尹中立

　　最近，北京、上海等城市陸續公布了各自“十一五”城市住房發展規劃，一個共同的特點是增加了住房保障方面的力度。以北京為例，到2008年前，共向居民供應800萬平方米的經濟適用房，北京在“十一五”期間將提供1500萬平方米的經濟適用房。在黨的十六屆六中全會召開之際，這些超級大城市公布住房規劃，其用意是深遠的，其中的政策用意也將對房地產市場產生不可忽視的影響。

　　“國八條”和“國六條”的核心都是打擊投機、調整住房供應結構，希望通過市場的途徑使住房市場的供給與需求的結構得到平衡。但國內外的實踐表明，依靠市場的力量是無法使住房市場得到均衡的。完全的住房市場化必然會出現住房市場的結構性矛盾：有限的土地資源會配置到收益較高的高檔住宅上，而中低收入階層無法得到他們所需要的住房。不斷高漲的房價和越來越多的城市人群無法購買住房，會使住房問題從一個經濟問題演變成為一個政治問題。為了得出這個結論，西方國家為此探索了幾百年。20世紀初開始出現住房干預政策，現代住房制度開始形成。不少國家把公民享有住房的權利寫入了憲法。

　　我們在設計住房制度改革的思路時，也充分借鑒了西方國家在完善公共住房保障制度上的努力與探索。1998年的《國務院關于深化住房制度的決定》(即23號文)明確規定：在我國推行住房分類供應制度，即對高收入者供應商品房，對中低收入者供應含有一定住房社會保障的經濟適用住房，對最低收入者供應含有較多住房社會保障的廉租屋。這是適合我國國情的正確選擇，但在后來的實踐中，我們有意無意地偏離了該指導思想，企圖用完全市場化的方法來解決我國的住房問題。

　　黨的十六屆六中全會將構建和諧社會作為我黨工作的指導思想，在此思想的指導下，教育、醫療、住房制度應該更多地向社會低收入群體傾斜。因此，在十七大召開之前，為了緩和住房價格不斷上漲所帶來的社會壓力，政府會在住房制度的調整方面有所作為，住房制度的改革思路會回到或部分回到23號文的精神上來。

　　從住房制度的實踐看，經濟適用房在操作中面臨分配的難題，受到了市場各方的強烈譴責，需要對經濟適用房的政策作出相應的修改。10月初，北京市推出的“經濟適用房回購制度”就是很好的辦法，未來全國其他城市的經濟適用房政策很可能都效仿北京市的做法。在我國現行的住房保障制度中，廉租房也是一種重要的形式，但目前的廉租房的覆蓋面僅僅限于城市低保人群，這些人口約占城市人口的1%左右，未來的廉租房的覆蓋面應該會有大幅度上升，政府會通過大幅度增加廉租房供給的方式來緩解住房市場的結構性矛盾。

　　由于我國的住房價格已經連續多年快速上漲，住房消費已經出現了過度消費的跡象，部分城市的房地產已經出現比較大的泡沫，如果上述政策出臺，會直接沖擊住房市場的價格，房地產泡沫隨時會出現崩潰，其中的風險是不言而喻的。有人會心存僥幸，認為政府不會讓房地產泡沫崩潰。是的，世界上沒有一個政府希望房地產泡沫崩潰，但有幾個房地產泡沫沒有崩潰呢？再看看中國的

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