房價緣何降不下來

　　新華社記者 蔡國兆 徐壽松

　　房價上漲過快問題為何依舊未能得到解決？一個看似合理的解釋是，有關的調控措施尚未顯效。

　　但情況有可能更為復雜——“調控影響了銷售策略，卻未能從根本上觸動銷售心理。”地產評論人士稱。而一系列新發生的現象也似乎正在對這一論斷做出“注釋”。

     為何寧愿賣項目不愿降價？

　　“假如要我在賣掉項目與降價售樓之間做出選擇，我寧愿選前者。”5月中旬，一位房地產開發商用手中的竹扇敲打著桌面，神色激動地對記者說。

　　似乎是一語成讖，2006年的第二季度，房地產開發商出售項目的現象開始浮出水面。

　　房地產商資金鏈斷裂可以追溯至2005年年底。早在那個時候，長三角等地就有開發商用延長開發周期、推遲竣工，甚至借“高利貸”“股權抵押”等方式緩解日益緊張的資金周轉問題。隨著

　　8月7日，G萬科發布公告稱，公司已于8月3日與上海中橋基建(集團)股份有限公司簽署系列協議，受讓其持有的浙江南都60%股權、上海南都30%股權、鎮江潤橋30%股權、鎮江潤中30%股權、蘇州南都21%股權。為此，G萬科將在一年內以現金方式支付超過17億元的交易價款。

　　8月22日，某地產咨詢公司主辦的房地產融資研討會在上海古象大酒店舉行。會上，16個房地產項目明碼標價準備出售，項目總值超過40億元。

　　而在房地產另一熱點地區珠三角，類似的情況也已經出現。

　　房地產商為何寧愿賣項目也不愿降價售樓？“其他開發商的具體考慮我不清楚，但從我的角度，原因有三：一是考慮業內關系；二是房地產開發存在周期，賣項目資金回籠快；三是目前大部分發展商還看好后市，賣項目也不會吃虧太多。”一位不愿透露姓名的廣東地產商解釋說。

    房地產變局將帶來什么？

　　“房地產業將面臨著優勝劣汰、弱肉強食的變局。”早在4月新一輪房地產調控初露端倪時，不少業內人士就如此斷言。

　　而今，這一變局已經發生。隨著部分房地產開發商開始甩賣手中的項目，我國的房地產行業開始從分散走向集中。

　　在簽署8月初的系列協議后，G萬科聲稱，此次股權受讓令公司快速實現了全面進入浙江市場的目標，從而基本完成在長三角的整體布局。業內人士透露，由于G萬科已于去年收購了相關公司的部分股權，此次交易完成后，它將持有浙江南都80%股權、蘇州南都70%股權及上海南都、鎮江潤橋、鎮江潤中的全部股權。

　　就在萬科加速布局長三角的同時，G招商局、G中糧地等房地產企業也有動作。8月4日,G招商局以10億多元人民幣在天津市南開區購得14.5萬平方米的居住及商業用地。7月18日，G中糧地公告稱，公司已與長沙中聯重科科技發展股份有限公司簽訂協議，以人民幣7730.35萬元現金出資方式與中聯重科合作，成立觀音巖項目公司，開發長沙市望城縣一塊超過77萬平方米的地塊。公告還顯示，G中糧地有意拿下該房產項目公司的全部股權。

　　對于這種市場趨向集中的現象，衛明不動產營銷智庫負責人蔡為民認為，目前房地產企業間的并購更大程度上是一種資源整合，而不是“以大吃小”的吞并，形成市場壟斷的可能性幾乎是零。

　　盡管如此，一些專家還是表達了適度的擔心。“一些已經上市、有固定資金來源的企業在這場競爭中優勢明顯。隨著中小房地產企業的退出，土地和房產項目資源將越來越集中到部分大型房地產企業手中。”復旦大學房地產研究中心主任尹伯成說。他認為，這種集中現象對于整個樓市的長遠影響目前還尚難預料，但短期內不利于

　　“一旦一個或幾個企業形成區域壟斷，只要當地剛性需求不出現急劇下挫，其保持價格平穩甚至推動價格上揚并非難事。當然，由于影響房地產市場因素的多樣性，維持壟斷高價也是不可能的。”尹伯成說。

    房價在什么情況下會降？

　　今年4月中旬，上海申銀萬國

　　“這可能代表了整個房地產行業的真實市場判斷，絕對不容忽視。”這位分析師當時提醒說。在經歷了幾個月急風暴雨般的調控后，房地產開發商對市場的判斷有沒有發生改變呢？

　　“應該說，沒有根本的改變。我沒有做過有針對性的調研，但我的工作性質決定了我必須對大量的房地產企業進行深入了解——地產商們還是看好后市的。短期，由于政策走向不明朗，不少房地產企業認為市場會有盤整甚至下跌的可能；但就中長期而言，他們絕對看好市場，是不愿意離開市場的。”易居研究院發展研究所所長李戰軍說。

　　近來發布的房地產企業上市公司中報印證了李戰軍的這一說法。記者發現，部分企業對上半年實現利潤進行調整的同時，也謹慎地表達了對長遠市場的樂觀態度。

　　“市場為什么不會走弱——你相信地方政府愿意讓房地產行業走出下行行情么？很多企業在調控中退了出去并不意味著市場會不好，相反，我認為這是市場將走強的一個征兆。”上海南匯區一位房地產開發商對記者說。

　　不少專家認為，房價只能降幅但不能降價是目前地方政府的一個普遍姿態。在這一姿態尚未得到根本改變，在房地產企業沒有真正達到或突破心理底線時，博弈仍將繼續。

　　“但房價逐步理性回調，走向適應百姓需求是必然的。”尹伯成說。

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