影響房價的真正原因（下）

　　大動遷的動力——賺取中心城區(qū)的最高級差地租

　　要老百姓動遷，總需要理由。理由往往是張嘴就來的。那么動遷總應該動遷最差的房子，應該“雪中送炭”吧？不！仍以上海為例。上海在1980年時中心城區(qū)有437萬平方米危棚簡屋，到1990年，還剩下123萬平方米，十年減少了314萬平方米，1999年，除浦東新區(qū)外的九個中心城區(qū)還有危棚簡屋42萬平方米。然而到了2004年，九個中心城區(qū)危棚簡屋面積仍然有26.55萬平方米，五年只減少了15.5萬平方米，而同期黃金地段的新式里弄房子卻拆了41萬平方米，一等舊式里弄拆了154萬平方米。1990年代后期開始，大動遷就是致力于動遷黃金地段的房子！

　　地方政府通過大動遷把城市原住民由歷史上傳存下來的產(chǎn)權和使用權進行新一輪置換，這種置換使居民在長則五六十年七八十年短則二三十年居住過程中，因住房所在地的土地升值而帶來的級差地租新價值得以抹去，而這個級差地租比房屋本身值錢千萬倍。誠然，土地歸國家所有是憲法規(guī)定的，但是，歸國家所有就是歸全民所有，地方政府有什么權力把原先就在一塊高的級差地租地段上生活的原住民動遷掉，然后將高級差地租的土地給屈指可數(shù)的幾個

房地產(chǎn)商去大賺特賺地段差價？土地收入屬于全體人民，政府的土地收入?yún)s從不進地區(qū)生產(chǎn)總值(GDP)，人民從不知道地方政府從大家身下的這塊土地上得了多少益、又有多少益處反饋給了人民。難道土地的價值不是原來就具有而是單在這一兩屆地方政府手里才剛創(chuàng)造出來的嗎？級差地租得以形成是一方土地上幾代人努力的結果，計劃經(jīng)濟時雖不得顯現(xiàn)其價值，但中心城區(qū)特別是核心區(qū)的土地的確是在不間斷地升值的，今天發(fā)現(xiàn)了土地價值不等于土地價值今天才制造出來。房地產(chǎn)業(yè)之所以能暴富，是一些地方政府奉送給房地產(chǎn)商暴富的機會還奉送給房地產(chǎn)商暴富的成本，高級差地租的土地就是房地產(chǎn)商暴富的成本，甚至不須自己支付的成本！

　　如果不發(fā)生大動遷，普通居民是在替國家暫為保管“級差地租”，并不斷在為這份地租交利息，大動遷發(fā)生了，房地產(chǎn)商利用高級差地租的土地為自己謀全世界罕見的暴利，還自以為得計。他們這是一次性掠去了經(jīng)歷了幾代市民辛勤勞作辛勤培育才創(chuàng)造出來的城市價值。而這個權利，竟然是地方政府給的。

　　缺乏選擇的動遷

　　真是為老百姓嗎？

　　政府一手制造了供應和需求，這需求原本是政府部門的需求，而不是老百姓的需求——寸土寸金的中心城區(qū)的核心區(qū)，把居住密度極高的居民聚居地動遷掉造起了大面積的綠地，是老百姓需求？在城市的黃金地段把地鐵車站造得如公交站那樣密集而大量動遷市民，是老百姓需求？大城市特大城市才造了十幾年的房子被稱為要淘汰的“老房型”，屬于拆遷改造對象，也是老百姓需求？不，這些都是政府部門的需求。表面上，是GDP的需求，是建立景觀城市的需求，實質(zhì)上，是制造住房成交量的需求、是輕而易舉賺取級差地租的需求。

　　百姓真正的需求是自會用錢來投票的，但地方政府和房地產(chǎn)商制造的需求百姓不愿用錢投票。像北京上海這樣的城市，中心城區(qū)面積都只有289平方公里，城市最主要經(jīng)濟活動集中在289平方公里里面。但是行政區(qū)面積就大了。按“市區(qū)”計算，北京有1.2萬平方公里市區(qū)面積，上海有5000平方公里市區(qū)面積。由于居民工作地點大多在中心的289平方公里上，居住卻要跑到5000平方公里、1萬平方公里市區(qū)的邊緣，如果讓市民作自主選擇，他怎么可能選擇住到那么遠的地方去(上海已經(jīng)竣工和新開工的多層住宅有70%左右建在外環(huán)線以外)。即使地鐵全部建成，地鐵乘坐難道是免費午餐？交通費用的大幅增加將是城市居民對GDP新的巨大貢獻！

　　總而言之，是地方政府在主導搞大規(guī)模動遷，而地方政府又給民眾提供了多少種選擇？地方政府已經(jīng)從動遷中發(fā)現(xiàn)，動遷能給高房價尋找一個最低的支撐點——地方政府是決不愿意讓房價跌下來的。

　　動遷如何給高房價

　　尋找最低支撐點？

　　眾所周知，拆遷戶大多數(shù)是中等或中等以下收入者，如果沒有動遷，在商品房價每平方米單價六七千元又多是大房型時，決然不會有買商品房的需求，但是，當動遷房是每平方米四千多元時，動遷戶就會在每平方米四千多元的價格基點上，產(chǎn)生購買每平方米六七千元房子的“需求”，因為這意味著他們是用單價兩三千元的代價住單價六七千元的房子。在這種情況下，每平方米六七千元的房子可以銷得比較好，使人們誤以為每平方米六七千元的住宅是適應中低收入群體，從而使這種“銷售得好”反映的信息往往是放大的、失真的。

