汪利娜

　　中國財經報

　　●我國房地產市場信息不透明 ●當務之急是完善信息披露制度，建立一套清晰的指標體系

　　近期，英國著名房地產研究機構瓊斯蘭格拉薩利研究所公布了全球房地產透明度指數，中國房地產透明度排名第42位。我們且不論此類排名的合理性和權威性，但我國房地產市場信息不充分是一個不可回避否認的事實。

　　空置率。在近期房地產泡沫論爭中，“空置率超過國際警戒線”是人們頻繁使用的論據之一。但是，何謂空置率？在我國卻是一個含糊不清的概念。在國家統計主管部門和建設主管部門，只有新建房屋空置面積的數據，那么，在城鎮存量住房面積、套數總量不清的情況下，“空置率”又是怎樣推算出來的呢？是新建住房空置面積與新建住房竣工總量之比，還是空置面積與住房面積總量之比？是售前空置還是售后空置？

　　從國外的情況來看，空置率多以全部住宅存量的套數為分母，以全部空置住房(含出租和出售住房)為分子，計算出總體住宅空置率。

　　我國現有的官方統計只有房屋空置面積，截至2006年6月達到1.2億平方米,但卻很少披露空置房屋的結構:是別墅高檔房還是普通商品房、

　　房價與收入。房價是反映住房市場供需狀況的晴雨表。一般來說，除非發生戰爭或者其他導致人口突然減少和經濟突然下滑的事件，住房價格的上漲將是一個常態，其道理顯然：只要人口和收入不斷增長，土地必然會日益顯現出稀缺性。但房價的暴漲暴跌決不是什么好事情，且房價的上漲沒有收入的增長作支撐是很難持續的。當然，房價與收入的增長又不是短期內一一對應的，因為人們購房的消費和投資不取決于當期收入，而是持久性收入。從這個意義上講，真實收入和人均可支配收入增長率是判斷房價走勢的基礎數據。但我們從統計部門得到多是職工的工資收入，很難反映真實收入。如許多公務員、壟斷行業的職工表面上工資收入并不高，根本買不起房，但是如果將他們每月的住房補貼和住房公積金計算在內，購房還貸就不是什么問題了。我們的統計部門只提供35個大中城市的房價指數，卻很少提供各城市人均可支配收入增長指數，而住房空間固定，異質的特點使得房價主要與當地的收入水平相關而與全國的平均數無關。因此，各城市的收入不透明、收入增長指數不健全就很難對具體某一城市房價的高低、走勢做出科學的判斷。

　　土地供給量與地價波動。“地荒論”曾是土地價格走高的誘因之一。各政府部門試圖通過公開供地計劃，打破“地荒論”，但供地計劃“粗放經營”就很難產生理想的效果。例如，北京在2005和2006供地計劃中，分別安排居住用地880公頃和1600公頃，但實際供給量到底是多少？居住用地的空間分布？土地的出讓方式：多少是以招拍掛方式出讓的，多少是其他方式出讓的？多少是上一年結轉耗存量的指標，多少是今年新增的指標？此外，土地交易價格指數也存在不少問題。國家統計局將全國地價指數，按土地用途(居住、工業、商業旅游和其他)劃分，但全國的平均數根本無法反映各城市的地價變化。國土資源部的35個大中城市的地價指數只是各類用途土地交易價格的平均數，不分用途、不分出讓方式，結果還是很難真實反映招拍掛土地價格的波動幅度。

　　人為的分割土地市場，多種供地渠道、多重價格，且信息的不公開、不透明，使得土地政策任何一個微小的變故都足以讓房地產市場掀起軒然大波。

　　住宅供給量與結構。調整結構是當前抑制房價的主要舉措，但在總量不清楚、基礎數據不健全的情況下，如何談結構？我國城鎮住宅供給總量并非房地產開發一個渠道，還包括諸多非市場化的供給，如基本建設投資、更新改造和城鎮工礦自建。而越是經濟不發達和非市場化的住宅供給占地多，大戶型的傾向就越明顯。但令人困惑的是，每年多渠道住宅供給之和并不等于城鎮住宅竣工面積，那么在住宅供給多元化的情況下，只調控房地產開發投資新建住宅的結構，常常會忽略非市場化供給的結構。其次，國家統計局、建沒部公布的城鎮每年新竣工住宅增量中有多少是新竣工的，多少是因城市擴張劃并過來的？再次，許多反映住宅結構的數據沒有連續性。相比之下，成熟市場經濟國家住宅市場結構(新建、存量住宅、空置房)細分到戶型結構、價位、建造年限、地段，及時準確的信息是人們理性消費與投資的最佳指引。

　　外資炒房。近期外資炒房成為市場關注的熱點。其實，我們對于外資投資于房地產也有許多未能知數：到底有多少外資進入了中國的房地產領域？從官方FDI統計數據，我們看到，2005年外商投資房地產54億美元，僅占FDI的10%左右，外商直接投資較多仍是制造業、交通運輸、倉儲、電信、零售服務業等。除了直接投資和外資銀行貸款外，還有多少外資進入了房地產？外資是以什么方式投資于房地產，是直接與間接投資、合資合作、兼并收購、銀行貸款，還是投資基金？在諸多外資投資中，多少是熱錢、多少是長期投資？其投資的熱點是寫字樓、商業樓宇還是住宅？這些在我們金融主管和建設主管部門都是說不清的事情。如今，全球僅各種房地產投資信托基金的市場規模就高達6.6萬億美元。我們不清楚外資在中國房地產投資的規模、進入方式、投資的結構及退出路徑，就是“熱錢”來了又有什么有效辦法來應對呢？

　　以住宅為主的房地產業事關國民經濟增長、金融體系安全和百姓的安居樂業，對于這樣一個重要的支柱產業，當務之急是建立一套清晰的指標體系，完善信息披露制度，以減少信息不充分、不對稱招致消費者和投資者的非理性行為，也為政府有效調控房地產市場提供科學的依據。(作者單位：中國社科院經濟所)

　　更多精彩評論，更多傳媒視點，更多傳媒人風采，盡在新浪財經新評談欄目，歡迎訪問新浪財經新評談欄目。