魯寧

　　土地出讓金重分方案初步敲定，正待國務院審核頒行。新方案被冠名為《土地出讓金收支管理辦法》。10月15日，該“辦法”主要內容已被國內媒體披露。

　　“辦法”之核心主旨，意在重新分切賣地“蛋糕”，本質上屬于賣地收益在相關利益方之間的再分配。因而，自從今年“兩會”期間，溫總理發出“應對現行土地出讓金分配體制進行改革，收益要向失地農民傾斜”的指示后，地方政府、國土部門、財政部門、地產開發商等利益主體，皆對“蛋糕”如何分切予以高度關切。

　　老百姓也極為關注“

蛋糕”如何分切。在百姓的視野里，分切賣地的“蛋糕”與中央政府宏觀調控樓市，試圖遏制

房價瘋漲的一系列調控舉措有關，甚至頗帶感情色彩地希冀。因為此舉措本身就是宏觀調控房價的一部分，所以老百姓普遍希望包括重切“蛋糕”在內的一系列調控政策的頒行，至少對瘋漲的房價有所遏制。

　　從披露的“辦法”條款看，原本大頭歸地方政府享有的賣地收益會受到一定減縮，收益的使用則從預算外收與支，納入預算內收與支。也即，一方面減小“蛋糕”，再一方面加強監督。其政策調整之初衷，力圖遏制地方政府無節制賣地(吃“子孫飯”)的斂財沖動。

　　1994年中央與地方開始“分灶吃飯”，賣地款在扣除各項“成本”后全歸地方政府享有。如今，待批的“辦法”首先擬動用稅收杠桿：城鎮土地使用稅提2倍，耕地占用稅提1倍，新增建設用地有償使用費提1倍。經過稅與費切割后，剩余的“蛋糕”仍然不能歸地方政府獨享。依照“辦法”，它還須再切兩刀：切出15%用于建立“農地復墾和土地整理(再造)基金”；再切一刀(比例不詳)建立“國有土地收益基金”。如此之后，剩余的賣地款才歸地方政府所有。可“辦法”又新設了限制條款：第一，此款先得進財政(國庫)的口袋，實行“收支兩條線”；第二，此款由地方預算外納入地方預算內，支出時多了一道地方人大監督。

　　在上述所言“辦法”的主要內容中，對房價走勢會產生影響的部分主要是“兩稅一費”的成倍提高。

　　由于“兩稅一費”是在

開發商競拍得到土地后再行征繳，也就意味著“兩稅一費”的提高，不會對土地交易量的大小產生直接影響，而只是適量抬高了開發商使用土地的“隱性成本(行話)”。這塊新增成本雖然在單位土地成本中所占比例很小，而且，羊毛出在羊身上，說到底，這塊新增成本最后還得從房價中走賬，由購房者埋單。我們捅破這層理，意在提醒人們，寄希望于通過中央政府重新分切賣地“蛋糕”來降低房價是不夠現實的。

　　就中央政府欲出臺并頒行“辦法”的本意，一方面試圖遏制地方政府的圈地沖動，更多著眼于整個經濟運行層面的宏觀調控，減少土地資源的無序使用和浪費等。然而具體到地方層面，不同地方的圈地沖動成因復雜，發達地區帶有加快發展的盲動和顯性的政績追求之需，欠發達地區，更多著眼于化解或部分化解地方財政“資金”奇缺之窘迫。故而，“辦法”的調節能力、執行效度等等，面對中國各地圈地動機之復雜，也實在難以被高估。

　　上世紀末以來，中國一直宣稱實施著世界上最嚴厲的土地監管制度，可中國恰恰又圈地最甚，浪費土地資源的勢頭一直未被遏制。究其原委，我們曾反復直言：關鍵在于計劃經濟遺留的土地制度與市場經濟所需要的土地制度難以相容。我們的判斷是，最終，現有土地制度是非改不可的，至于何時改，改到何種程度，目前尚缺乏時間表和操作計劃。由此，近期或日后一個階段內，政府只能出臺類似“辦法”這樣的改良性舉措。

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