房地產業：官商勾結最厲害的領域

　　近來，國內掀起了一場轟轟烈烈的反商業賄賂的熱潮，部分地方也揪出了一些犯案的不法分子及不法官員，但是，目前看來，這些反商業賄賂的措施和力度還遠遠不能真正震懾相關各方或全面遏制商業賄賂。

　　藍籌特約記者　程維/文

　　官商勾結最厲害的領域

　　今年1月國內有某體對國內最容易發生商業賄賂的行業進行了排名，該排名羅列了8大行業，分別涉及醫療藥品行業、零售業、房地產行業，其中房地產行業被列為第三大高發領域。由于該報沒有披露其排行標準，因此暫時無法確認該排行的可靠性。

　　對比該表后不難發現，該報所羅列的8大商業賄賂易發主體排行榜中，醫療藥品及零售等7個領域的賄賂對象多為企業及關鍵性個人，與政府監管機構及該類機構官員間產生的商業賄賂所占比例相對較低。

　　其原因在于，由于目前國內土地供應及出售權限全部掌握在地方政府機構手中，而土地是房地產業運營的最核心也是最起碼的經營要素，如果沒有土地，房地產開發業務無從談起(房屋中介行業不在此之列)。

　　在目前的房屋銷售環境及經濟增長狀況下，房屋銷售市場持續火暴，也就是說，房產商的房屋銷售基本不成問題，即使出現銷售困難，房產商會采用其它市場化行業幾乎都不可能采用的加大存貨量及“庫存”時間來靜候房價上漲，進而獲取超額收益。

　　從產業鏈角度看，地方政府與房產商是土地產業鏈的上下游，也是直接交易對象，雙方在一定程度上存在共謀基礎。

　　對房產商而言，因為銷售基本不是問題，因此能否搞到土地，或能否搞到有較大增值潛力的土地成為整個房地產操作中的一個先決條件。由于賣家擁有絕對控制權限，買要想降低土地成本，最簡便也最有效的途徑就是使用商業賄賂。

　　8年前，重慶某地產商曾對本刊記者稱，他在多年前圈某區的上千畝地塊時，只花了每畝20多萬元的價格，但是他實際支付的成本接近30萬元／畝，這些新增成本主要包括給相關官員的“感謝”、“回饋，”及為求得銀行抵押該地塊并貸出現金的成本。

　　房地產商業賄賂黑幕

　　由于賄賂行為是違法行為，部分商業賄賂金額巨大，因此相關利益各方均對此秘而不宣，外界要獲得相應信息也非常困難。

　　房地產領域內的商業賄賂主要集中在兩個領域，一是土地交易領域，一個是建設領域。

　　土地交易領域內的商業賄賂在一定程度上與目前國內房地產市場交易信息公開程度不夠有關。此前，地方政府有哪些地塊可以出售，什么時候出售，采用什么途徑出售，采用什么出售方式，交易價格等，大都不對外公開。在體制和機制上為內幕交易或黑幕交易提供了寬松條件。

　　目前國內的土地交易大都開始采用公開的招、拍、掛(招標、拍賣、掛拍出讓)，一部分人認為這一途徑能有效遏制土地交易中的不法行為，但是實際執行情況顯示，這一公開化流程盡管在一定程度上是一大進步，但是，依舊可以輕易繞行。

　　一是官商事先共謀，在土地用途、出讓地塊大小、出讓時間等要素上達成“共識，”事先“勾兌”好的開發商知道底牌，交易對象實際上更側重于有限或事先確定的一些公司。

　　另一種方式是通過改變土地用途來牟取收益。常見的方法是，地產商先“不做地產，”以旅游開發、農業園產業區、工業產業園區、商業交易市場等名目圈下大片地塊，做一點項目，一段時間或幾年后將其局部或全部地塊的用途改變為房地產開發，獲得土地級差地租巨額收益及其它增值收益。

　　《經濟參考報》7月5日曾經刊發過一篇有關商業賄賂的文章，該文披露了一些圈內人透露的有關房地產業的商業賄賂情況：“春節、中秋、國慶等傳統節日，是與官員聯絡感情的最佳時機。

