張楠

　　“我們好多鄰居都想趕在政策出臺(tái)前把房子賣掉，晚了就賣不出去了。”劉先生說(shuō)。而他正是購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房后的首批獲利者之一，按照北京市關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用房“住滿五年方可上市交易”的規(guī)定，近日他出售了位于回龍觀的一套經(jīng)濟(jì)適用房。2000年，他以2650元/平方米的價(jià)格購(gòu)得此套住宅，6年后，他以5100元/平方米的價(jià)格售出，去掉10%的綜合地價(jià)款，他從這套110平方米的房子中賺了27萬(wàn)，年投資回報(bào)率達(dá)12%。

　　劉先生所說(shuō)的“政策”指的是北京市規(guī)劃委9月底公布的《北京住房建設(shè)規(guī)劃(2006-2010)》(公示稿)。該規(guī)劃顯示，未來(lái)經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)模式將由銷售為主過(guò)渡到租售并舉；同時(shí)探索建立經(jīng)濟(jì)適用房實(shí)行“內(nèi)循環(huán)”的流轉(zhuǎn)模式，即經(jīng)濟(jì)適用房不得直接上市，改由政府回購(gòu)。“租售并舉、以租為主”將成為今后經(jīng)濟(jì)適用房政策調(diào)整的方向。

　　我國(guó)自1998年實(shí)行經(jīng)濟(jì)適用房制度以來(lái)就明確，經(jīng)濟(jì)適用房是具有保障性質(zhì)的政策性商品房，政府通過(guò)土地補(bǔ)貼、減免稅費(fèi)等方式建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房，以補(bǔ)貼房?jī)r(jià)的方式解決城鎮(zhèn)中等偏下和低收入居民家庭的住房問(wèn)題。但在實(shí)際交易過(guò)程中，卻違背了政策制定的初衷。

　　“寶馬”、“奔馳”等高檔車在某經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)隨處可見的報(bào)道頻頻見諸報(bào)端，小區(qū)里竟有200平方米的“豪宅”戶型更令中低收入者望塵莫及，經(jīng)濟(jì)適用房?jī)叭怀闪烁辉＜彝��?zhēng)相搶奪的“救濟(jì)糧”。建設(shè)部政策研究中心的調(diào)研報(bào)告指出，由于經(jīng)濟(jì)適用住房只售不租，一方面導(dǎo)致政府年年要拿出大量土地投入建設(shè)，土地供應(yīng)壓力與日俱增；另一方面，由于獲得產(chǎn)權(quán)五年后就可以上市流通，補(bǔ)交的地價(jià)款與巨大增值收益相比顯得微不足道，造成投資性購(gòu)房踴躍，而真正需要住房的低收入家庭群體則很難買到，無(wú)法享受到政府的住房保障，引發(fā)新的社會(huì)矛盾。

　　正是由于當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)適用房政策缺乏合理的分配原則以及容易滋生尋租腐敗等弊端，專家認(rèn)為，有關(guān)經(jīng)濟(jì)適用房的政策轉(zhuǎn)向已經(jīng)成為必然，出臺(tái)相關(guān)政策已是迫在眉睫。

　　“租賃經(jīng)濟(jì)適用住房是指以低于市場(chǎng)租金向低收入家庭出租，政府給予租金補(bǔ)貼。相對(duì)于現(xiàn)行的經(jīng)濟(jì)適用住房出售方式，租賃方式可以根據(jù)供應(yīng)對(duì)象的家庭收入多少和變動(dòng)情況，靈活調(diào)整保障資源分配的對(duì)象和租金水平，可以根據(jù)不同收入家庭靈活確定保障程度，更加公平地配置保障資源。”建設(shè)部政策研究中心有關(guān)專家告訴記者。

　　從各地實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)看，租賃與出售方式相比，利多弊少，主要體現(xiàn)在：第一，政府主管部門需要擁有大量的房源，以讓保障性房屋在低收入家庭的準(zhǔn)入退出過(guò)程中流通起來(lái)，可以不斷循環(huán)地再分配給新增加的低收入家庭；第二，我國(guó)住宅用地的使用權(quán)是70年，保障性住房被固化在70年中顯然缺乏合理性。另外，以租為主，還會(huì)以經(jīng)濟(jì)手段有效擠掉投資性和尋租行為，使保障性住房真正滿足低收入家庭的需要。租賃型經(jīng)濟(jì)適用住房將是解決當(dāng)前住房保障制度斷層問(wèn)題，并實(shí)現(xiàn)與廉租住房制度相銜接的有效方式。

　　再過(guò)幾年，北京將迎來(lái)經(jīng)濟(jì)適用房上市的高峰，如何防止投機(jī)者從中漁利？采用“內(nèi)循環(huán)”政府回購(gòu)的方式成為“有的放矢”。專家認(rèn)為，在現(xiàn)行制度下，這種有限制的周轉(zhuǎn)方式有利于通過(guò)經(jīng)濟(jì)手段擠出已不符合條件的購(gòu)買者，讓他們?nèi)ナ袌?chǎng)上購(gòu)買有完全產(chǎn)權(quán)和投資獲利空間的商品房。

　　“經(jīng)濟(jì)適用房的未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)是逐步與廉租住房制度對(duì)接，確保在社會(huì)平均收入水平以下的困難群體可以得到基本的住房保障，即：低收入家庭租賃經(jīng)濟(jì)適用住房，而中低收入等階層則通過(guò)公積金等金融稅收支持在市場(chǎng)上購(gòu)買中低價(jià)位中小戶型的住房，逐步與限價(jià)商品房并軌。”中國(guó)房地產(chǎn)與住房研究會(huì)秘書長(zhǎng)張?jiān)�端表示�?/p>

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