譚洪安

　　地產(chǎn)圓桌

　　任志強(qiáng) 華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)

　　潘石屹 SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)

　　謝國(guó)亞 上海興海房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司副總經(jīng)理

　　崔元星 深圳本是資產(chǎn)管理公司總咨詢師

　　主持人的話：

　　9月下旬，北京市國(guó)土局土地儲(chǔ)備中心公告出讓朝陽(yáng)區(qū)白家莊一幅商業(yè)用地，其中有如下回購(gòu)協(xié)議：同意在該宗地的總建筑面積中，土地一級(jí)開(kāi)發(fā)商以人民幣每平方米12000元的價(jià)格，回購(gòu)5000平方米的地上商業(yè)用房面積和8000平方米的地上辦公用房面積，用于該宗地原用地單位的拆遷補(bǔ)償安置。

　　此舉立刻引發(fā)業(yè)內(nèi)廣泛的關(guān)注。有開(kāi)發(fā)商計(jì)算，目前該地段大致的

房?jī)r(jià)是商業(yè)為每平方米4萬(wàn)元，辦公用房約為每平方米2萬(wàn)元。 因此土地一級(jí)開(kāi)發(fā)商的回購(gòu)價(jià)格有偏低之嫌。

　　任志強(qiáng)和潘石屹兩位老總先后就此撰文發(fā)表意見(jiàn)，尤其是已經(jīng)很久沒(méi)有公開(kāi)發(fā)言的任志強(qiáng)，更是由此事件對(duì)當(dāng)前土地招拍掛制度的公平性和公正性提出了強(qiáng)烈質(zhì)疑。

　　據(jù)說(shuō)不久前上海今年一號(hào)土地公告中出讓的20幅土地，全部附有回購(gòu)條件，都是低于市場(chǎng)價(jià)1/3以上回購(gòu)，這種做法在上海似乎比較普遍。

　　因此，日前搜狐焦點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)專門(mén)約請(qǐng)任潘二人，以及上海、深圳地產(chǎn)界同行就此進(jìn)行了公開(kāi)討論。以下是此次討論各方的主要觀點(diǎn)：

　　任志強(qiáng)：一級(jí)開(kāi)發(fā)商應(yīng)按市場(chǎng)價(jià)回購(gòu) 成本計(jì)入土地底價(jià)

　　回購(gòu)條款等于是實(shí)物地租，但我不贊成這個(gè)條款傾向于一級(jí)開(kāi)發(fā)商。如果這個(gè)條款是政府提出的特殊要求，就相當(dāng)于政府要在貨幣地租之外，另外附加了一個(gè)實(shí)物地租，它是為政府的功能利益服務(wù)的，因此在土地定價(jià)的時(shí)候，應(yīng)該把實(shí)物地租放在土地成本里面。

　　現(xiàn)在有些項(xiàng)目的回購(gòu)條款規(guī)定，由一級(jí)土地開(kāi)發(fā)商按定價(jià)回購(gòu)，這可能不是一個(gè)很公平的方式。如果說(shuō)因?yàn)闅v史遺留的問(wèn)題可能會(huì)有一些，比如說(shuō)在土地實(shí)行招拍掛制度以前，已經(jīng)簽了一定的回購(gòu)協(xié)議，有特殊的安置條件，后來(lái)國(guó)家政策改變，已簽協(xié)議不能改變，我們認(rèn)為是可以的。

　　在2002年土地招拍掛制度實(shí)行后，這就不應(yīng)該作為一級(jí)開(kāi)發(fā)商特權(quán)了。比如說(shuō)這次國(guó)土局制定的回購(gòu)說(shuō)明里說(shuō)，原土地方跟土地一級(jí)開(kāi)發(fā)商的回購(gòu)價(jià)是每平方米10000元，一級(jí)開(kāi)發(fā)商的回購(gòu)價(jià)是每平方米12000元，一級(jí)開(kāi)發(fā)商還要貼2000塊錢(qián)，我認(rèn)為這是不合理的。

　　正確的做法應(yīng)該是一級(jí)開(kāi)發(fā)商不管給回遷戶多少錢(qián)，都可以按照市場(chǎng)價(jià)回購(gòu)，回購(gòu)的錢(qián)都算在土地成本里。比如現(xiàn)在這樣來(lái)回購(gòu)，土地價(jià)格是10個(gè)億，如果按照市場(chǎng)價(jià)回購(gòu)，土地價(jià)格變成12個(gè)億或者14個(gè)億。這是大家都看得清楚的回購(gòu)，是市場(chǎng)化的運(yùn)作方式。根本問(wèn)題是如果回購(gòu)成本都放到了土地出讓底價(jià)里，土地拍賣(mài)部門(mén)覺(jué)得我起始價(jià)太高了。但用低價(jià)方式回購(gòu)，不反映在地價(jià)成本里，會(huì)給外界以誤導(dǎo)，買(mǎi)房人并不知道土地成本這么高，就會(huì)埋怨開(kāi)發(fā)商房子賣(mài)到每平方米4萬(wàn)元實(shí)在是太高了。

