國(guó)有房企的白銀時(shí)代

　　宏觀調(diào)控是把雙刃劍，對(duì)資金饑渴的民企是壞事，而另一些企業(yè)卻可以高歌猛進(jìn)

　　文/本刊記者 王 琦

　　7月31日，保利地產(chǎn)(600048)在上海證券交易所掛牌。這只國(guó)內(nèi)資本市場(chǎng)重啟IPO后首家上市的房地產(chǎn)企業(yè)，發(fā)行價(jià)格為13.95元，甫一掛牌就成為領(lǐng)漲龍頭，大漲44.87%。高達(dá)19倍的市盈率多少會(huì)讓世貿(mào)、綠城有些心酸，不到一個(gè)月前在香港上市的他們，只有區(qū)區(qū)7.5倍的市盈率而已。

　　保利的幸運(yùn)不是每家房地產(chǎn)企業(yè)都可以艷羨企及的。國(guó)內(nèi)證券市場(chǎng)完成

股權(quán)分置改革之后，IPO之門重啟，最先進(jìn)入的一定是各個(gè)行業(yè)的國(guó)有企業(yè)。這幾乎是盡人皆知的潛規(guī)則。事實(shí)上，房地產(chǎn)上市公司可轉(zhuǎn)債的重新發(fā)行，也是被國(guó)有企業(yè)金融街(000402)獲得。

　　在這個(gè)被嚴(yán)厲政策調(diào)控近3年的行業(yè)中，國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)開(kāi)始展現(xiàn)其優(yōu)勢(shì)的一面。沒(méi)有上市的可以優(yōu)先上市；已經(jīng)上市的企業(yè)已然疏通了資本的渠道；即便不上市，也有銀行特批的大額貸款額度。有錢，在現(xiàn)在的房地產(chǎn)行業(yè)，也就保證了持續(xù)發(fā)展的能力。北京、廣州數(shù)塊天價(jià)土地，最終大多被國(guó)有房企攬入懷中。更何況，作為各級(jí)國(guó)資委下屬的企業(yè)，手中還握有無(wú)法估量的廉價(jià)土地。

　　“對(duì)我們企業(yè)來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控是個(gè)好事情。”這句話在宏觀調(diào)控剛剛開(kāi)始的2004年還人人都可說(shuō)得，但現(xiàn)在，只有房地產(chǎn)國(guó)企的老總能這么輕松愜意地表示信心了。

　　有錢就有地

　　在宏觀調(diào)控一輪輪將房地產(chǎn)企業(yè)的銀根卡緊之后，國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)在資金獲取上仍舊游刃有余。

　　8月4日，G城建(600266)發(fā)布公告稱，擬定向增發(fā)2億股，募集資金總額12億元人民幣。而就在此前的一個(gè)月，城建發(fā)布了另外一個(gè)公告，擬發(fā)行12億企業(yè)債。如兩項(xiàng)計(jì)劃均能順利實(shí)現(xiàn)，城建從資本市場(chǎng)上融到資金的額度將高達(dá)24億元人民幣。三個(gè)月前，金融街(000402)成為國(guó)內(nèi)首家獲得短期融資券批準(zhǔn)的房地產(chǎn)企業(yè)，可以獲得9億元的資金。剛剛登陸A股市場(chǎng)的保利，也通過(guò)IPO拿到了20億的真金白銀。在去年7月香港證券市場(chǎng)成功發(fā)行了3億美元債券的中海發(fā)展集團(tuán)的主席兼行政總裁孔慶平在香港公開(kāi)坦言：“目前可動(dòng)用資金達(dá)到38億港元，放棄拆分中海A股上市，對(duì)公司財(cái)務(wù)沒(méi)有重大影響�！�

　　并非只有上市的國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)有這種融資便利，在“勢(shì)利”的銀行眼中，有中央或者市政府背景的房地產(chǎn)企業(yè)的資信要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于民營(yíng)地產(chǎn)企業(yè)，對(duì)于前者的授信額度要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于后者。據(jù)了解，在某些國(guó)有地產(chǎn)企業(yè)，銀行信貸工作甚至是在公司內(nèi)部由銀行人員上門辦公主動(dòng)“規(guī)劃”。資金的從容，由此可見(jiàn)一斑。

