·前言· 2006年，是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出臺(tái)政策最多的一年。國(guó)六條、國(guó)15條細(xì)則、落實(shí)新建住房結(jié)構(gòu)比例要求、細(xì)化招拍掛及協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)范圍、建立土地監(jiān)察制度、限制外資準(zhǔn)入、對(duì)二手房交易征收個(gè)人所得稅等一系列文件相繼出臺(tái)。
與此同時(shí)，央行連續(xù)實(shí)施緊縮政策，發(fā)行定向票據(jù)、加息、兩度上調(diào)存款準(zhǔn)備金率等，以抑制當(dāng)前中國(guó)的經(jīng)濟(jì)過(guò)熱、投資過(guò)熱、房地產(chǎn)過(guò)熱。
然諸多手段聯(lián)合出擊，又撼動(dòng)房?jī)r(jià)幾分？
據(jù)國(guó)家發(fā)展改革委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新調(diào)查顯示，2006年7月，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲5.7%，漲幅比上月低0.1%；新建商品住房銷售價(jià)格同比上漲6.7%，漲幅比上月高0.1%。分類別看，經(jīng)濟(jì)適用房、高檔住房銷售價(jià)格同比分別上漲4.7%和8.9%；普通住房銷售價(jià)格上漲5.5%，漲幅比上月高0.7%。
單從數(shù)據(jù)上看，調(diào)控效果似乎十分有限，這究竟是因?yàn)檎咝Ч嬖跁r(shí)滯，還是有更深層次的原因？有人將其歸結(jié)為稅收力度、加息力度不夠，有人認(rèn)為是地方政府執(zhí)行不到位，也有人認(rèn)為是中國(guó)缺少廉租體系導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)扭曲所至，更有人將其歸結(jié)為城市化進(jìn)程的必然……
中國(guó)住房市場(chǎng)化改革，似乎已到了重新思考的時(shí)刻。畢竟高房?jī)r(jià)已經(jīng)不僅僅是一個(gè)經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，更大程度上成為一個(gè)社會(huì)問(wèn)題。無(wú)論高房?jī)r(jià)是否有理，“居者有其居”都應(yīng)是追求的理想。
本報(bào)誠(chéng)邀清華大學(xué)經(jīng)濟(jì)系主任白重恩、中銀國(guó)際控股有限公司首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家曹遠(yuǎn)征和摩根士丹利亞太區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝國(guó)忠，縱論房地產(chǎn)調(diào)控，是為本期“天下論衡”。
(文/劉巍)
本報(bào)記者 李振華 劉巍 北京報(bào)道
1. 房?jī)r(jià)尚在掌握之中？
主持人：7月份，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲5.7%，漲幅比上月低0.1%，新建商品住房銷售價(jià)格同比上漲6.7%，漲幅比上月高0.1%。今年以來(lái)政府密集地推出一系列房地產(chǎn)調(diào)控的政策，但效果似乎十分有限，這是因?yàn)檎咝Ч嬖跁r(shí)滯嗎？
曹遠(yuǎn)征：近期土地收緊，供地量下降，房?jī)r(jià)自然會(huì)上漲。再者，由于限制大戶型建設(shè)，因此大戶型的價(jià)格肯定會(huì)漲得更快，進(jìn)而拉升平均房?jī)r(jià)。綜合以上兩個(gè)因素，平均房?jī)r(jià)有上漲的趨勢(shì)是正常的。
其實(shí)宏觀調(diào)控，特別是房地產(chǎn)方面的調(diào)控，是一個(gè)緩慢的過(guò)程，短期的數(shù)據(jù)的意義并不大。我覺(jué)得應(yīng)該主要關(guān)注三個(gè)指標(biāo)：第一，房?jī)r(jià)的漲幅是不是很高，通常認(rèn)為漲幅不超過(guò)10%都屬于緩慢上漲。第二，結(jié)構(gòu)是否出現(xiàn)變化。計(jì)算房?jī)r(jià)時(shí)，會(huì)把住宅、物業(yè)、新開(kāi)工面積等都計(jì)算進(jìn)去，因此要看結(jié)構(gòu)上是如何分布的。第三，短期內(nèi)土地供給量是否有明確的變化。如果需求量不變，供給量減少的話，價(jià)格也是會(huì)上漲的。我認(rèn)為中國(guó)目前的房?jī)r(jià)尚在控制之中，沒(méi)有冒頭。
