馬國川

　　從許多國家的經驗來看，房地產業很容易成為銀行界的金融風險的一個隱患。東南亞危機中，許多銀行就是因為受房地產業的拖累而破產。殷鑒不遠，能不慎乎？盡管新爛尾樓在整個上海樓市中所占的比重不大，對樓市的影響也有待觀察。但是“秋風起于青萍之末”，爛尾樓所蘊藏的房地產信貸風險，應該引起有關部門的高度警惕，積極防范和應對。

　　目前上海不少開發商遭遇資金困境，甚至有一些開發商已經瀕臨崩盤的邊緣。上海易居房地產研究院

　　研究員楊紅旭預計，今年年底將是考驗開發商承受能力的重要時刻，明年開發商的資金問題將會體現得更明顯，“很有可能如歷史上曾經出現的那樣，

上海樓市不久就會出現爛尾樓的現象”。

　　盡管有些專家認為，新爛尾樓在整個上海樓市中所占的比重不會很大，對樓市的影響力會比較有限。但是，也應該認識到，新爛尾樓的出現不僅會加重購房者的觀望情緒，也會造成銀行方面對房地產信貸更加的謹慎。這樣就可能造成惡性循環：爛尾樓導致銀行惜貸，銀行惜貸造成更多的爛尾樓，最終釀成金融風險。

　　有統計表明，2004年房地產開發資金總共籌措的17168.8億元中，銀行貸款的比重在55%以上。目前，四大國有商業銀行匯總的不良貸款率低于5%。但房地產開發商貸款質量較差，農行和中行的不良貸款率分別達到16%以上和12%以上，工行和建行的不良貸款率也維持在7%左右。與此形成鮮明對比的是，近年來開發商的自有資金逐年下降。以上海為例，房企自有資金2001年為18.84%、2002年為17.53%、2003年為16.94%。直到2004年下半年，相關政策要求房地產開發企業(不含

經濟適用房項目)的自有資金比例必須從20%提高到35%以上。

　　1994年出臺的《城市房地產管理法》建立了商品房預售許可制度，11年以來，預售已經成為房地產開發融資的重要手段。目前我國各主要城市商品房預售比例普遍在80%以上，部分城市甚至達90%以上。據有關專家介紹，根據測算，預售項目資金比現售項目資金的動態回收期約縮短10個月。雖然房地產開發企業的自有資金比例提高了，但是同期的房地產開發企業自有資金利潤率卻居高不下，仍以上海為例，2001年為38.12%、2002年達到86.36%、2003年為74.24%，自有資金的利潤率為同期社會平均利潤率的10倍以上。

　　這說明開發商所得到的是驚人的暴利，就像“一手拿口袋，一手拿耙子摟錢”一樣！可是在這同時，開發商卻將房地產市場過熱及存在的市場風險、房地產開發企業高負債經營隱含的財務風險轉移給了銀行。房地產價格上漲過快容易造成市場價格過分偏離其真實價值，從而產生泡沫。一旦泡沫破滅，作為抵押物的房地產就會貶值甚至大幅縮水，開發商很容易脫套，而銀行卻可能陷身泥潭。

　　從許多國家的經驗來看，

房地產業很容易成為銀行界的金融風險的一個隱患。東南亞危機中，許多銀行就是因為受房地產業的拖累而破產。殷鑒不遠，能不慎乎？盡管新爛尾樓在整個上海樓市中所占的比重不大，對樓市的影響也有待觀察。但是“秋風起于青萍之末”，爛尾樓所蘊藏的房地產信貸風險，應該引起有關部門的高度警惕，積極防范和應對。

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