林毅夫：空置面積很大的情況下 房價為何還上漲

　　林毅夫

　　當前投資、信貸、外貿順差增長過快，既有我國當前發展階段正常的原因，也有改革不到位的體制性和政策性根源。

　　我國尚處工業化早期，即使產能過剩，產業和技術升級的空間都還非常大，而且人均收入增長較快，居民和企業的儲蓄傾向都很高，投資增長的速度自然較快。改革開放以來，我國沿海形成了許多很有競爭力的產業群聚，使得大批以出口為導向的外資將我國作為出口基地；同時，我國巨大的國內市場，也吸引了大量以進入我國市場為目的的外國直接投資。這些外資進一步提高了我國的投資和經濟增長率。在經濟快速增長、人均收入水平不斷提高的情況下，對房地產需求增加，較快的房地產業投資增長也有其合理性的一面。

　　從現存體制性和政策性因素看，一是銀行業過于集中。我國金融體系以銀行業為主，且集中于四大國有商業銀行，其結果是：(1)資金回報率高、又能增加就業機會的中小企業，包括服務業，很難從銀行得到貸款，減少了就業機會，擴大了收入分配的不平均，也提高了儲蓄傾向；(2)靠銀行融資支持的大項目，往往輪番集中于少數幾個行業，例如，汽車、房地產、建材、能源等，出現投資過于集中。

　　二是地方政府的行為。地方政府對GDP增長率較重視和現行的生產型增值稅，使地方政府無論從政績還是從財政收入考慮，都有動力以各種辦法來刺激投資。這些投資都直接、間接有利于地方政府，但對整個國民經濟來說，有很多會是重復投資、過度投資。

　　三是外資、外貿政策。改革開放初期我國是一個既缺資金、又缺外匯的典型“雙缺口”經濟。為彌補外匯缺口，我國政府在1985年采取了出口退稅政策以鼓勵出口，亞洲金融危機期間，我國堅持人民幣不貶值，為了增強企業的出口競爭力，又再次強化了這個政策。同樣，在改革開放初期，為了填補資金缺口，采取了鼓勵外商直接投資的政策。這些政策發揮了許多積極作用，使外貿快速增長，外資大量涌入。從1994年開始，我國經常賬戶和資本賬戶年年出現巨額雙順差，這些政策仍然繼續沿用。

　　四是房地產投機性需求。照理在供給快速增加、空置面積很大的情況下，房地產價格不會不斷上漲，出現這種異常現象是由于：(1)我國一些有錢的人，把購房作為投資，買來的房子空著沒人住，屬于投機性需求；(2)我國允許外資進入房市，成為資本賬戶尚未開放下的一個漏洞，有些外資為了投機

　　目前我國生產、金融、外貿都處在一個較寬松的環境，應利用這個時機，解決經濟中存在的一些結構性、體制性問題。長期問題的解決有一個過程，因此需要長短措施結合以保持經濟平穩較快發展。

　　第一，控制投資和信貸增長過快。為抑制當前過快的投資和信貸增長，央行采取的定向票據和提高準備金率以減少銀行過度充足的流動性，同時運用窗口指導，加強銀行在貸款時對貸款企業的行業準入和貸款條件的審查和要求。這些是在當前條件下的必要短期調控手段，視情況還可以再加強這些措施。

　　第二，降低銀行貸款過度集中于大企業和少數行業。短期內應該要求商業銀行遵照有關政策，加大對中小企業貸款的支持力度。從長期來講，關鍵在于大力發展地區性中小銀行，降低銀行集中度，盡快將有關政策落到實處。

　　第三，減少地方政府的過度投資。從短期來看，最好的辦法，一是管住地根，控制土地開發的總量；二是加強“招拍掛”的政策，使地價向市場價格回歸。從長期看，必要的措施包括：改生產型增值稅為消費型增值稅，降低地方政府為稅收而過度刺激投資的積極性；禁止地方政府用不符合國民待遇原則的政策吸引投資；按照科學發展觀重新制定地方政府官員的考核體系。

　　第四，改革外資、外貿政策。在堅持對外開放和遵守WTO的承諾的基礎上，改革在“雙缺口”條件下形成的政策，其內容包括：實行“兩稅合一”，統一內外資企業的所得稅稅率和稅收政策；根據各產業的情況，降低甚至取消出口退稅政策，將來有必要時再考慮恢復。

　　第五，抑制房地產投機需求。隨著我國經濟快速發展，人民收入水平不斷提高，房地產的“使用需求”將不斷增加，房地產應該成為支柱產業。但是，對于房地產的“投機需求”如不給以抑制，不僅多數居民和企業正常的“使用需求”因為價格過高無法得到滿足，還可能出現房地產泡沫和金融危機。為了抑制投機需求，除了“國八條”、“國六條”和建設部等9部門的“十五條”政策外，還可考慮征收物業稅，按房地產的面積每年付稅；征收房地產轉手交易時的資本獲益稅，使房地產漲價收益的一大部分回饋社會。

    原標題為：如何解決投資信貸順差增長過快

　　(作者為北京大學