記者 龐東梅

　　近期，兩個事件把人們的目光再次吸引到難以回落的高房價上。一是央行自8月19日起上調了存貸款基準利率。這是央行今年以來第二次加息，目的主要是抑制過快增長的固定資產投資，對過熱的房地產投資具有明顯的抑制作用。二是8月份北京、上海這兩個房地產市場上的重量級城市，房屋租賃價格出現了下降的局面。宏觀調控政策不斷深化、房租價格下降與我國目前仍然高位運行的房價，構成了一幅撲朔迷離的畫面，這究竟告訴我們什么呢？

　　調控、房價及房租不同的軌跡

　　近年來，房價的高企一直備受各界的關注，由此造就了一批房地產富豪，也帶來老百姓的抱怨，專家學者的異議。為此，我國政府不斷出臺宏觀調控政策，緊縮銀根和地根。今年以來，更是加大了宏觀調控的力度，不僅“新國六條”框定了大的方向和目標，而且具體的調控措施不斷出臺并付諸實施。國土資源部頻頻出臺措施嚴把土地閘門，加大對違法用地的檢查力度；6月和8月國家開始征收營業(yè)稅和二手房轉讓環(huán)節(jié)稅；近日央行加息行為已經是今年以來的第二次，國家再次拿起利率武器。然而，房價快速增長的勢頭似乎并沒有得到有效遏制。根據國家發(fā)改委、國家統計局調查，今年6月份全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲5.8%，新建商品住房銷售價格同比上漲6.6%。經歷了數次的宏觀調控，我國的房地產市場似乎已經練就“金剛不壞”之身，大有越是調控越是加速價格上漲之勢，似乎宏觀調控與房價高漲已經成為我國房地產市場上的一大悖論。

　　在我國房價長期高位運行的情況下，我國主要城市房地產市場的租賃價格卻出現了下降的趨勢。近期，上海、北京兩地的房屋租賃價格紛紛下跌。資料顯示，上海的租房價格從今年5、6月份以后一直呈下降趨勢，尤其是高端、大面積房屋的租金跌幅更大。北京租房價格這個月明顯下降。8月上旬，北京普通住宅平均成交租金比7月同期下降7.7%，而大

戶型住宅租金降幅更是達到11%。房租下降并不僅僅是近期才有的情況，據記者調查了解，在去年宏觀調控政策下房價漲幅有所緩解情況下，北京的租房價格雖然升升降降，但是總體上還是呈現下降的態(tài)勢。

　　房租下降的背后是調控

　　對于房地產市場出現的宏觀調控與房價高漲的矛盾，人們把矛頭紛紛指向政府的宏觀調控政策，有的從政策本身尋求原因，有的從政府執(zhí)行力上尋找障礙。總而言之，國家的各項宏觀調控政策在有力的數字面前成為指責的目標。然而，人們卻往往忽視了房租下降的現象，房租下降的原因是什么？又說明了什么問題？

　　對于近期京滬出現房租下降的局面，專家指出：“房租下降是近期國家的宏觀調控政策發(fā)揮了作用。”短期來看，近期有關宏觀調控措施的實施促使房屋租賃市場上供應量增加。近期國家出臺了營業(yè)稅和二手房轉讓環(huán)節(jié)稅，這些針對房屋交易出臺的稅收政策，一方面令很多炒房人轉讓手中房的成本增加，盈利的空間縮小，基于成本和收益的考慮，這些炒房人將可能出手的房子轉到租賃市場，這在客觀上增加了出租房屋的供應量。另一方面，明顯增加投資成本，短期內要獲得較高的投資回報已經很難，由此有力打擊了投機炒賣行為。另外，北京市出臺了住宅禁商的措施，商住民宅的公司紛紛搬離，進一步增加了租賃市場的房屋供應量，減少了需求。這些措施都使得房屋租賃市場的供需狀況發(fā)生變化，導致了租金下降。房物中介公司的陳小姐告訴記者：“對于前來出租房屋的房主來說，減少空置期比少幾百元租金更重要。”

　　從長期的角度來看，連續(xù)幾年宏觀調控政策不斷深化，商業(yè)銀行也相應地調整貸款政策以及貸款結構，以防范房地產信貸風險。對于二手房購房按揭貸款、轉按揭貸款等業(yè)務控制較嚴，這在一定程度上抑制了二手房的需求，從而促使空置的二手房轉售為租，增加了房屋租賃市場的供應量。另外，央行的加息也在一定程度上抑制了購房者的投資熱情。從這兩個方面可以看出，房租的下降是由于供應量的增加引起的，而租賃市場房屋供應量的增加直接原因在于國家的宏觀調控政策。

　　房租下降利于房價的回落

　　由于房屋轉售為租現象的增多，專家預計京滬租賃價還可能繼續(xù)下滑。房租價格的下降態(tài)勢，似乎并沒有引起房地產

開發(fā)商的重視。在他們眼中，房租的下降對房價的影響可以說微乎其微。雖然房租價格的下降與房價并不能簡單地呈現正相關關系，但是有關專家指出：“長期來看，房租價格的不斷下降將有利于房價的回落，同時說明了國家的宏觀調控政策初顯成效。”確實，房租的下降和房價的上漲促使租房和買房的成本出現變化，有些專家測算高位運行的房價使得購房的成本要高于租房的成本，這種情況會使得越來越多原本需要買房的人們開始衡量買房和租房的利弊，轉而加入租房者的行列，這將抑制人們購房的需求意愿。另一方面，因房租下降而導致房屋空置現象增加也反映了我國房地產市場的真實需求。隨著國家宏觀調控政策的深化，房地產業(yè)的泡沫會遭到擠壓，房價飛速上漲的勢頭有望緩解。

　　近期出現的一些現象也在驗證這一說法。國家發(fā)改委和國家統計局發(fā)布的消息顯示，雖然二季度全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲5.7%，但是作為中國房地產風向標的上海房價卻在下降，降幅為2.8%。同時，上海二手房市場的交易成交量大幅萎縮。今年二季度，北京的

商品房交易量每月都在下降。有關數據顯示，7月份同6月份相比，商品住宅預售量下降8.5%，預售面積下降9.9%，與之相對應的二手房成交量也出現大幅下降。7月份環(huán)比6月份二手房成交量下降15%。作為中國房地產市場重量級的兩個城市，房價的下降和交易量的下降都反映出，房地產市場在調控政策重拳頻出下，持幣觀望的氛圍增加，調控政策對市場已起到一定抑制作用。

　　加息說明了國家宏觀調控政策的連續(xù)性和不斷深化，房租下降說明了國家的宏觀調控政策效果初顯，房價雖然沒有回落，但是這三者構成的框架似在述說三者之間并不矛盾，從長遠來看，在國家宏觀調控政策下，房價上漲的迅猛勢頭將有望得到減緩。

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