對(duì)低收入階層來(lái)說(shuō)，再低的房?jī)r(jià)都算是高房?jī)r(jià)；而對(duì)于高收入階層來(lái)說(shuō)，很高的房?jī)r(jià)也能接受。所以作為住房的體系來(lái)講，低收入者住房的問(wèn)題，不應(yīng)該靠房?jī)r(jià)的控制來(lái)解決。也就是說(shuō)，“居者有其屋”這個(gè)政策要發(fā)生很大的調(diào)整。
白重恩：近期措施中，比如要對(duì)房地產(chǎn)銷售征個(gè)稅，我認(rèn)為是一個(gè)好的辦法，但是稅的力度不夠。例如二手房交易本應(yīng)按增值的20%征所得稅，但北京市地稅在其下發(fā)的通知中稱，如果不能提供房屋原值的，將按納稅人住房轉(zhuǎn)讓收入的1%核定應(yīng)納個(gè)人所得稅額計(jì)算，這就大大降低了稅收力度。從理論上來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)高低主要是看需求，而需求又往往跟收入的增加有關(guān)。而我國(guó)平均收入增長(zhǎng)比較快，需求就會(huì)增加，如果供給沒(méi)有相應(yīng)增加，且沒(méi)有大力度的稅收進(jìn)行調(diào)節(jié)，房?jī)r(jià)自然會(huì)增加。
主持人：似乎現(xiàn)在房?jī)r(jià)的上漲幅度比居民收入增加的幅度還要大得多。
白重恩：對(duì)，這也是一個(gè)理性的表現(xiàn)。如果預(yù)期未來(lái)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)的速度和收入增長(zhǎng)的速度相同，這可以說(shuō)是一個(gè)很高的投資回報(bào)，于是使投資也成為買房的一個(gè)重要考慮，導(dǎo)致更多人去買房，就把現(xiàn)在的房?jī)r(jià)推上去了。其實(shí)這是一種對(duì)未來(lái)收入快速增長(zhǎng)的預(yù)期的理性反應(yīng)。
謝國(guó)忠：中國(guó)現(xiàn)在最大的問(wèn)題是流動(dòng)性過(guò)剩、利率過(guò)低，這是個(gè)核心問(wèn)題。比如說(shuō)，現(xiàn)在存款利息過(guò)低，老百姓覺(jué)得存在銀行的錢在貶值，如果房租回報(bào)率高于存款利息，他們就會(huì)傾向于買房子。這么想的人多了，就形成一個(gè)群體效應(yīng)，大家都去買房子，房?jī)r(jià)必然上漲。結(jié)果大家又都去追漲，導(dǎo)致房租的回報(bào)率大幅度下降，也就是中國(guó)現(xiàn)在這種情況。東南亞和香港10年前的房地產(chǎn)泡沫，都是因?yàn)閷?shí)際利率太低引起來(lái)的。從這個(gè)角度來(lái)看，我覺(jué)得目前調(diào)控的效果有限。
2. 最現(xiàn)實(shí)的目標(biāo)
主持人：7月24日，六部委下發(fā)了《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見(jiàn)》，以抑制外資炒房。但《意見(jiàn)》出臺(tái)后也引來(lái)了很多的爭(zhēng)議，有觀點(diǎn)認(rèn)為這弱化了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)力度。而國(guó)內(nèi)的很多人又認(rèn)為，這條限制過(guò)于局限，預(yù)留的空間太大，如何看待這兩種相互矛盾的輿論？
曹遠(yuǎn)征：我覺(jué)得這個(gè)政策的方向是對(duì)的，至于火候、力度大小可以商量。大部分外國(guó)投資者都不是因?yàn)樵谥袊?guó)居住而購(gòu)房，完全是投資目的，限制了居住需求的需要，所以對(duì)外資購(gòu)房進(jìn)行限制，目標(biāo)比較清晰。這個(gè)政策確實(shí)會(huì)產(chǎn)生了一些負(fù)面的影響，但總體上看我認(rèn)為是對(duì)的。
謝國(guó)忠：可以統(tǒng)計(jì)一下，真正的歐洲人、日本人來(lái)中國(guó)炒房的有幾個(gè)？在中國(guó)炒房更多的是臺(tái)灣人和香港人，如果把臺(tái)灣人、香港人炒房限制住，效果就出來(lái)了。而這次的政策卻偏偏對(duì)臺(tái)灣人、香港人網(wǎng)開(kāi)一面，我不太能理解。其實(shí)我認(rèn)為主要是因?yàn)檫@次經(jīng)濟(jì)大發(fā)展很多老百姓得到的好處不是很多，看到房?jī)r(jià)一漲會(huì)覺(jué)得自己的生活水平在倒退，感覺(jué)外國(guó)人把房子買了以后他們就更買不起了，所以老百姓要出口氣。
白重恩：我對(duì)這種政策的有效性也有懷疑。內(nèi)資、外資的區(qū)分很困難，總有一些有辦法的人，可以把外資先轉(zhuǎn)成內(nèi)資，然后再投資于房地產(chǎn)。當(dāng)然從政策的目的上講，我可以理解，何況這個(gè)投資回報(bào)中還包含了政府的很多公共投入，而現(xiàn)在對(duì)此回報(bào)的稅收還很少，國(guó)人會(huì)產(chǎn)生很多不平衡。