　　在真實(shí)成本沒(méi)有在土地底價(jià)里得到反映的時(shí)候，別人都不敢拿這個(gè)土地，而一級(jí)開(kāi)發(fā)商卻可以從中獲得很高的利潤(rùn)，這就無(wú)法實(shí)現(xiàn)公平公開(kāi)和公正的原則了。

　　潘石屹：公開(kāi)透明是土地出讓的前提

　　這是北京第一次在土地出讓中附加了回購(gòu)條款。在拆遷過(guò)程中，有一部分需要回遷，回購(gòu)作為一種相應(yīng)的制度安排，是可以理解的，不是什么不得了的事情，最關(guān)鍵是看回購(gòu)的價(jià)格是不是同市場(chǎng)價(jià)格八九不離十，如果遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)，比如只有其1/3，甚至低于成本價(jià)，這樣就有問(wèn)題了。

　　過(guò)去兩三年間，政府每次公開(kāi)招拍掛土地我們公司都積極地參與，在這個(gè)過(guò)程中深刻體會(huì)到，公開(kāi)透明確實(shí)是土地公開(kāi)出讓的前提。這種公開(kāi)透明不是掛在嘴上的口號(hào)，而要具體落實(shí)，就是說(shuō)每一塊地的出讓招標(biāo)也好、掛牌也好、拍賣(mài)也好，政府土地儲(chǔ)備部門(mén)從一開(kāi)始答疑，到最后招標(biāo)拍賣(mài)的現(xiàn)場(chǎng)，都能夠邀請(qǐng)媒體全程參加監(jiān)督。因?yàn)樵谀撤N程度上媒體代表公眾，能夠把了解的信息傳遞出去。

　　招拍掛政策很艱難地走過(guò)了四年時(shí)間，現(xiàn)在基本上大家的心態(tài)都轉(zhuǎn)過(guò)來(lái)了，任何一個(gè)

房地產(chǎn)發(fā)展商不會(huì)再抱幻想要協(xié)議轉(zhuǎn)土地，暗箱交易的協(xié)議出讓越來(lái)越少了。當(dāng)然這個(gè)政策實(shí)施不是很久，可能有一些考慮不周到的地方，政府土地管理部門(mén)、一級(jí)開(kāi)發(fā)公司和房地產(chǎn)發(fā)展商都應(yīng)該非常理性地分析所有存在問(wèn)題。任何一個(gè)制度不可能一開(kāi)始十全十美的，什么地方有一些缺陷，我們?cè)僬{(diào)整，再不斷地改進(jìn)。最重要的前提，還是要公開(kāi)透明，所有的事情都能放在桌面上。

　　謝國(guó)亞：鎖定回購(gòu)價(jià)格是合理的

　　上海今年一號(hào)土地公告中出讓的土地，絕大部分是有附加條件的，主要就是回購(gòu)條件。作為上海的開(kāi)發(fā)商，至少我們是這樣想的：這是一個(gè)很正常的現(xiàn)象，因?yàn)橛螒蛞?guī)則是公開(kāi)的，是公平和透明的。回購(gòu)價(jià)格應(yīng)該鎖定，如果不鎖定，籠統(tǒng)地講政府回購(gòu)百分之多少，就不合理。對(duì)具體價(jià)格有限制，就能確定成本和預(yù)期利潤(rùn)，開(kāi)發(fā)商就能決定買(mǎi)不買(mǎi)這塊地。

　　崔元星：回購(gòu)是否合理應(yīng)用綜合利潤(rùn)水平衡量

　　任總和潘總認(rèn)為回購(gòu)是否合理是用價(jià)格來(lái)評(píng)估，但我們認(rèn)為更應(yīng)該用綜合的利潤(rùn)水平來(lái)評(píng)估，看起來(lái)回購(gòu)單價(jià)好像太不合理，但從實(shí)際綜合收益來(lái)講，并不會(huì)影響二級(jí)開(kāi)發(fā)商的利益。

　　還有任總剛才說(shuō)政府為了照顧面子，不能把地價(jià)拉得很高，又沒(méi)法補(bǔ)償給一級(jí)開(kāi)發(fā)商，所以實(shí)際上又回到物與物交換的年代，用這種辦法保證一級(jí)開(kāi)發(fā)商的利益。

　　對(duì)二級(jí)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，如果現(xiàn)有回購(gòu)條件影響你的利益，你就不拿算了，其實(shí)這就是利益最終放在哪一邊的問(wèn)題。歸根到底，我們認(rèn)為公開(kāi)了回購(gòu)價(jià)格畢竟體現(xiàn)一定的合理性，如果連回購(gòu)價(jià)格都不公開(kāi)，那豈不是更不公平了？

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