王煉利/文

　　公布全部成本，不現(xiàn)實(shí)；公布部分成本，無意義

　　出于對房價暴漲的憤怒，網(wǎng)絡(luò)和平面媒體都響起了要求公布房地產(chǎn)成本的呼聲。筆者認(rèn)為，公布全部房地產(chǎn)商成本，這是根本不現(xiàn)實(shí)的；只公布部分房地產(chǎn)商成本，則了無意義。

　　商品房的建設(shè)單位是“地塊”，在同一個行政區(qū)內(nèi)同一時間段里，各個“地塊”的房屋建筑安裝費(fèi)用可以大體無二致，但各個地塊的得地成本、拆遷成本是迥然不同的。你知道“公布成本”的地塊是屬于得地成本高的還是得地成本低的？是屬于拆遷成本高的還是拆遷成本低的？他是零地價得來的土地，可他說他是出了高價得來的，你能發(fā)現(xiàn)？

　　譬如1994年時上海某地段的土地實(shí)際發(fā)生的征地費(fèi)用是每畝35萬元，可是上報的土地發(fā)生費(fèi)用是每畝50萬元，這些土地的成本到底是按每畝35萬元算還是按每畝50萬元算？如果你堅(jiān)持是35萬元，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府會支持你嗎？是你有公信力還是鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府更具備公信力？原本郊區(qū)農(nóng)村的自留資金中已經(jīng)安排了養(yǎng)老費(fèi)用，90年代初期每月給養(yǎng)老對象發(fā)放100元到300元，等到1994年征地行為發(fā)生，就對養(yǎng)老對象一次性支付養(yǎng)老費(fèi)用一至三萬元(相當(dāng)于一次性支付八至十年的養(yǎng)老費(fèi)用)，可是上報的養(yǎng)老費(fèi)用是每人七萬元到八萬元，那么征地中的養(yǎng)老費(fèi)用是以養(yǎng)老對象拿到手的費(fèi)用為準(zhǔn)還是以基層政府的“一口價”為準(zhǔn)？如果說應(yīng)該以養(yǎng)老對象拿到手的費(fèi)用為準(zhǔn)，那誰有能耐把這些養(yǎng)老對象都集合起來，讓這些老人來證明你是對的？

　　再譬如有一塊1994年得來的土地，一直到2000年才幾經(jīng)轉(zhuǎn)讓到最后一個房地產(chǎn)商手中造了房子，這土地價按1994年算還是按2000年算？按2000年計(jì)算，是接近了最后成本，但遠(yuǎn)離真實(shí)成本，因?yàn)橹挥?994年的地價才是最接近于土地的真實(shí)成本，即接近于青苗補(bǔ)償費(fèi)、土地補(bǔ)償費(fèi)、勞動力安置費(fèi)、耕地占用費(fèi)的真實(shí)成本，并且1995年以前的內(nèi)資項(xiàng)目用地還不發(fā)生轉(zhuǎn)讓土地價格，以后逐年增加上去的土地成本是在房地產(chǎn)商的不斷轉(zhuǎn)讓中升值的；2000年的地價肯定遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出1994年的土地成本，如果認(rèn)可2000年最后接手的房地產(chǎn)商的得地成本，那其實(shí)等于認(rèn)可炒上去的地價就是房價的合理的組成部分，這樣的成本公布對房價的理性回歸能起什么作用？

　　發(fā)現(xiàn)真實(shí)成本的代價遠(yuǎn)大于公布成本的代價

　　只要對房地產(chǎn)運(yùn)作有所了解，就會明白一個道理：發(fā)現(xiàn)真實(shí)成本的代價將會遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于公布成本的代價——在房地產(chǎn)業(yè)中，“地價”是一個迷宮。

　　占全國房地產(chǎn)業(yè)利潤34%的上海(2004年第一次經(jīng)濟(jì)普查數(shù)據(jù))，房地產(chǎn)業(yè)的利潤主要來自土地上，1995年前內(nèi)資內(nèi)銷土地是“零地價”的，自1995年開始，內(nèi)資內(nèi)銷土地開始收地價。當(dāng)年浦東小陸家嘴黃浦江沿線多層樓面價是每平方米235元、高層樓面價是353元，浦東內(nèi)環(huán)線內(nèi)多層樓面價是每平方米190元、高層樓面價是285元，浦東內(nèi)環(huán)線外和浦東原屬于楊浦區(qū)南市區(qū)地段的多層樓面價是每平方米150元、高層樓面價是225元。而1995年一般商品住宅的出售價是不含地價的(因?yàn)?995年出售的商品住宅是在1995年以前不發(fā)生地價費(fèi)用時造的)，當(dāng)時在征來地的土地上建造的多層住宅成本是2300元/平方米，銷售價2550元/平方米，銷售價只比成本高11%；征地的土地上建造的高層住宅成本是4128元/平方米，銷售價4570元/平方米，銷售價同樣比成本高11%。如果加上地價成本，小陸家嘴多層住宅的成本也就是2535元/平方米、高層住宅的成本是4481元/平方米。但現(xiàn)在小陸家嘴的住宅銷售價是多少？也許有人以為那是地價上漲造成，但自1996年開始，樓面價的統(tǒng)計(jì)就不再公開了，所以，自那以后，地價就是謎團(tuán)。(此處的土地樓面價、住宅成本價、銷售價均引自《96上海房地產(chǎn)市場》，上海市土地使用制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室、上海統(tǒng)計(jì)局編，中國統(tǒng)計(jì)出版社出版)

