民間學者 王煉利

　　學者官員在“價格與需求量”關系上犯的邏輯錯誤

　　一段時間以來，我們可以從某些學者官員口中筆下反復聽到這樣一種“理論”：既然需求定律說價格越低需求量越大，現在需求量這么大，說明房地產價格并不高，面對如此的需求，房價應該還要漲，才符合需求定律。

　　這種說法看似合理，實際上，存在著明顯的邏輯錯誤。首先，從邏輯判斷角度來看，如果用需求定律建立判斷式，允許存在兩種邏輯結構：肯定式——如果價格低，那么需求量大；現在價格低，所以需求量大。否定式——如果價格低，那么需求量大；現在需求量不大；所以，價格不低。在以上兩種邏輯結構中，“價格低”是理由，“需求量大”是推斷，“價格低”是 “需求量大”的充分條件，“需求量大”是 “價格低”的必要條件，只有充分條件才可以作推斷，必要條件不能作推斷。現在，學者官員口中筆下的“需求定律”是這樣建立邏輯結構的：如果價格低，那么需求量大；現在需求量大，所以價格低。這里顯然犯了用必要條件作推斷的邏輯錯誤。因此，此種判斷根本不能成立。

　　其次，學者官員口中筆下的“需求定律”是這樣的：如果價格低，需求量一定大；如果價格不低，需求量一定不大。然而從邏輯推理角度看，需求定律中價格和需求量之間并不存在這種充分必要條件關系，因為價格低決不是需求量大的充分必要條件，造成需求量大的理由多了。但我們的某些學者官員把價格當成了影響需求量的充分必要條件，還因此導出了房價還能繼續漲的理由，這就要誤國誤民了！

　　需求量不是成交量

　　那么，如果正確運用真實的“需求定律”來論證中國的房地產市場，會得出什么樣的判斷？這首先又需要我們厘清一個非常關鍵的前提，即，需求量并不是成交量。對于從事經濟學研究的人來說，這是一個最基本的常識。

　　首先把“需求”當作一個定律來闡述的，是英國劍橋大學經濟學教授馬歇爾。在他的代表作《經濟學原理》中，馬歇爾提出了著名的“需求定律”：

　　“……因此，就可得出一個普遍的需求律：要出售的數量越大，為了找到購買者，這個數量的售價就必然越小；或者，換句話說，需要的數量隨著價格的下跌而增大，并隨著價格的上漲而減少。”

　　這是原汁原味的馬歇爾需求定律。但這個定律往往被誤讀，人們總是把馬歇爾說的“需要的數量”(即通常所說需求量)當成現實世界中真實發生的交易量！馬歇爾需求定律中“需要的數量”指的是什么？他是指有一個確定的消費者，當問這個消費者每鎊茶葉的價格是50便士時，你最多愿意買多少？他回答，愿意買6磅；價格是40便士時，最多愿意買多少？回答買7磅；價格為33便士時最多愿意買8磅……當價格跌到17便士時，他就會說他最多愿意買13磅了。這在一定價格限制下的最高購買數量6磅、7磅、8磅、13磅才是需求定律中的“需要的數量”，即“需求量”，這個需求量是消費者的需求意愿的量的表現式，也是理論上的需求量。

　　需求定律中的需求量只是需求意愿的量的表現，事實上并不存在。但是需求量這個概念非常重要，“需求定律是經濟學的靈魂，而這靈魂的重點是需求量這個抽象概念。這是科學起點的需要”(張五常《經濟解釋》)。因此，需求定律決不是隨便什么人拿來就可以“活學活用”、“急用先學”的。

　　理論上的“需求量”增加減少不但取決于價格，也取決于收入大小。所以，從經濟理論角度談論住房的市場需求量，決不應該只有一種市場需求量，而是應該根據消費者的不同消費層次，尋找與各自消費能力契合的消費需求。既然住房的市場需求量應根據社會各階層收入不同而構筑不同的需求關系，那么，在當今中國，要把從中等收入者開始以下的中等偏下收入者、低收入者這些社會的絕大多數經濟活動人員都排除出住房供應體系以外，這不僅在21世紀的文明社會中絕無僅有，也意味著中國的城市房地產市場已經喪失了市場的基本功能。

　　需求定律反映了凡是價格變動引起的需求量變動，總是價格越低需求量越大，但價格之外因素引起的需求量變動，并不是價格越低需求量越大的。當房地產需求量單由價格決定時，是價格越低需求量越大的，但如果一個城市面臨連續多年的大動遷、面臨大量的投機客時，需求量就決不是由價格所決定、決不是價格越高需求量越少的。需求量既然不是由價格決定，價格高低在這個前提下就不能影響需求量。

　　需求定律是基于消費行為由個人作選擇基礎上的定律，消費行為如果不符合“由個人選擇”的這一原則，就不能引用需求定律。所以，需求定律僅僅對于對某物有購買意愿的人才能成立。你如果住房足夠，你也不想在住房上投資或投機，你對住房就沒有購買欲望，價高價低與你完全無關，不降價你的需求量為零，降價你的需求量還是為零。但如果因為動遷要你買房，由于動遷不是你自己的選擇，市場上住房成交量再大，按照需求意愿來說，需求量仍然為零。

　　動遷和投機——影響城市住房成交量的最重要因素

　　在中國目前的情況下，某些學者和官員一直對特大城市住房的成交量津津樂道，“這么大的成交量，怎么會有泡沫？”、“這么大的成交量，那是真實的需求呀！”真懷疑他們是否是桃源中人，他們不明白城市拆遷造成的住宅銷售量要占多少比例！

