傅 勇 復旦大學中國經濟研究中心

　　房市觀察

　　鼓吹房地產市場還將持續大漲不僅在理論上根基不穩，而且相關政策暗示也有悖當前房地產市場調控的主旋律。

　　有關專家對未來相關政策將弱化的“透露”難免有混淆視聽之嫌。

　　房地產商看來坐不住了。自從今年五月份房市新一輪調控以來，中國房地產的轉型呼之欲出。國家統計局近日發布的月度報告顯示，“國房景氣指數”在八九月份連續下挫。于是乎，在日前召開的“2006年中國地產金融年會”上，“各界專家們”形成了有關房地產市場持續的共鳴。

　　當然，這里所謂的“各界”也僅限于房地產市場繁榮的兩方主要相關者：房地產業界和金融機構。無論是對房市的中期分析，還是長期預測，他們的結論都是形勢一片大好。摩根大通的經濟學家說，

中國經濟增長未來幾年保持10%左右的增長率，如果

人民幣升值30%~40%的話，房地產平均價格每年升值10%左右是合理的。而中國房地產業協會副會長朱中一更是大膽預測，未來20年房地產業還將延續“黃金”時代，

房價將平穩上漲。同時，國內外專家一致認為，房價上漲很快將在二線城市展開。這無疑讓更多的老百姓心里一沉。

　　專家們給出的理由是冠冕堂皇的。歸納起來有三條：一曰城市化；二曰中國經濟增長；三曰人民幣升值。城市化這一因素不言自明；經濟增長是指財富的積累將會實際表現為房地產資產的增值；人民幣升值無疑是說老百姓的購買力上升并能吸引更多的外資。總之，專家們無非是要證明，房地產繼續高漲是合理的、必然的。有了這些“宏觀基本面”分析之后，政策含義自然是，宏觀調控的力度已夠，房價應該穩步上漲；進而暗示，未來的調控將越來越傾向于財稅和金融等溫和手段。

　　在筆者看來，鼓吹房地產市場還將持續大漲不僅在理論上根基不穩，而且相關政策暗示也有悖當前房地產市場調控的主旋律。

　　首先，城市化和中國經濟增長乃大勢所趨，但這些趨勢到底應該與房地產市場多大程度的繁榮連在一起，尚值得考量。中國的城市化和經濟高速增長不是這幾年才發生的事情，至少已持續了二十多年的時間，而房價為什么只在若干年份異常火爆？房地產市場的投資屬性使其帶有很強的周期性。如果可以用宏觀基本面向好來作為中國房市繁榮的支撐，那么20世紀90年代初的房地產泡沫也就一樣是完全理性的了。

　　其次，將人民幣大幅急升與中國經濟高速增長和城市化快速進行這些理由放在一起不倫不類。人民幣處于上升通道幾乎已成共識，但這會是一個長期漸進的過程，沒有任何可信的信息表明將在最近幾年內完成。

　　除此之外，認為人民幣升值將助推房價的觀點忽視了幣值的大幅急升可能會對中國經濟增長和城市化進程帶來重大的負面沖擊。中國過去的增長依靠了龐大的外向型經濟部門，人民幣大幅升值一方面將使中國的世界“加工工廠”的地位岌岌可危，從加工貿易中所能獲得利潤將進一步受到打壓；另一方面將對中國的本土企業造成巨大的困難。加工貿易在進口原料和半成品時利用幣值上升可以抵消一部分競爭力的喪失。中國的出口素以價格優勢包打天下，很難想象這樣的生產模式會在短短的三五年時間內得以有效扭轉。與升值和出口下降相連的問題是就業壓力的激增，而這將拖累城市化的進程。

　　這樣看來，雖然分開來看推高房地產業的各個因素可能是成立的，但是當把它們刻意地攏在一起時，難免出現理論兼容上的“合成謬誤”。

　　專家們的分析只是涉及了需求面，而對供給面只字未提。他們隱含的假定是，房地產市場秩序將一直混亂下去。這與中國房地產業的轉型大勢不符。當前對信貸尤其是土地的整頓，規范了房市操作；對進入準則尤其是對外資炒房的限制也抑制了投機和泡沫的滋生。

　　事實上，我們還能期望得更多。國家的房市調控方興未艾，遠未轉向。國家發改委近日表示，當前部分城市房價上漲仍然偏快，離預期目標還有差距。而一周前的國務院常務會議也明確強調要堅持把好土地、信貸閘門和市場準入門檻。因而，有關專家對未來政策將弱化的“透露”難免有混淆視聽之嫌。

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