記者 程瑞華

　　今年，在一系列的宏觀調控政策下，房地產業步入調整期，房價的走勢以及房地產業的走向格外受人關注。國家發改委和國家統計局日前聯合發布調查結果顯示，今年第三季度，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲5.5%，漲幅比上季度低了0.2個百分點，但是新建商品住房銷售價格同比上漲6.7%，漲幅比上季度高0.3個百分點。國家發改委有關負責人指出，我國住房供應結構性矛盾依然突出，部分城市房價上漲仍然偏快，離預期目標還有差距。

　　“穩定價格”是這次房地產宏觀調控的主要目標之一。從今年4月底開始，國家關于房地產調控的政策頻頻出臺，涉及范圍涵蓋信貸、稅收、利率、外資、

戶型結構、土地出讓、市場信息等等，其中有些領域還有多項政策的制約。這些政策可以說涉及了房地產市場的各個環節。但從近期權威部門發布的統計數據看，調控結果還不能盡如人意。

　　從統計數據來看，住房價格依然偏高。現在的房價已經遠遠高于我國居民的承受能力，國際公認的比較適宜的房價收入比為5，即普通居民花5年的收入就可以買得起一套房子，而我國北京、上海等大中城市的房價收入比早已突破了10點大關。上海更是達到了14。

　　以北京為例。2006年北京平均商品住房銷售價格接近8000元/建筑平方米，如果買90平方米的房子，每套價格為72萬元，加上

契稅、公共

維修基金為74.52萬元。而根據1至7月的數據，預計今年每個家庭2.8人的可支配收入為56515元，住房價格與城市居民家庭可支配收入的比值為13：2。如果按照二成首付和6.84%的房貸利率抵押貸款20年，每月需要歸還月供4042元，約為家庭月收入4710元的85.8%，遠超過40%的國際警戒線。

　　房價的不斷上漲帶來的風險是多方面的。首先是財政風險。近年來，不少城市從出售土地中得到大筆財政收入，急劇擴大的房地產市場也給政府帶來大量新增稅收收入。城市財政收入對房地產業的依賴也增大。但政府的支出通常是剛性的，就是說，開支項目只能增而很少能夠減下來。一旦房地產業進入收縮期，地方政府可能面臨入不敷出的尷尬。

　　其次是經濟的結構性風險。目前房地產市場的發展帶有某種爆發性，因此，整個經濟對房地產業及其相關產業的依賴增大，經濟增長的動力中相當大部分來自房地產及相關產業。可以設想，一旦房地產市場出現收縮，則城市整體經濟將受到極大沖擊。

　　同時，房價的過快增長可能導致的直接結果就是投資反彈。在宏觀政策特別是提高房地產貸款資本金比例等金融政策的調控下，伴隨著房地產國內貸款迅速下降，房地產開發和全社會固定資產投資增長也明顯回落。但由于房價的過快上升，吸引購房定金及預交款增長大幅提高，將可能造成房地產開發投資出現反彈。

　　特別值得注意的是，房地產作為資金密集型產業，隨著銀行貸款在房地產業各個環節支撐作用的加強，其中蘊含的金融風險也會逐漸凸顯。央行在日前公布的《中國金融穩定報告(2006)》中，對房地產金融風險發出了警示，指出，房地產市場波動帶來的宏觀經濟波動、房地產價格下跌和房地產信貸下降以及銀行信貸損失等三大潛在金融風險值得關注。

　　有專家指出，我國房地產市場存在異常上漲現象。這種價格與價值相背離的長期上漲，必然會導致房地產泡沫。日本的房地產金融泡沫，我們應當引以為戒。20世紀80年代后期，為刺激經濟的發展，日本中央銀行采取非常寬松的金融政策，鼓勵資金注入房地產及股票市場，致使房地產價格暴漲，其間日本六大城市的地價指數10年內上漲6倍，地價市值總額高達2400兆日元，相當于當時美國地價總值的4倍，單價為美國的100倍。到了1990年，隨著國際資本獲利后撤離，由外來資本推動的日本房地產金融泡沫迅速破滅，房地產價格隨即暴跌，1996年的地價指數降到1989年的三分之一，地價總值從2400兆日元縮水至1700兆日元。日本房地產業全面崩潰，壞賬高達6000億美元，日本由此陷入了長達15年的經濟蕭條和低迷，遭受了該國歷史上最為漫長的經濟衰退，至今未能徹底走出陰影。

　　當前，我國房地產市場發展正處在緊要關頭。中央多次強調，必須把解決房地產投資規模和價格上升幅度過大的問題，作為當前加強宏觀調控的一個突出任務。雖然目前住房價格上漲過快是局部性和結構性問題，但如不及時加以控制和處理不當，有可能演變為全局性問題。國務院相關職能部門的官員最近在不同場合，都表達了今后工作要重在落實已出臺的各項調控措施上。在“國六條”的多項措施基本“對癥下藥”的前提下，當下的關鍵在于落實。因此，各地區、各部門要充分認識房地產業的重要性和住房價格上漲過快的危害性，要按照落實科學發展觀的要求，以對人民群眾高度負責的精神，高度重視穩定住房價格工作，貫徹落實好國務院各項調控政策措施，促進住房價格的基本穩定和房地產業的健康發展，鞏固和發展宏觀調控的成果，確保國民經濟持續健康快速發展。

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