于江西師范大學(xué)，從事經(jīng)濟(jì)學(xué)教學(xué)與研究工作。90年畢業(yè)于陜西財(cái)經(jīng)學(xué)院，堅(jiān)信經(jīng)濟(jì)理性是提升國人幸福程度的有效途徑。曾在《經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)》、《經(jīng)濟(jì)學(xué)家茶座》、《權(quán)衡·新青年》等媒體發(fā)表多篇經(jīng)濟(jì)評(píng)論文章。

　　11月27日-12月3日，新浪財(cái)經(jīng)把一周的時(shí)間留給鄒嘯鳴。----編者按

期待更合理的土地新政     11月27日  星期一

　　文/鄒嘯鳴

　　電影《閃閃的紅星》中有個(gè)經(jīng)典鏡頭：一大群手握空米袋的人聚集在米店門口，用拳頭憤怒地捶著店鋪的那緊閉的們，吼到：“老板真壞，有米不賣”。形象猥褻的老板則躲在里面瑟瑟發(fā)抖。

　　現(xiàn)在，相似的一幕正在上演，對(duì)房價(jià)上漲充滿憤怒的人們將怒火噴向開發(fā)商，認(rèn)定是因?yàn)樗麄儭靶奶�黑”�?dǎo)致了自己買不起房。人們堅(jiān)信：“老板真壞，有房不賣”。

　　這種邏輯，從解放前錯(cuò)到改革后。

　　戰(zhàn)爭狀態(tài)是導(dǎo)致根據(jù)地大米短缺的根源，而價(jià)格僅僅是短缺狀態(tài)的信號(hào)。人們即使將老板殺了，既不能改變戰(zhàn)爭狀態(tài)，也不能改變短缺狀態(tài)和饑餓的程度。

　　對(duì)“有米不賣”的仇恨，則導(dǎo)致了私商被鏟除以及農(nóng)民的私地歸公社的結(jié)果，進(jìn)一步導(dǎo)致了效率下降，和平時(shí)代也餓死了人。

　　供給增加才能導(dǎo)致成交量上升，導(dǎo)致短缺狀態(tài)解除，導(dǎo)致價(jià)格下降。人們的福利才會(huì)增加。無論是米市還是樓市，道理都一樣。

　　于是問題來了：中國城市，到處在開工建樓，供給一直在增加，為什么短缺沒有得到解除呢？我覺得是因?yàn)樾枨笊仙�的更快，而供給增加的速率則受到抑制。

　　對(duì)樓市的需求之所以上升的非常快，首先是人的因素：人們?yōu)榱烁纳谱陨硖幘扯�產(chǎn)生了對(duì)房屋的新需求。中國的工業(yè)化發(fā)展非常迅速，大量的農(nóng)業(yè)人口正在迅速轉(zhuǎn)變?yōu)楣�業(yè)人口，城里人會(huì)發(fā)現(xiàn)：陌生人越來越多。城里人也為了改善自身的享受而對(duì)更好的房子產(chǎn)生了需求。其次就是錢的因素：收入差距急劇擴(kuò)大是一種事實(shí)。只有有錢的人才有能力將愿望變成現(xiàn)實(shí)——真實(shí)需求來自有錢的人。無論他們的錢的來路是白、是黑或者是灰。

　　有兩個(gè)改革對(duì)刺激住房需求非常重要：一個(gè)是住房消費(fèi)信貸制度，另一個(gè)是住房公積金制度。前者幫助很多的收入水平不高者提前實(shí)現(xiàn)了改善住房條件的愿望，當(dāng)然也同時(shí)刺激了部分樓市炒作。提高利率也許會(huì)抑制部分炒作者，但同時(shí)打擊了改善者愿望的實(shí)現(xiàn)。提高首付門檻的效果與提高利率的效果類似。

　　而住房公積金制度則對(duì)解決現(xiàn)在這些購房者的怨言尤其無效——當(dāng)初設(shè)立這項(xiàng)制度是為了安撫當(dāng)年那些沒有搭上末班車的體制內(nèi)的人。所以，行政、事業(yè)單位的公積金來自財(cái)政稅收。企業(yè)的公積金可以納入成本。而且這種公積金發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)與權(quán)力系數(shù)高度相關(guān)，收入越高者從納稅人那里獲得的補(bǔ)貼越高。私有企業(yè)，政府則只給政策不給錢。這種制度誘導(dǎo)人們向權(quán)力頂禮膜拜，因?yàn)闆Q定規(guī)則的，本來就是有權(quán)的人。