　　占全國商品房銷售面積9%的上海，2002年動遷戶購房要占到上海個人購房總量的40%(王金海、李淑華、張麗娟：《上海樓市結構性調整已經到來》，上海房地產市場報告總165期)，2003年上海的中心城區拆遷面積僅比2002年減少了2%，2004年雖然比2003年的拆遷面積減少了51%，但2005年拆遷面積卻是2004年的3.7倍、2002年拆遷面積的1.75倍！

　　1995年，上海城市的中心地帶有250萬戶家庭(當時浦東13個街道28萬家庭戶)，十年間有80多萬戶牽涉到了動遷，這是32%的動遷比例！其中1999年到2005年的居民住房拆遷面積要占到89%。這樣的動遷比例，對房地產市場成交量的影響遠不止百分之三十、百分之四十。可以想見，如果不是大規模動遷，這個城市的住宅銷售量會跌去一半！

　　普通商品房的另一個重要需求是投機。“據上海有關部門對上海中心城區180個樓盤的抽樣調查表明，2003年上海投資性購房的比例已高達16%，并仍有不斷增長的趨勢。”(上海普欣房地產咨詢公司王水田)2003年上海商品住宅成交均價是每平方米5897元，比2002年增加了24.5%，而2004年成交均價要比2003年增加28%，2005年成交均價比2003年增加4.9%，2004年的投機者購房占全部購房者的比重應該比2003年還要高是無疑的了。

　　動遷購房量約占總購房量的40%，投機購房量約占總購房量的20%，還剩多少是市民的自主購房行為？

　　2004年6月，《解放日報》的“誠信咨詢”機構對1100戶上海居民抽樣調查顯示，上海有59.2%的居民近四年沒有買過房子，其中20%因為經濟能力問題，44.3%在觀望等待，可以想見，如果沒有大規模動遷，這4年沒有買過房子的居民比例應該在百分之八十以上。浦東新區統計部門在2003年年中做的居民購房意向調查顯示，城區居民家庭中86%近三年無購房意向，其中39.7%是因為房價過高無力購房(那還是按照2003年的房價)；有購房意向的家庭占14%，總數8.6萬戶，其中要到三年以后才打算購房的占59.4%。

　　所以，那些有多少人買房、有多少人看房、銷售了多少房、減少了多少空置房的說法都不能當回事——你知道其中有多少是大動遷造成的？

　　住房改革，誰在挑重擔，誰在嘗“甜頭”？

　　從1999年開始，住房逐漸變成了商品。住房商品化政策出臺的背景是什么？是當時城市積壓了大量的空置房，而新的住宅還在源源不斷地造出來。就全國而言，1998年全國商品住宅空置房面積是6146萬平方米，連帶商業用房辦公樓，一共壓占了資金約6000億，接近于該年全國國有單位的職工工資總額。

　　當時的宏觀形勢是東南亞經濟危機對我國出口商品競爭力產生了嚴重影響，國內消費品市場已經出現“買方市場”格局，這些因素匯集在一起，使我國要維持GDP增長速度就必須發掘新的經濟增長點。這才導致1998年下半年國發[1998]23號文件出臺。文件規定：“1998年下半年開始停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化。”

　　既然國家需要人民為之挑擔，國家當然也要考慮人民的承受能力，并在政策制定時盡力給予“政策性傾斜”。所以，國發[1998]23號文件建議當房價與家庭年收入比到達4∶1以上，可以對住房低水平的職工給予補貼，這說明國家是把房價收入比4∶1當成了一個標桿。文件還指出，“對不同收入家庭實行不同的住房供應政策。最低收入家庭租賃由政府或單位提供的廉租住房；中低收入家庭購買經濟適用住房；其他收入高的家庭購買、租賃市場價商品住房”。這是國家對住房商品化后各階層居民解決住房問題的原則性指導意見，但這個精神被扭曲了，現在提起中低收入家庭，竟然相當于吃救濟的同義詞，而買商品房、甚至高價商品房，成了中等收入家庭、中等偏下收入家庭和低收入家庭的惟一選擇。

　　結果，有著原則性指導意義的國發[1998]23號文件傳遞給廣大城市市民的信息只有一個，就是以后要你們自己買房了。然而買房是要錢的，1999年時，上海職工年平均工資14147元，雙職工家庭年收入2.83萬，如果按國務院文件提及的4∶1的房價比，銷售給中等收入家庭和中等以下收入家庭的房價也就是11.32萬，即每平方米1887元。上海市民什么時候聽說有這么個房價？！也因為如此，要想大面積消化空置房和不斷竣工的住宅，惟一的辦法就是不斷制造動遷理由，讓政府有計劃的大動遷來制造需求，把黃金地段好端端的房子“成片改造”掉，既能讓動遷掉的市民來消化房地產商的“供應”，又給了房地產商賺取黃金地段級差地租差價的“甜頭”。地方政府對此解釋：不給房地產商“甜頭”，許多市民解決住房困難要等上100多年！

　　至于動遷這種“政府行為”在多大程度上影響了市民“量入而出”的生活安排、這種影響給市民帶來了多少困難和不便，都因為制造動遷的人的住房問題已經在住房商品化前后得到充分解決，因此他們是不可能有感受的。但他們會為這種動遷制造冠冕堂皇的理由，而且只要他們感到需要，這種理由永遠不會窮盡。

　　理由無窮盡，動遷無休止，大規模動遷就是在用政府行為解決住房供需不對稱的矛盾。

　　城市大規模的動遷，就是政府和房地產商一手制造了供應(每年有那么多房制造出來又不斷積壓)，再一手制造大規模的需求。掌控這只手的，是政府和房地產商共同賺取級差地租、從級差地租中得益的動機。(未完待續)

　　(來信觀點不代表本報立場)

　　來源：經濟觀察報網

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