■葉檀

　　房地產(chǎn)商品化席卷全國已達十余年，有一個問題骨哽在喉，讓我們無法回避。那就是，在住宅70年土地使用權(quán)期滿之后，所有購房者傾盡積蓄所購買的產(chǎn)權(quán)房是否會因為土地權(quán)回收，而變得一文不值？

　　新物權(quán)法草案提供了答案：住宅建設(shè)用地使用權(quán)屆滿的，自動續(xù)期；建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期后，建設(shè)用地使用權(quán)人應(yīng)當支付土地使用費；續(xù)期的期限、土地使用費支付的標準和辦法，由國務(wù)院規(guī)定。這就是說，我們購買的房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)是殘缺而不完整的，當住宅七十年使用期滿后，我們并不知道能續(xù)約多久，也不知道為了續(xù)約將付出多大的經(jīng)濟代價，雖然允許續(xù)約比無償收回已經(jīng)前進了一大步。

　　這一切的根源是因為根據(jù)現(xiàn)行法律法規(guī)，土地使用權(quán)和建筑物所有權(quán)一體化，土地使用權(quán)的期限和其上建筑物的所有權(quán)的存亡密切相關(guān)，而房產(chǎn)與地產(chǎn)無法分離。

　　由此，政府面臨兩難選擇：如果土地使用期滿，國家將以何種方式保證擁有完整產(chǎn)權(quán)的個人房產(chǎn)不受侵害；如果讓個人擁有永久使用權(quán)，就會瓦解土地國有這一基本國策。從捍衛(wèi)個人財產(chǎn)的角度來說，新物權(quán)法草案提供的答案無疑是不完美的。這并不是說不存在這樣的法理依據(jù)與國際先例，如采用混合制的美國土地所有權(quán)，在購買房產(chǎn)時，永久持有的土地高于有限期的土地，在對有限期的土地進行交易時，也會根據(jù)所剩年限的多少，按照當時的市場行情進行參考，一旦年限到期以后，政府就會按照市場價進行續(xù)簽；而英國土地屬于皇家所有，當土地使用期限滿之后，政府收取象征性的續(xù)約費用。回歸前的香港采用英制，在回歸后，所有的

　　可見，問題的實質(zhì)并不在于土地是否一定要私有，而是政府屆時將以什么樣的方式體現(xiàn)對個人產(chǎn)權(quán)的尊重。如果真象有些專家所建議的一樣，“國家可以依法收回，只需要給房主‘相當于磚頭瓦塊成本’的補償金”，在公共利益的名義下行充公與剝奪之實，強行進行全盤推翻式的財富再分配，無疑是一場災(zāi)難。

　　個人合法財產(chǎn)不可侵犯的經(jīng)典之語是“風能進雨能進國王不能進”，出自英國首相威廉·皮特，原文“即使是最窮的人，在他的小屋里也敢于對抗國王的權(quán)威。屋子可能很破舊，屋頂可能搖搖欲墜；風可以吹進這所房子，雨可以打進這所房子，但是國王不能踏進這所房子，他的千軍萬馬也不敢跨過這間破房子的門檻。”西方國家普遍以此作為護衛(wèi)私有財產(chǎn)的底線，這樣的理念與法律在公私權(quán)力之間設(shè)置了一道堅硬的屏障。

　　我國目前均貧富觀念仍然擁有很大的市場，并且公共利益的確切含義遲遲無法界定。人們有理由擔心，目前付出經(jīng)濟代價所得到的產(chǎn)權(quán)不過是鏡花水月，在公共利益的名義下，自己擁有房地產(chǎn)“風能進雨能進國王更能進”。近日十屆全國人大常委會組成人員分組審議新物權(quán)法草案，有常委會委員提出，老百姓住宅70年土地使用權(quán)期滿自動續(xù)期時，國家應(yīng)當在是否收取土地使用費問題上持慎重態(tài)度，反映的就是對于個人產(chǎn)權(quán)保護不力的深刻擔憂。

　　強求在新物產(chǎn)法中解決房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)這一長期的難題是不現(xiàn)實的，誰也無法預(yù)見70年后房地產(chǎn)市場會如何變化，土地使用權(quán)的市場定價又該是多少？但這一切都不是不能明確地保護個人產(chǎn)權(quán)的理由，更不是縱容含糊不清的公共利益剝壓個人財產(chǎn)的借口。

　　在物權(quán)法中加入對于個人房產(chǎn)完整產(chǎn)權(quán)的保護，以體現(xiàn)新物權(quán)法平等保護私有財產(chǎn)與公有財產(chǎn)這一實質(zhì)進步，是題中應(yīng)有之義。否則，質(zhì)疑者不僅有人大常委委員，更會是所有的房產(chǎn)持有人。（作者系《每日經(jīng)濟新聞》首席評論員）

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