　　不過90年代后期上海整體的地價并沒有高漲，這從對1995年到2000年竣工住宅造價的統(tǒng)計(jì)中可以看到。根據(jù)《上海統(tǒng)計(jì)年鑒》統(tǒng)計(jì)，1996年的竣工住宅造價比1995年增加了45%，我們可以把這個增加當(dāng)成1995年內(nèi)資內(nèi)銷土地發(fā)生了地價后延遲一年的反映，這個延遲期就是造房的周期。但是，自1996年以后一直到2001年，竣工住宅造價都沒有超過1996年。2002年造價只微超1996年1%，而2003年造價一下超過1996年52%，2004年到2005年，造價又都沒有超過2003年。這說明1995年到2002年，地價就是維持在1995年水平，2003年以后的地價則整體上維持在2003年的水平。

　　然而，住宅銷售價就不一樣了。1996年住宅銷售價比1995年增加了20%，以后各年與1996年相比，銷售價增加了：-3%(97年比96年)、2%(98年比96年)、5%(99年比96年)、12%(2000年比96年)、23%(2001年比96年)，35%(2002年比96年)、68%(2003年比96年)、115%(2004年比96年)、126%(2005年比96年)。銷售價上漲與造價上漲如此懸殊，這就是高房價與建房成本關(guān)聯(lián)并不緊密的例證。

　　整個90年代，房地產(chǎn)業(yè)囤了大量土地。上海地產(chǎn)集團(tuán)副總裁曾在《上海房地》撰文承認(rèn)，“上世紀(jì)90年代以來，……每年批準(zhǔn)出讓幾千公頃城市建設(shè)用地。由于對土地供應(yīng)總量缺乏嚴(yán)格的控制，致使相當(dāng)數(shù)量的土地批而未用。”2003年春天，當(dāng)時的上海市房屋土地資源管理局局長在上海兩會期間公開表示，開發(fā)商手中尚未開發(fā)的土地總量不少于6000公頃(6000萬平方米)，其中絕大部分都是住宅用地。

　　根據(jù)上海1998年~2002年每年新投入使用的高層建筑占每年新投入使用房屋建筑總面積55%、新投入使用的20層~29層高層占新投入使用的高層建筑43%的比例，保守估算上海1996年到2002年的平均住宅建筑容積率為2.2，那么，到2003年春尚未開發(fā)的6000萬平方米住宅用地其準(zhǔn)許建造的住宅面積應(yīng)該是13200萬平方米；從1995年到1999年，平均每年住宅新開工面積約1000萬到1500萬平方米，2000年到2003年平均每年住宅新開工面積2216萬平方米，因此在6000萬平方米的土地上造的住宅如果按1995年到1999年的每年新開工面積計(jì)算，可供房地產(chǎn)商施工9年，按2000年到2003年平均每年住宅新開工面積計(jì)算，可供房地產(chǎn)商施工6年。

　　這說明了什么？說明至少在上海這個城市，2002年以后開始的房價飛漲與土地價上漲并無關(guān)聯(lián)——一直到2003年春天，上海的房地產(chǎn)商還在“吃低地價乃至零地價的土地存貨”，并還有富余！在房價高漲的2003年和2004年，房地產(chǎn)商辯解說是地價高影響到了房價高，那么上海在2001年前低地價乃至零地價土地上造的房到2002年以后一路飛漲又怎么解釋？

　　事實(shí)上，不管土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)是否發(fā)生、發(fā)生多少，房屋的銷售價總是“與時俱進(jìn)”的。房子什么時候出售，房地產(chǎn)商就按什么時候的市價出賣，沒有哪個房地產(chǎn)商會因?yàn)橥恋氐脕頃r是零地價、低地價，賣房時地價就按零計(jì)算和低地價計(jì)算的。房價已經(jīng)不需要真實(shí)成本作為依托，“房屋成本”相對于“房價”也就失去了意義：從2004年7月到2005年3月，僅8個月時間上海盧灣區(qū)新盤住宅成交均價從每平方米14082元飆升到30925元，上漲了1.7萬，(2005年第五期《上海房地產(chǎn)市場報告》)，原本每平方米1.4萬的房屋均價本身利潤率就超過100%還不止(如果按1996年到2001年的地價)，再在原有房價上又漲上一倍多，這是不用公布成本就能看清的暴利，我們對此倒熟視無睹，反而糾纏于不現(xiàn)實(shí)的 “公布成本”豈不滑稽！