　　有錢就意味著有地。而在宏觀調(diào)控進(jìn)入第三個(gè)年頭之后，那些曾經(jīng)在土地公開(kāi)拍賣市場(chǎng)出過(guò)風(fēng)頭的民營(yíng)企業(yè)已經(jīng)難尋蹤影。從北京到廣州，從核心城市到二線城市，天價(jià)“地王”大都落入了財(cái)大氣粗的國(guó)有房企囊中。

　　2005年8月，華潤(rùn)置地以25.65億元人民幣拍得清河地塊，曾經(jīng)以高價(jià)拿地著稱的順弛唏噓出局。不久后的12月，保利地產(chǎn)力壓萬(wàn)科、富力，12.1億元競(jìng)得北京占地面積近100萬(wàn)平方米的京西海淀冷泉項(xiàng)目，央企再次刷新北京西北地價(jià)。今年7月，華潤(rùn)置地(1109.HK)以拍賣方式投得成都市高新區(qū)一幅土地，總地價(jià)近9億元。這是繼去年12月在成都以21.4億元巨資順利拍下當(dāng)?shù)亍暗赝酢敝�后，華潤(rùn)在二線城市成都的第二次出手。

　　這還僅僅是土地公開(kāi)拍賣之后，國(guó)有地產(chǎn)商公開(kāi)購(gòu)置土地的幾次手筆，更為沒(méi)有政府資源的房地產(chǎn)企業(yè)羨慕的，是那些在土地協(xié)議轉(zhuǎn)讓時(shí)代囤積下來(lái)的大量低價(jià)甚至沒(méi)有任何成本的土地。

　　國(guó)泰君安有關(guān)分析報(bào)告認(rèn)為：廣州保利花園一期地價(jià)每平方米660元(均為樓面地價(jià)，下同)，重慶保利花園一期更只有每平方米533元，地價(jià)成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于周邊同類項(xiàng)目，盈利空間驚人。相比之下，廣州保利香檳花園地價(jià)成本要高一些，為每平方米2260元，但即便如此，該項(xiàng)目仍能保持13%的銷售凈利潤(rùn)率。

　　與保利一樣，同樣被國(guó)資委圈定為以房地產(chǎn)行業(yè)為重點(diǎn)發(fā)展行業(yè)的華僑城，擁有成片的低成本土地。華僑城最早開(kāi)發(fā)的深圳華僑城，經(jīng)過(guò)了20年的開(kāi)發(fā)，尚余數(shù)十萬(wàn)平方米土地，目前已成為豪宅片區(qū)土地存量，未來(lái)收益未可限量。相形之下，2002年到2005年三年，深圳關(guān)內(nèi)沒(méi)有新增土地供應(yīng)，其他房地產(chǎn)企業(yè)只能看著華僑城手中的“余糧”眼紅。近年華僑城在成都獲得的2平方公里土地，占50%的地產(chǎn)用地部分總地價(jià)12億元，平均80萬(wàn)元/畝，而該區(qū)域土地市場(chǎng)價(jià)為130萬(wàn)元/畝—150萬(wàn)元/畝。

　　據(jù)《中國(guó)企業(yè)家》了解，保利現(xiàn)在全國(guó)10個(gè)城市擁有開(kāi)工面積達(dá)到350萬(wàn)平方米、在建面積超過(guò)600萬(wàn)平方米，2006年在售面積將達(dá)到400萬(wàn)平方米，土地儲(chǔ)備超過(guò)1000萬(wàn)平方米。在內(nèi)地房企中位居前列，與行業(yè)領(lǐng)跑者萬(wàn)科的土地儲(chǔ)備水平不相上下。

　　“保利土地儲(chǔ)備折合每萬(wàn)股159平方米，是目前地產(chǎn)上市公司中最高的。與之股本最具可比性的公司招商局，土地儲(chǔ)備為每萬(wàn)股81平方米，在這個(gè)指標(biāo)上保利地產(chǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于招商局，因此保利地產(chǎn)獲得高溢價(jià)也在情理之中�！币晃粯I(yè)內(nèi)人士這樣分析土地儲(chǔ)備與保利上市高溢價(jià)的關(guān)系。

　　“有錢，有地，他們還有靠山�！币晃幻駹I(yíng)地產(chǎn)商對(duì)《中國(guó)企業(yè)家》透露出了羨慕與無(wú)奈。國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)不僅財(cái)大氣粗，而且背后依靠的集團(tuán)或者是央屬重點(diǎn)企業(yè)、或者直接就是國(guó)資委，內(nèi)部支持的力量不可限量。