　　所以，大規(guī)模拆遷這種不是由消費者個人選擇導致的消費行為的確擾亂了市場價格體制，提供了偽信息。而商品房的最低價位就在每平方米六七千元的底價上得到有力支持——怎么能不有力？那是占市場三分之一至二分之一的銷售量中的一大部分銷售量！

　　普通商品房房價的低價位在每平方米六七千元上得到了支持，普通商品房的高房價要往下降就有了強有力的阻力。這樣，中等偏上收入者承受八九千乃至一萬多的高房價就也無話可說。他們只能當“房奴”了。如果拆遷不再大規(guī)模開展——即政府制造的需求量消失，普通商品房的高房價就難以為繼。地方政府制造需求量的積極性會降低嗎？看這樣幾個數(shù)據(jù)吧：從1999年到2004年，全國房地產(chǎn)業(yè)每年新開工的商品住宅建筑面積累計是20億平方米，銷售的商品住宅面積累計是13.8億平方米，每年的銷售面積總是低于新開工面積，只有新開工面積的68%左右。

　　房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是

　　“新的利益增長點”的發(fā)展

　　2003年到2004年，有著31個門類的制造業(yè)的固定資產(chǎn)投資是25410億，房地產(chǎn)業(yè)一個門類的固定資產(chǎn)投資是25764億，從1999年到2004年，制造業(yè)累計投資只占房地產(chǎn)累計投資的75.6%。第一次經(jīng)濟普查數(shù)據(jù)顯示，2004年，有著18.1萬億資產(chǎn)的制造業(yè)利潤總額9548億，有著7萬億資產(chǎn)的房地產(chǎn)業(yè)利潤總額1226萬億。制造業(yè)利潤總額是資產(chǎn)的5.3%，房地產(chǎn)業(yè)的利潤總額是資產(chǎn)的1.75%。眾所周知，制造業(yè)中生產(chǎn)性固定資產(chǎn)要占相當比例，房地產(chǎn)業(yè)不需要生產(chǎn)性固定資產(chǎn)(造房子用的固定資產(chǎn)是建筑業(yè)的固定資產(chǎn))，但房地產(chǎn)業(yè)利潤占資產(chǎn)的比例反倒小于制造業(yè)利潤占資產(chǎn)的比例。這不由得人們懷疑房地產(chǎn)業(yè)這個“支柱產(chǎn)業(yè)”為國民經(jīng)濟支柱了什么？貢獻了GDP？是的，但房地產(chǎn)業(yè)貢獻的是“固定資本形成總額”，1995年時，全國房地產(chǎn)業(yè)的新增固定資產(chǎn)占全部新增固定資產(chǎn)比例是9.9%，到2004年，要占22%。房地產(chǎn)業(yè)的固定資本大部分就是造出來的房子，房地產(chǎn)固定資本形成總額占的比重越大，社會再生產(chǎn)資本占的比重就越少，因此，房地產(chǎn)業(yè)固定資本比重增大未必是好事。

　　至于房地產(chǎn)業(yè)對GDP的拉動作用，應該明白任何正常的生產(chǎn)活動，都會產(chǎn)生GDP，我們每個人都在為GDP作貢獻——我們每月每年的收入就是體現(xiàn)。1990年代后千軍萬馬奔房地產(chǎn)，并不是房地產(chǎn)業(yè)的貢獻特別大，地方政府發(fā)現(xiàn)了房地產(chǎn)業(yè)這個“新的利益增長點”，這個利益增長點是惟一可直接與官員利益掛鉤的——政府可以直接參與買賣的就是土地，也只有土地。當這個利益增長點的甜頭被地方政府嘗到，缺乏監(jiān)督的地方政府圍繞著土地擺下的一局局盛宴就不難理解了！

　　誰是最危險的投機者？

　　購買中國的特大城市房產(chǎn)，可能是國外投資者組合投資中的一個組成部分，但不會是重要組成部分。國外投機者不會主要以不動產(chǎn)來投機，他們購買國內(nèi)住宅的目的是隨時準備在短期內(nèi)賺差價。國外投資者把高檔商品房價格拉高，這種行為會影響到高檔房的價格，然而，因為高檔商品房的消費對象本來就不是以本地居民為主，而是以中國頂尖的富人為主，這些富人對住房有著讓華爾街的金融商都自嘆不如的消費能力，旁人操什么心？主要的危險，還是來自國內(nèi)投機者。

　　目前外匯占款占基礎貨幣的比重已經(jīng)從2000年的39.7%上升到2005年111%！2005年，中國

人民銀行發(fā)放的基礎貨幣是6.4萬億，外匯占款達7.12萬億。這些外匯是通過貿(mào)易得來的嗎？讓我們來計算一下吧：從2000年到2005年，我國外匯增加了5.6萬億，可是同時間段的貿(mào)易順差只有1.95萬億，貿(mào)易增加的外匯只是外匯增加總量的34.7%。在2003年和2004年，也就是21世紀中國房地產(chǎn)大投機的兩個高峰年，貿(mào)易增加的外匯僅僅只有當年外匯增加量的18%和15%！多出來的外匯增加量難道都是國外投機者的？2003年和2004年的外匯占款增加量增加得如此反常，為何沒有人出來提醒呢？

　　是城市為在此生活工作的人提供服務,不是生活在城市里的人要為城市服務。筑巢引鳳是可以的，但為了引鳳把自家的房子都拆了，則是本末倒置了。

　　來源：經(jīng)濟觀察報網(wǎng)

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