　　當(dāng)零地價土地、高地價土地上造的住宅其出售價都按當(dāng)年的市場均價出售，那么雖然土地成本相差懸殊，公布出來的房產(chǎn)“成本價”照樣可以不相上下：零地價得來的土地其“地價成本”固然是子虛烏有，換個名目不叫它“地價”就是了。

　　地價中其實(shí)花樣多多，外行怎么來辨別？內(nèi)行即使能辨別又要花去多少代價？

　　發(fā)現(xiàn)真實(shí)成本的代價將會遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于公布成本的代價的理由之二，是拆遷成本難以計(jì)算。說拆遷成本難以計(jì)算，不是指賬目中難以反映，而是指動遷百姓實(shí)際得到的動遷費(fèi)用是大大低于房地產(chǎn)商的賬目上反映的動遷成本的。并不否認(rèn)，最近兩年房地產(chǎn)商付出的動遷補(bǔ)償是比以前提高了許多，但是，即使提高了“許多”，也肯定不會是動遷百姓百分之百得到的，這里面的“貓膩”只要不是生活在真空中，大家都明白。現(xiàn)在，房地產(chǎn)商賬面的拆遷成本倒往往是準(zhǔn)確的——就是他所給出的全部拆遷成本，而只要你承認(rèn)了房地產(chǎn)商公布的拆遷成本是真實(shí)發(fā)生的成本，那你就等于認(rèn)同“貓膩”也是成本的合理組成部分。

　　高房價是房地產(chǎn)業(yè)滲透了地方政府利益的直接后果和必然后果

　　所以，即使部分地區(qū)部分樓盤的房地產(chǎn)成本公布了，也不值得很認(rèn)真地對待。一則其未必真實(shí)；二則，如果再堅(jiān)持讓房地產(chǎn)商公布成本，我們可能會步入陷阱；三則，房地產(chǎn)業(yè)的問題其實(shí)不是什么房價問題，而是諸多地方政府以實(shí)際上的土地所有者和行政管理者的雙重身份參與進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)作中，從而成了阻礙房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的最大障礙。地方政府不僅控制了土地的供應(yīng)，還決定了土地的命運(yùn)，各種理由各種名目下發(fā)生的大動遷就是政府在決定土地的命運(yùn)，由于政府又壟斷了農(nóng)村土地向城市土地的轉(zhuǎn)換途徑，亦左右了生活在土地上的人的命運(yùn)。地方政府的這些行為不是超脫于具體利益之上的，“本屆政府利益最大化”等的動因在不斷調(diào)整著政府行為的力度、方向與火候。這種著眼于短期利益的頻繁的調(diào)整，也是導(dǎo)致了房價的失控和房地產(chǎn)業(yè)無序發(fā)展的主要原因之一。

　　我們不要自己先擾亂了視線——雖然房價是近三四年突飛猛進(jìn)大漲的，但是，掘到最多金子的房地產(chǎn)商未必是在這最近三四年中介入的房地產(chǎn)商。如果我們把焦點(diǎn)集中到公布這幾年的房地產(chǎn)成本上，我們就會忽略這十來年地方政府和房地產(chǎn)商的聯(lián)手“經(jīng)營城市”所帶來的全面后果。他們畢竟是“內(nèi)行”，到時候，敢公布成本就說明他們是在打有準(zhǔn)備之仗，而并不具備房地產(chǎn)專業(yè)知識的“外行”憑什么應(yīng)戰(zhàn)？如果硬要“戰(zhàn)”下去，贏者必定是他們：伴隨這三四年中房價飛漲的，是房地產(chǎn)成本的確也水漲船高上漲很多，他們把上漲了的地價、拆遷費(fèi)用和其他各種費(fèi)用一一列出，就是要你們得出這樣的結(jié)論：房地產(chǎn)商付出的成本真的很高，房地產(chǎn)商的利潤空間真的很少。但是，你們是不會知道有哪些房地產(chǎn)商至今還有零地價低地價土地可供開發(fā)，你們也不會知道哪些房地產(chǎn)商能以優(yōu)惠價得到土地、優(yōu)惠幅度是多少。

　　這十來年一茬又一茬房地產(chǎn)商早就賺得盆滿缽滿了，在政府和媒體的配合下，光是“炒概念”，就把土地炒翻了幾番。還記得世博會在上海召開的消息剛公布，第二天相應(yīng)地段的房價就立馬上升嗎？以前，房地產(chǎn)商賺錢主要是賺在土地上，當(dāng)土地價格大幅上漲，房地產(chǎn)的利潤空間必然縮小，當(dāng)土地再不能便宜得到，大規(guī)模大范圍炒高房價就是邏輯的必然。

　　(來信觀點(diǎn)不代表本報立場)

　　來源：經(jīng)濟(jì)觀察報網(wǎng)

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