　　今年6月底，招商局集團(tuán)總裁傅育寧拜會(huì)了天津市市長(zhǎng)戴相龍及濱海新區(qū)管委會(huì)主任皮黔生，主要議題是招商局?jǐn)M攜旗下企業(yè)參與天津?yàn)I海新區(qū)建設(shè)。與會(huì)者向《中國(guó)企業(yè)家》透露，“雙方今后合作的主要意向之一便是房地產(chǎn)�！�

　　早在2004年，環(huán)渤海灣區(qū)域就已經(jīng)吸引了國(guó)內(nèi)各大品牌發(fā)展商的目光。合生創(chuàng)展等民營(yíng)房地產(chǎn)商甚至在2003年既已在天津安營(yíng)扎寨。但是，招商地產(chǎn)除了2004年10月與萬(wàn)科進(jìn)行的合作開(kāi)發(fā)，在天津并無(wú)太大建樹(shù)，此次傅育寧的高層公關(guān)，無(wú)疑為招商地產(chǎn)在熱得燙手的天津打開(kāi)市場(chǎng)鋪好了道路。

　　只是，這種有錢有地有勢(shì)力的優(yōu)勢(shì)，究竟能夠保持多久呢？在這些資源耗盡之前，是不是所有的國(guó)有房企，都為自己找到了領(lǐng)先于行業(yè)的新路徑？

　　溫室突圍

　　“依靠與生俱來(lái)的優(yōu)勢(shì)，他們?cè)偈娣�的活幾十年也沒(méi)有問(wèn)題。但是，優(yōu)秀的國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該開(kāi)始戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，在資源耗盡之前盡快擺脫對(duì)既往優(yōu)勢(shì)的依賴，能夠在房地產(chǎn)行業(yè)全面市場(chǎng)化之后保持領(lǐng)先的地位。” 世邦魏理仕環(huán)球研究咨詢部高級(jí)分析師覃小梅這樣對(duì)《中國(guó)企業(yè)家》分析國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)面臨的問(wèn)題。

　　在全國(guó)擴(kuò)張的同時(shí)，發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁的國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始了戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的嘗試。從單純的住宅物業(yè)開(kāi)發(fā)商到住宅、商業(yè)雙料開(kāi)發(fā)商，來(lái)化解市場(chǎng)波動(dòng)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，成為數(shù)家大型國(guó)有房企的選擇。

　　今年1月，保利1.63億元競(jìng)得天利廣場(chǎng)，切入商業(yè)地產(chǎn)�！氨＠�集團(tuán)憑借雄厚資金志在必得的舉動(dòng)，無(wú)疑透露了一個(gè)信號(hào)，住宅開(kāi)發(fā)商進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)的心情已十分迫切。”廣州產(chǎn)權(quán)交易所總經(jīng)理李正希分析。今年3月，保利地產(chǎn)買下價(jià)值10億元的琶洲B1501地塊，這塊廣州土地拍賣史上成交價(jià)格最高的地塊加上原先位于琶洲的國(guó)際廣場(chǎng)，保利地產(chǎn)在琶洲開(kāi)發(fā)的物業(yè)將達(dá)到50萬(wàn)平方米。在琶洲的高調(diào)拿地被業(yè)界視作“保利進(jìn)入會(huì)展地產(chǎn)”。2005年，保利國(guó)際廣場(chǎng)成為保利在廣州的銷售亞軍，銷售7.8個(gè)億。這無(wú)疑增強(qiáng)了了保利加磅住宅外地產(chǎn)項(xiàng)目的信心。

　　在香港上市的華潤(rùn)置地(1109.HK)則通過(guò)與集團(tuán)公司的資產(chǎn)置換，從住宅開(kāi)發(fā)商進(jìn)入到商業(yè)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域。

　　今年4月，華潤(rùn)置地董事會(huì)主席宋林對(duì)外宣稱，華潤(rùn)置地由此前的住宅發(fā)展商變?yōu)榫C合性地產(chǎn)公司，其業(yè)務(wù)模型將區(qū)別于其它中國(guó)上市地產(chǎn)公司。華潤(rùn)置地的業(yè)務(wù)重組始于2005年11月對(duì)集團(tuán)公司的收購(gòu)。彼時(shí)，華潤(rùn)置地以32億港幣收購(gòu)大股東華潤(rùn)集團(tuán)北京華潤(rùn)大廈、上海華潤(rùn)時(shí)代廣場(chǎng)以及深圳華潤(rùn)中心一期和在建中的華潤(rùn)中心二期用地。迅速完成了其業(yè)務(wù)模型的轉(zhuǎn)變，形成“住宅+大型商場(chǎng)”業(yè)務(wù)架構(gòu)。

