王吉舟

　　2006年，錢，居然成了房地產開發商想繼續發展就必須解決的首要問題。這個變化看起來是如此荒謬，因為就在兩年之前，房地產幾乎是一個印刷鈔票的行業。

　　一方面，進入2006年后，主要針對房地產業的調控措施使小房地產商紛紛轉讓土地，關門冬眠；大房地產商放慢腳步，匍匐前進。但日益飛漲的房地產價格指數告訴我們，開發商悶聲發財的步伐之所以變慢，其根本原因是拿地的風險和成本同步增加。因此，房地產開發商已經學會了在調控下“一步一個腳印”的發展方式，這樣，發財速度雖然慢了很多，但是畢竟還是有得賺。試圖“跳著奔跑”的孫宏斌被摔得鼻青臉腫，他用自身的失敗告訴大家，今天玩兒房地產，光指望貸款和熱情已經不行了，手里的銀子不夠，最終會受到羞辱。

　　另一方面，中國

房地產業全行業依然超過25%的年實際利潤率，使國外地產投資機構依然眼熱。德意志銀行、GE資本、摩根大通、摩根士丹利這些機構，早在數年前就籌備了專門針對中國房地產市場的私人

理財基金和共同基金。他們手里有的是錢，就是缺乏好項目。

　　于是，雙方的合作，看起來幾乎就是一個“干柴烈火”的過程。

　　然而事實上，我們并沒有看到“爆燃”的局面。外資在房地產業的成功，并沒有比其他行業熱絡多少。在這個行業如此被看好的今天，不能不說有些奇怪。為什么？

　　去年，一位香港房地產投資基金經理來北京看地，跟一位筆者熟悉的

開發商談了數輪，始終不見內地開發商合作的興趣。基金經理最后形容：這是一群坐在金馬桶上便秘的人。他不能理解，為什么這位開發商對他手里的大筆外資不感興趣。

　　其實，房地產行業里沒有人對資金不感興趣，問題是，資金成本成為阻隔雙方合作的鴻溝。以北京市房地產市場為例，這樣的鴻溝至少存在于兩個方面。

　　首先，好的地產項目，不光是外資在盯著。任何一個中國本土勢力的投資機構，都知道北京東四環、北四環板樓住宅項目的含金量，都清楚好的房地產項目的資金投入與市場產出的比例關系。因此，北京的好地、好樓盤項目，實際上資金的選擇面是很寬的，無論是銀行行長，還是信托公司老總，都對這樣的項目笑臉相迎。無論宏觀調控多嚴格，大家總是要賺錢做生意，擺在嘴邊的肥肉，誰會放過？再者，中國有句俗話叫“強龍難壓地頭蛇”，北京的房地產開發商更是深諳此道。外資雖道貌岸然，但畢竟離北京太遠，這里的一畝三分地，還要有很多職能部門管理、照應。因此，與本土強勢投資機構聯盟，不但可以解決資金問題，更可以形成強大的“院外游說團體”，與政府“公關”的成本大大降低，而成功的把握大大提高。因此，無論外資承認與否，他們實際上是第二輪次的宴會分享者，最好的項目，一般他們是搶不到的。

　　其次，外資的規矩一般頗為嚴格。一位北京著名開發商，曾私下以“水淺王八多”來形容與外資合作的繁瑣。其實，房地產行業作為公權力私有化的最大收益者，有很多原始的東西是不可以公開的，很多隱形成本也是不能入賬的，其中原因，大家都能理解。但是，如果外資想把相中的企業拿到境外去上市，就不能再含糊其詞，玩兒“肉爛在鍋里”的會計游戲了——不是坐在金馬桶上的朋友不愿意站起來，實在是他因為怕被別人識破而不敢站起來。

　　這樣的文化與財務鴻溝，形成了特殊的國情，阻礙了房地產開發商與外國資本的聯姻。但事實上，越是中小城市，這種阻礙反而越小。中小城市對外資介入本地區土地開發，往往是從市長到局長一路綠燈，仍然一如北京15年前。但可惜，今天的外資普遍眼光很高，聯姻的范圍總是在北京、上海周邊轉來轉去，這多多少少也成了阻礙雙方合作的一大障礙。

　　從全局的眼光看，這種層層阻礙倒未必是壞事，如果雙方合作太快、太順利，房地產商拿地、對抗調控的底氣就會更粗，地價成本會進一步上漲。這種上漲終歸要轉移到住房零售價格上，由購房居民承擔，這無疑會使房地產價格進一步上漲，使老百姓的買房壓力更大。再者，大筆的房地產超額利潤難免從中國轉移出去，而這種超額利潤的根源，實際上是居民購買住房的超額支出，在房地產體制仍然沒有健全的前提下，開放過早，可能造成難以彌補的經濟損失。已經有一群草根地產商發制度漏洞的橫財也就罷了，要是再攙和進來洋人，局面難免雪上加霜。

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