　　人的因素和錢的因素都導(dǎo)致了對(duì)住房的需求的上升。而顯然只有有錢的人才能實(shí)現(xiàn)購房的愿望。他們的需求才被稱為“有效需求”。買不起的人不是沒有需求，而是需求沒有收入作為支撐，所以需求無效。

　　買不起的人很容易將怨言發(fā)泄到出售者頭上，但這顯然屬于打錯(cuò)了板子：出售者沒有能力決定購買者的收入水平，出售者僅僅是“認(rèn)錢不認(rèn)人”——所有的老板其實(shí)都一樣，無論他們賣的是什么商品。

　　買不起的人，部分原因在自身，部分原因在社會(huì)。自身所掌握的不可替代的知識(shí)和能力的多寡，是決定自身收入水平的最重要因素。但命苦也要怪社會(huì)——壟斷行業(yè)的高收入跟效率無關(guān)，但為什么難以下降？住房公積金向權(quán)力傾斜公平嗎？

　　提高稅收、提高利率、提高首付門檻，的確可以打擊有效需求。但買不起的人不要跟著瞎高興——這意味著買不起的人將更加買不起，因?yàn)閴阂中枨笏�能壓抑的，就是這些收入水平不高的動(dòng)心者的需求。

　　這意味著，即使將來房價(jià)因?yàn)檫@種“組合拳”而被打下來了，這些今天埋怨“價(jià)格太高”的人，也會(huì)因?yàn)椤皟r(jià)格不太高”而買不起。他們會(huì)因?yàn)槎愗?fù)更沉、債息更重、首付門檻更高而對(duì)“更便宜的房子”望而卻步。屆時(shí)，那種心態(tài)將是啞巴吃黃連。因?yàn)檎�是自己所歡呼的政策，導(dǎo)致了自己享受不到改善住房所帶來的幸福。

　　管緊信貸和管緊土地兩個(gè)閘門，有相當(dāng)部分的力量是被用來壓抑住房供給的。包括土地招、拍、掛所能解決的，僅僅是土地利益不允許流到地方官員小集團(tuán)的口袋。這對(duì)打擊腐敗非常有利，但對(duì)降低建房成本和房價(jià)無效。現(xiàn)在有的輿論開始將怨言向地方政府集中，清除腐敗永遠(yuǎn)是對(duì)的，無論是那一級(jí)官員的腐敗。但是清除腐敗不要同時(shí)清除地方政府間的競爭帶來的經(jīng)濟(jì)活力。

　　只要房價(jià)仍然在上升，怨言就會(huì)同步上升。三年以來的樓市調(diào)控政策是否對(duì)癥，值得打個(gè)問號(hào)。對(duì)于老百姓而言，一千個(gè)部門，一萬個(gè)政策，“降價(jià)”只是手段，并非最終目標(biāo)，更多的窮人能買上房子才是最終目標(biāo)，才是檢驗(yàn)政策有效性的標(biāo)準(zhǔn)。

　　目前的形勢(shì)已經(jīng)比較嚴(yán)峻了：到底是因?yàn)樵綕q所以越控還是因?yàn)樵娇厮�以越漲，或者是因?yàn)閷覒?zhàn)屢敗所以屢敗屢戰(zhàn)，誰也說不明白。給下一步的政策留下的回旋余地越來越逼仄。由于收入結(jié)構(gòu)的不平衡不是短期所能迅速改善的，但土地所有制度卻是可以迅速改變的——我建議將現(xiàn)在的城市土地“公有制”改變?yōu)椤巴恋毓�民所有制”�?/p>

　　這就要求政府放棄對(duì)土地利益的覬覦，增加供給才能有效打擊價(jià)格。其實(shí)，值得炫耀的不是政策“鐵腕”有多強(qiáng)硬，而是多么符合市場運(yùn)行的規(guī)律。當(dāng)社會(huì)矛盾累計(jì)到一定程度的時(shí)候，“逼”出一個(gè)更合理的制度的事例，在中國歷史上屢見不鮮。

　　這項(xiàng)值得期待的土地“新政”的好處是顯而易見的：將立刻導(dǎo)致土地供給的迅速增加；土地的迅速增加將立刻導(dǎo)致房屋供給的迅速增加。只有供給增加才能既導(dǎo)致房屋價(jià)格下降，又導(dǎo)致在收入結(jié)構(gòu)不發(fā)生改變的情況下，更多的窮人能園買房夢(mèng)。其他附帶的好處是：那些通過違法的渠道囤積的土地和建設(shè)的房子，迅速貶值，而無須中央政府花費(fèi)巨大的成本去搜尋。

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