　　根據各個城市的經濟情況、官員所處位置以及幫助自己的程度，在我心里有一個好處費的價目表。以西部中等城市為例，科級干部5000元，處級干部一萬元到兩萬元，局級干部則需要三萬元到五萬元才拿得出手。用來疏通關系的好處費幾年算下來，大概占到樓盤總成本的2%到3%。”

　　目前治理措施的局限

　　目前國家將反房地產領域內的商業賄賂列為國內反商業賄賂的重點領域來抓。

　　來自國土資源部的數據顯示，2003到2004年全國土地市場治理整頓期間，各地通過自查，發現超范圍劃撥供地2695件，涉及金額6.3億元；違規低價出讓土地2065件，涉及金額4.3億元；擅自減免土地出讓金3108件，涉及金額21.6億元；欠繳土地出讓金14355件，涉及金額225.9億元；應招標拍賣掛牌而協議出讓的2254件，涉及金額42億元。

　　其原因在于遏制措施不完備，且缺乏系統性支撐。以官員收入為例，我國目前還沒有實行官員或公務員收入公開制度，銀行存款、證券及債券、房產等不動產及動產實名制進展緩慢或未能全面落實，官員家庭收入申報制度缺位，家庭及個人收入稅收制度不完善，以及對官員的監管監督機制單一化且封閉化，致使不法官員有多領域，多渠道收受賄賂，且能輕易藏臟或轉移，即使不使用海外渠道，使用上述漏洞仍可以輕易消化或化解幾千萬元臟款，并令紀檢機構難以調查。

　　另一個方面是，目前缺乏對官員及政府與企業之間的大宗交易的交易污點審查制度，現有的治理措施基本都是事后處理措施——如果沒人舉報或該官員本身不犯其它事，其被查的可能性很小，他們依舊可以安然地過上很多年。

　　現有的對官員的交往的例行或個別重點調查或監控，日常支出的調查或監控也是一大空白，現在一些媒體在報道腐敗官員受處理時一般都會有其腐敗行為的報道，譬如長期在酒店租房并嫖宿，一個小小的官員或公務員在無明確收入來源的情況下出現長時間大額消費，甚至擁有豪車、別墅等，但是這些人通常支出遠大于收入而無人追查。

　　這些現象的背后的另一個缺失是法律支撐不夠，如部分官員巨額財產來源不明，但是由于“巨額財產來源不明推定定罪”沒有政法體制保障，因而相關機構也無法對政府官員的權利和財產狀況實行隨時實時監控，“巨額財產來源不明推定定罪”的效力就帶有很大的偶發偶然性，當然，這一條款就經常處于無效狀態。

　　因此，在這一環境條件下推行房地產領域內的商業賄賂治理，效果難免要打折扣，因為實施商業賄賂的犯罪機會成本太低了，低的一大原因是被查出來或被查處可能的概率都很低。

　　表一

　　商業賄賂易發主體排行
　

序列	行業
１	醫療藥品行業
２	零售業
３	房地產行業
４	保險行業
５	旅游行業
６	電信行業
７	銀行業
８	教育行業

    表二  土地市場商業賄賂表現形式和治理對策

    

