只監(jiān)不限也是進步

　　楊紅旭

　　前天，《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外匯管理有關(guān)問題的通知》終于出臺。這是對7月24日出臺的“171號”文的細(xì)化。在許多地方的相關(guān)細(xì)則還在難產(chǎn)之時，在許多城市仍遵舊例表達(dá)對外資的鐘愛之情之際，這一可操作性很強的細(xì)則，將在一定程度上切實地抑制海外熱錢進入房地產(chǎn)市場。

　　首先，徹底掐斷了直接用外匯購房的通道。無論是境外機構(gòu)在境內(nèi)設(shè)立的分支、代表機構(gòu)，還是境外個人在內(nèi)地購房，都需先把外匯通過指定銀行的審核后，由指定銀行將購房結(jié)匯資金直接劃入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)人民幣賬戶。也即說，境外購房者摸不到人民幣，開發(fā)商碰不著外匯，所有外資購房資金都需經(jīng)由指定銀行。銀行承擔(dān)了防火墻的作用。

　　其次，進入

房地產(chǎn)交易市場的外資情況都將掌控。近兩年，國家只知道有很多境外熱錢進入房地產(chǎn)領(lǐng)域，但不知道到底有多少，因此也難以準(zhǔn)確評估這些游資到底在多大程度上推高了

房價。因為以前外匯管理局清楚外貿(mào)和FDI(外商直接投資)的具體數(shù)據(jù)，而難以摸清楚熱錢主要組成部分的境外個人炒房的資金數(shù)量。該細(xì)則一方面規(guī)定的“所有購房款須經(jīng)由外匯指定銀行，外匯指定銀行應(yīng)按月匯總相關(guān)外匯收支和匯兌情況，并報送所在地外匯局”；另一方面，又明確“境內(nèi)代表機構(gòu)經(jīng)常項目賬戶資金不得結(jié)匯購買境內(nèi)商品房”，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)常項目外匯賬戶不得保留境外個人、港澳臺居民和華僑境外匯入的購房款。”以前許多外資購房款是違規(guī)夾雜在經(jīng)常項目中進來的，而非規(guī)定中的資本項目，這一條款意味著所有購房資金必須走資本項目。

　　值得關(guān)注的是，在這一外資監(jiān)管的流程中，所謂的“外匯指定銀行”將充當(dāng)關(guān)鍵角色。它既握有外資購房市場準(zhǔn)入的審核大權(quán)，又負(fù)責(zé)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的整理與統(tǒng)計。眾所周知，在近兩年的房地產(chǎn)

宏觀調(diào)控中，銀行的定位有些尷尬。銀行既要執(zhí)行中央關(guān)于收縮“銀根”的重任，又要考慮境外股東的利益和自身的盈利狀況，往往天平會傾向后者。比如本次加息之后，許多銀行把個貸利率85%折扣的適用范圍極力擴大，甚至第三套也可享受優(yōu)惠。在我看來，除非是作為央行的人民銀行的分支機構(gòu)出任這一角色，否則商業(yè)銀行將很難不把自身的利益夾雜進去。

　　由于該細(xì)則的出臺者是國家外匯管理局與建設(shè)部，不可避免地把重點放在提高監(jiān)管力度，而非細(xì)化限制措施上。比如針對業(yè)界爭論最多的“如何界定自用和自住”的問題，該細(xì)則不僅沒有任何作為，反倒有寬松化的跡象。其一，前些時候有關(guān)部委曾明確了“一人一套”的原則，但這里沒有書面明確，也即說“一證一套”仍有操作空間；其二，再次重復(fù)“港澳臺居民和華僑因生活需要，可在境內(nèi)購買一定面積的自住商品房”，所謂“一定面積”很難界定，遠(yuǎn)不如北京針對這類同胞只能“一人一套”來得嚴(yán)厲。

　　所有政策都不可能完美。雖然該細(xì)則只“監(jiān)”不“限”，但在某種意義上講，如果真能夠堵住暗道、監(jiān)管到位，也將達(dá)到限制的目的，這也算得上是“曲線救國”吧。(本文作者為上海易居房地產(chǎn)研究院高級評論員)

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