　　“華潤(rùn)置地之所以要進(jìn)行如此轉(zhuǎn)變，根本原因在于：之前主要依靠買地、售樓的住宅開(kāi)發(fā)模式過(guò)于單一，受行業(yè)周期波動(dòng)影響較大�！彼瘟止�開(kāi)表示。

　　據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，華潤(rùn)置地的定位轉(zhuǎn)型還有著更深層次的資本意義�！笆召�(gòu)資產(chǎn)均為地處大城市優(yōu)越地點(diǎn)的甲級(jí)投資物業(yè)，有利于華潤(rùn)置地獲得長(zhǎng)期潛在的資本升值�！敝泻０l(fā)展集團(tuán)的主席兼行政總裁孔慶平透露，中國(guó)海外(0688.HK)早在3年前已研究過(guò)REITs(“房地產(chǎn)投資信托基金”)的可行性，但目前中國(guó)海外長(zhǎng)期收租物業(yè)的回報(bào)只占集團(tuán)整體回報(bào)的10%，還未具備發(fā)展REITs的條件�！鞍l(fā)行中國(guó)預(yù)托證券CDR將會(huì)成為最有利的融資方式，但證監(jiān)會(huì)還未正式開(kāi)放這種融資途徑�！�

　　雖然并無(wú)資金、土地匱乏的壓力，但爭(zhēng)取與市場(chǎng)化程度高的企業(yè)進(jìn)行合作，是一些國(guó)有房企冀望迅速市場(chǎng)化的途徑。

　　在7月18日萬(wàn)科的定向增發(fā)中，第一大股東華潤(rùn)將認(rèn)購(gòu)不少于1.1億股，投入6億元左右。華潤(rùn)在增持萬(wàn)科的同時(shí)，還將與萬(wàn)科在全國(guó)共同投資開(kāi)發(fā)住宅房地產(chǎn)項(xiàng)目。按照雙方協(xié)議，今后在合作項(xiàng)目中，萬(wàn)科負(fù)責(zé)具體經(jīng)營(yíng)管理，擁有項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理的最終決定權(quán)，并可在項(xiàng)目銷售收入中按3%的比例提取綜合管理費(fèi)用。顯然，萬(wàn)科與華潤(rùn)的合作模式主要是華潤(rùn)集團(tuán)用自己比較豐富的土地資源，來(lái)聯(lián)動(dòng)萬(wàn)科的管理資源。

　　在外資進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的狂潮中，民營(yíng)企業(yè)往往是外資絕大多數(shù)的選擇�！安⒉皇峭赓Y更傾向于民企，主要是國(guó)企實(shí)在不缺錢，對(duì)于外資的盡職調(diào)查，會(huì)很難配合。”基強(qiáng)聯(lián)行董事總經(jīng)理陳基強(qiáng)告訴《中國(guó)企業(yè)家》。

　　這種民營(yíng)房企“壟斷”外資的局面正在發(fā)生改變。去年12月,中國(guó)海外與美國(guó)雷曼兄弟公司雙方投資的中國(guó)房地產(chǎn)投資基金投資的深圳龍崗中海月朗苑開(kāi)盤，首日銷售230套住宅。幾乎同時(shí)，國(guó)際投行瑞士信貸第一波士頓投資7億元于天鴻房地產(chǎn)位于北京團(tuán)結(jié)湖的項(xiàng)目�！敖衲暌詠�(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)全面調(diào)控對(duì)企業(yè)運(yùn)作能力提出了更高要求，天鴻希望能夠迅速提高市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)能力，還有什么比與最嚴(yán)格最苛刻的外資合作更便捷的方式嗎？”天鴻內(nèi)部一位高管這樣對(duì)本刊記者說(shuō)。

　　不過(guò)，這還僅僅是少數(shù)國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)較有遠(yuǎn)見(jiàn)的選擇，還有一些房地產(chǎn)國(guó)企已經(jīng)形成路徑依賴，在資金、土地上仍舊處于“吃老本”的狀態(tài)。今時(shí)今日的選擇，或許將決定明日的不同結(jié)局。

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