曹建海：北京房價預計2008年后趨于理性

　　曹建海／文

　　奧運會申辦成功及奧運會相關投資極大地刺激了北京市房地產開發活動。2001-2005年，北京房地產開發投資年增長速度分別比同期全社會固定資產投資活動高出3-15個百分點，反過來成為推動北京市固定資產投資迅猛增長的最重要因素。然而，由于在土地出讓方面的嚴重不規范，以及地方政府出于增加收入的目的競拍土地等原因，造成北京市房地產開發投資泛濫。過度的炒作和銷售上的弄虛作假又造成價格虛高且漲勢不減，2006年1-7月北京市平均商品住房銷售價格接近每建筑平方米8000元的價格水平，遠遠超過了普通居民的承受能力。可以說，2008年奧運會為北京市大力發展房地產業提供了一個最重要的理由，但房地產業的發展則在很大程度上偏離了正確的方向，并且在一定程度上成為對社會有害的行業。

　　預計2008年以后以下幾個因素可能會對當前過熱的北京市市場產生重要影響，并且在一定程度上抑制

　　開征物業稅

　　中央方面首次提出征收物業稅是在2003年10月召開的十六屆三中全會上，當時的提法是：“適時、擇機開征房產稅。”并且從2003年開始，已經有一些城市開始空轉模擬物業稅試點。在當前房價不能抑制的情況下，征收物業稅可以說已經提到中央的議事日程上來了。

　　征收物業稅主要的好處有：首先，可以理順中央和地方在財權上的關系。1994年開始的中央稅制改革導致稅收占GDP的比重也穩步增長，但是中央的財權和事權不對稱。物業稅屬于地方稅種，如果開征，可以更加匹配中央和地方在財權和事權上的關系，有助于建立節約型社會，有利于轉變政府職能。其次，物業稅是根據財產顯示征收的，它可以起到公平納稅、促進社會穩定的作用，避免了現行的實際上的累退制的直接稅征收的根本弊端；再次，在當前中國房地產大開發和房價不斷推高的背景下，可以抑制對房地產占有的無限欲望，抑制房價上漲，限制房地產開發，控制地方政府和房地產開發商對公眾財產的任意剝奪；第四，由于城市物業稅的法定稅率遠遠高于鄉村，城市的多重納稅有利于調整城鄉不動產的價格體系，也就是降低城市房地產價格和鄉村房地產價格的差距，有利于從財政上保證城中村和農村居住環境的改善；第五，在房地產價格高漲時，物業稅可以減少房地產交易。

　　預計物業稅可能在2008年以后征收，屆時必將對北京市虛高的房價，特別是對投機性購房產生大幅度的抑制。

　　落實購房實名制

　　實名制是明晰私人財產最基本的制度，無論從保護私有財產、防止市場欺詐、調節收入再分配、維護社會公平等方面看都具有積極意義。落實實名制購房制度，有利于避免目前在房地產市場中大量存在的內部認購、違規促銷、囤積房源、哄抬房價等違法違規行為。誠信是市場經濟最基本的要素，政府有責任在各個領域推行誠信，打擊商業欺詐。當前我國房地產投機盛行，與主管部門監管不力或制度性匱乏有著直接關系。但根本的原因還是與中國缺乏統一的個人賬戶，以及基本上不具備私人財產明晰化的機制和改革動力有關。如果物業稅征收能夠得到順利推進，地方會有動力落實實名制。

　　如果購房實名制能夠得到落實，相信可以沉重打擊房地產領域猖獗的住房投機活動，有利于房價的理性回歸。預計購房實名制的真正落實將和物業稅的征收同步進行。

　　人民幣升值已是大勢所趨，人民幣升值預期對北京房地產產生怎樣的影響呢？從短期看，人民幣升值預期會刺激國外熱錢進入，并大量持有不動產進行投機，但國家已經和準備出臺的控制外商投機房地產的政策將會使住房逐步回歸到非貿易的范疇，外資對房地產價格的推高影響逐步消失。從長期看，人民幣升值一方面可能使包括北京在內的國內房地產處于全球的高位，刺激大量獲利會吐和價格下降；另一方面，人民幣升值可能使我國的產業國際競爭力受到削弱，控制房地產價格就成為提高國家競爭力的基礎政策。

　　利率調整

　　目前，我國銀行利率處于歷史上的低位。雖然中央銀行連續4次加息，但目前的銀行貸款利率仍然處于較低水平。如果把住房價格因素考慮到CPI的統計當中，則我國當前的CPI可能遠不是國家統計局統計出的1%，而有可能是10%甚至20%。按照這個物價指數，當前我國處于嚴重的通貨膨脹當中，實際利率是一個負值。大量的研究成果認為當前我國的貨幣供給處于“流動陷阱”階段，這是造成我國房地產投機盛行的一個重要因素。

　　基于規避金融風險和利率真實化的要求，特別是控制以房地產投資為核心的經濟過熱問題，未來時期中央銀行大幅度升息的可能性是存在的。而升息對房地產價格的抑制作用十分明顯。

　　控制住宅商用

　　住宅商用是目前大量的投資和投機性(出租是為了覆蓋物業費和折舊費)購房回收成本的重要渠道，也是當前北京市已售房屋供給超過住房消費實際需求的一個重要證據。但住宅商用的最大弊端是侵害了其他居住者的利益，例如住宅樓電梯、樓道、綠地及其他公共設施和空間的過度占用，以及因為外來人員增多、成分復雜而造成治安問題也非常嚴重。北京市工商行政管理局發布文件規定，從19日起暫停為登記地址為民用住宅的企業辦照。范圍限于餐飲、歌舞娛樂、提供互聯網上網服務場所(含網吧)、生產加工和制造5類企業。不排除今后時期北京市工商局提請市政府制定相關規章以全面禁止“住宅商用”，將會對投資性住房購買以及商住合一的住房業態形成沉重打擊。

　　廉租房、

　　隨著房地產調控政策的不斷出臺，廉租房和限價房將成為今后時期北京房屋供給的一個重要的的供給形式。目前北京市廉租房主要面向10%的城市低收入階層，且采取實物補貼與貨幣補貼相結合的方式；經濟適用房今后的走向將采取以租代售的方式，用以解決城市中低收入階層的住房問題；而限價房政策的出臺則意味著在今后的政府供地中，政府將采取房價和地價兩頭拍賣的方式，其目的在于擠壓房地產開發中過多的利潤，更重要的是有利于社會公平。從長期來看，我們認為限價房將成為北京市的住房供給的主要形態，并且將從擴大供給和市場類比兩個方面壓低過高的北京房價。

　　因此，隨著2008年奧運會結束，以及國家和地方政府出臺一些關系宏觀調控和人民生活的政策，北京市的房地產市場將會經歷一個正本清源的理性回歸，房地產價格也需要逐步回落，從而體現其實質上的供需平衡以及對泡沫的合理擠壓。