巴曙松：廉租房融資應市場化運作

　　巴曙松

　　我國的廉租房融資大都寄于財政籬下，金融機構暫時還沒有發揮實質性的作用。

　　針對我國廉租房融資中金融創新工具的不足，需要重點強調創新并充分利用可行的金融工具，使廉租房建設融資轉化為更為靈活的市場化運作。

　　目前，我國的廉租房融資大都寄于財政籬下，金融機構暫時還沒有發揮實質性的作用。因此，在國外經驗的啟示下，更多地利用金融創新，將僵化的政府直接主導型融資方式轉化為政府引導下的商業化運作方式顯得尤為重要。針對我國廉租房融資中金融創新工具的不足，需要重點強調創新并充分利用可行的金融工具，使廉租房建設融資轉化為更為靈活的市場化運作。

　　房地產證券化。將廉租房開發貸款證券化可以加強這部分金融資產的流動性，轉移和降低

商業銀行的潛在的風險。同時，房地產證券化還可以使廉租房開發更容易獲得銀行的資金支持，從而拓寬其融資渠道。2005年12月1日起，《金融機構信貸資產證券化試點管理辦法》正式施行，為房貸證券化提供了政策和法律依據及有力保障。房地產證券化作為一種創新的投融資工具，具有不易滅失、風險低、安全性好的特點，再加上房地產固有的保值增值性，因此可以使投資者獲得較為穩定的收益率。

　　房地產租賃。2006年7月3日，建設部公布的《2005年城鎮房屋概況統計公報》顯示，2005年我國住宅私有化率達到81.62%。從國際上看，法國的住宅私有化率為55%，荷蘭為50%，經濟高度發達的美國也只有68%。這些發達國家的住宅私有化率之所以較低，是因為它們拿出了相當數量的公房用于廉租，以解決特困戶的住房需要。可見，我國住宅私有化率過高當然是一個成績，但是也顯示了一些缺陷。因此，大力發展房地產租賃業，尤其是加快廉租房租賃方式的創新，具有十分重要的意義和作用。我國的廉租房具有只租不售的特點，經營租賃、委托租賃等都是可以考慮的租賃方式。目前，由于廉租房本身的特征和國家提供優惠政策的吸引，許多租賃公司已經表現出對廉租房市場的極大關注，這對于廉租房開發和管理走向高效的市場化運作提供了非常有利的條件。

　　房地產信托投資基金(REITs)。2005年兩會期間，全國工商聯住宅產業商會的一個提案引起了各界的重視：“發展房地產投資信托基金(REITs)，建立廉租房體系，解決低收入群體住房需求，防范房地產金融風險。”REITs的諸多優點以及其獨特的風險收益特征，決定了其可以成為廉租房建設融資的生力軍。

　　1986年，美國政府推出一項旨在促進中低收入家庭住房建設的方案——LIHTC。任何公司或者REITs，如果投資于符合一定建設標準的住房，政府將在10年內返還占整個工程造價4%的稅費，減免額在10年內分期返還；政府要求所建住宅能被60%以上的當地平均收入家庭接受；此外，這種購買力要持續10年。據美國財經雜志《Barron's》統計，享受LIHTC政策優惠之后，廉租房REITs的收益率能夠達到7.5%～8%。由于廉租房的投資風險小，收益相對穩定，因此吸引了許多對資金安全性要求較高的投資者。這項方案消除了投資者對于開發和投資廉租房利潤低的顧慮，大大激發了REITs投資于廉租房。

　　根據REITs 的資金投向的不同，可以將其分為三大類，即權益類(Equity)、抵押類(Mortgage)和混合類(Hybrid)。權益類REITs的收入主要來源于房地產的租金，這正適合于我國廉租房的特性。權益型REITs較其他兩種模式受利率的影響相對更小，因此可以更好地規避利率風險，有利于穩健投資。從國際經驗看，權益型REITs也是占據了最為重要的位置。在美國，權益型REITs的資產規模占到了總數的91%，而其他兩類只分別占7%和2%。

　　住房建設公債。廉租房作為國家的一項長期建設投資，發行住房建設公債可以從一定程度上緩解廉租房的融資困境。但是，既然是負債運作，因此必須審慎而行，不能盲目發行。對于住房建設公債發行的數額，必須遵循“缺口補給式”原則，即總體考慮廉租房臨時性融資缺口來確定數額。遵循這一原則的原因在于，如果發行過量，那么不僅超額的資金不能得到有效的利用，而且待公債到期還要支付高額的利息；而如果發行量過少，不足以彌補暫時性的資金缺口，那么廉租房建設很可能因資金鏈條斷裂而陷入困境。另外，政府在確定住房建設公債發行規模的同時，還應根據財政收支運營狀況合理確定債務的償還期限。

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