門類	表現形式	對策及措施
違法違規行為下暗藏的商業賄賂行為	違反規劃用地、未批先用、邊報邊用、越權批地，該有償出讓的卻劃撥供地，該“招拍掛”的卻協議出讓以及低價協議出讓，擅自減免地價，對土地擅自改變用途視而不見，不依法追繳土地出讓金等行為。	治理的關鍵在于政務公開，讓群眾起來監督土地出讓的全過程。一旦有群眾舉報，只要順藤摸瓜，一定能一抓一個準。
形式合法實質違規行為下潛伏的商業賄賂行為	房地產開發土地出讓時，以假“招拍掛土地”之名，行“協議低價出讓”之實。 在土地“招拍掛”時，官員與商家合謀，導致“規劃建設條件”“苛刻”得足可以做到嚇跑所有其它開發商，只留下那些“心中有底”的，與官員們達成某種“默契”或某種“溝通”的開發商，以及他們邀請來的，來“友情客串出演”的開發商們。而一旦當這塊土地到了實際開發建設時，其“規劃條件”的要求又可以“寬松”得讓人“驚詫不已”。 更顯隱蔽的，還有“招拍掛土地”周邊的配套設施，在“招拍掛”前后，毫無預兆地突然變更。	如果只在“土地批租”一個環節上下功夫，那么，“土地批租”環節的“招拍掛”，即使設計得最完善，也沒多大意義。類似于這種表現形式的商業賄賂行為的治理，相對來說，已有一定的難度。 　　當然，從整體上治理這種形式的商業賄賂行為，關鍵在土地出讓制度的修改和完善。在“土地出讓”環節的上、下游，必須要有與“土地招拍掛”相應的、統籌的、配套的政策措施的跟進。
完全合法合規行為下隱伏的商業賄賂行為	這種商業賄賂行為，主要表現在土地出讓過程的技術層面上。 在土地估價的過程中，估價結果的確認過程中，以及正式簽訂征收協議進行補償的過程中，都有可能發生商業賄賂行為。 　　最典型的例子是以工業用地的名義，通過協議出讓方式，廉價圈得土地，隨后，將其轉為經營性用地，在“協議出讓”和“土地儲備”這兩個環節做手腳，從中獲得特別豐厚的收益。 　　（當然，也有“低價協議”圈得的工業用地，在政府部門“視而不見”下，直接改變用途，作經營性用地使用的）	一是對于不同類型用地，必須實行同一個類型的供地模式，如對工業用地，當前也應盡可能創造條件，實行“招拍掛”供地； 二是對于土地用途變更的處置，要盡快出臺一整套完備的政策規定； 三是要絕對禁止任何部門和個人，對土地估價機構具體的估價行為進行干預，一旦發現要嚴懲不怠； 四是土地估價報告要公開； 五是對土地估價中的失誤與惡意行為，對惡意者要追究法律責任。

    表三

    建設領域內的商業賄賂主要表現形式和手段

    

門類	對象或領域	手段	發生環節及途徑
主要表現形式和手段	企業與企業、企業與建設單位、企業與行政主管部門	已從以往簡單的權錢交易過渡到權錢物交易相互交織，從簡單的物質化賄賂過渡到物質化、非物質化賄賂相互結合	在企業與企業間，一些房地產企業通過向銀行工作人員行賄獲取甚至騙取貸款； 承包方通過為發包方人員提供入股分紅等手段行賄； 在企業與行政主管部門間，企業對掌管規劃、資質審批和土地出讓、置換等行政權力的政府工作人員行賄，手段也越來越隱蔽、多樣化，多以勞務費、信息費、顧問費、服務費、贊助費、車船費、外出考察等形式出現
重點部位和環節	房屋和市政基礎設施工程建設		主要發生在土地使用權的出讓、房屋拆遷、工程招標投標、項目發包分包、材料設備采購、項目預決算、項目驗收以及追加投資等環節上
	市政公用事業產權交易		主要發生在資產評估、取得特許經營權等環節上
基本特點和原因	特點：建設系統商業賄賂具有普遍性、隱蔽性、多樣性等基本特點。一是行賄主體明確，多是企業經營者或管理者（也包括掛靠的包工頭等）；二是手段隱蔽難辨，多是場外交易，私下進行，由明轉暗，由直接到間接，由賄賂主管領導到賄賂一般干部；三是形式多樣難以界定，多以貌似合理合法的形式出現；四是社會危害大更趨破壞性，不僅擾亂了正常的市場經濟秩序，還會危及社會穩定			原因：一些行政主管部門自由裁量空間過大，權力運行缺乏制約；一些行政工作人員法制觀念淡薄，私欲膨脹，抱有僥幸心理；行政主管部門之間缺乏合力，監管不到位；體制機制制度不健全，有機可乘；一些政府投資工程盲目鋪攤子，倉促上馬，違規建設等，是產生建設系統商業賄賂的主要原因。

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