主持人：日前國(guó)稅總局下發(fā)的《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問(wèn)題的通知》(108號(hào)文)規(guī)定，納稅人未提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證，對(duì)其實(shí)行核定征稅，具體比例由各地稅務(wù)局在住房轉(zhuǎn)讓收入1%-3%的幅度內(nèi)確定。但地方政府，如北京選擇的都是下限1%，有人認(rèn)為這標(biāo)志108號(hào)失效，您如何看待？
3. 居者有其屋？
主持人：中國(guó)房屋上漲多被解釋為城市化的巨大推動(dòng)，因此也成為很多人房?jī)r(jià)會(huì)持續(xù)不斷的上漲的論據(jù)，那么在中國(guó)城市化將是幾十年的事情，中國(guó)房屋上漲將持續(xù)幾十年？愈來(lái)愈高的進(jìn)入城市成本，本身會(huì)不會(huì)成為城市的巨大隔墻，將更多的人排斥在城市之外，從而降速城市化？
曹遠(yuǎn)征：這個(gè)觀念是對(duì)也不對(duì)。所謂對(duì)，是指城市化肯定會(huì)引起城市人口增長(zhǎng)，對(duì)住房需求增大，在面臨土地供給面積一定、房屋供給一定的情況下，房?jī)r(jià)肯定上漲。但是，又不對(duì)是什么呢？還是我剛才說(shuō)的結(jié)構(gòu)原因，租房市場(chǎng)推出來(lái)以后，會(huì)有一個(gè)很大的改觀。
謝國(guó)忠：我覺(jué)得這不是主要原因，移民的工資一般是城市居民的一半，不太可能對(duì)房地產(chǎn)有這么大的推動(dòng)作用。
白重恩：太多的資源傾向于大城市是不應(yīng)該的。我不能想象上海、北京再擴(kuò)大一倍會(huì)是什么樣，所以這兩個(gè)地方房?jī)r(jià)高，確實(shí)在一定程度上可以阻止移民進(jìn)入。這個(gè)阻力是應(yīng)該有的，如果說(shuō)不加限制地提高廉價(jià)住房，吸引移民到北京和上海來(lái)，到底能不能給他們提供穩(wěn)定的工作？如何解決交通堵塞、環(huán)境惡化等問(wèn)題？所以像北京和上海這類城市，不應(yīng)該把吸引移民作為政策目標(biāo)。而中小城市確實(shí)是應(yīng)該吸納更多的移民，因?yàn)橹袊?guó)確實(shí)是只有通過(guò)城市化，經(jīng)濟(jì)才能夠更好地發(fā)展，二元經(jīng)濟(jì)不能夠永遠(yuǎn)持續(xù)下去。
主持人：有很多人提出，現(xiàn)在房?jī)r(jià)上漲的幅度如此之快，是中國(guó)住房改革的一種矛盾，認(rèn)為中國(guó)住房改革以來(lái)一直把住房作為一個(gè)普通的商品來(lái)對(duì)待，推行既定的市場(chǎng)化的政策，造成不可遏制的資源和需求的矛盾，您如何評(píng)價(jià)這種觀點(diǎn)？
白重恩：房屋應(yīng)該是一種商品，但是一種特殊的商品。也正因?yàn)樗翘厥馍唐罚钥梢杂枚愂諄?lái)調(diào)節(jié)。我不同意說(shuō)住房市場(chǎng)化不對(duì)，不能為了解決一個(gè)本來(lái)可以通過(guò)市場(chǎng)手段、通過(guò)稅收調(diào)節(jié)的問(wèn)題，而回歸過(guò)去。而且我們可以回想，在進(jìn)行住房改革前，都是由政府提供房子，有些人獲得房子的成本就會(huì)很低，一家占用很多套房子的情況也很普遍。盡管現(xiàn)在住房也不平均，但20年來(lái)大多數(shù)人的居住環(huán)境還是有了巨大的改善，這是不可否認(rèn)的。
曹遠(yuǎn)征：過(guò)去中國(guó)的住房完全由國(guó)家供給，然后實(shí)行租的辦法來(lái)解決，即低收入、低租金。在這種情況下再多的住房也供不應(yīng)求，而且國(guó)家也沒(méi)有那么大的財(cái)力支持房地產(chǎn)的發(fā)展，所以一定要進(jìn)行貨幣化，逼著大家去自己買房，這是對(duì)的。但是到目前為止，住房商品化私有率已經(jīng)達(dá)到較高程度，再一味地用這個(gè)辦法已經(jīng)不足取。因?yàn)楝F(xiàn)在沒(méi)有擁有住房的人，肯定有很多原因，尤其是收入原因使他們不可能擁有住房，即使再逼他買房子，他也買不起的，反而是把市場(chǎng)扭曲得更厲害。
謝國(guó)忠：為什么美國(guó)完全市場(chǎng)化能夠取得成功，因?yàn)樗耐恋囟际撬接械模恋毓⿷?yīng)量大，土地價(jià)格成本比中國(guó)還低，而居民收入又高。其他國(guó)家很難達(dá)到這個(gè)水平，也就無(wú)法完全實(shí)現(xiàn)住房市場(chǎng)化。比如新加坡80%的房屋是政府開(kāi)發(fā)的，以家庭收入5倍左右的價(jià)格賣給老百姓，它的土地資源也是政府控制，所以價(jià)格可以控制住，社會(huì)負(fù)面的反響比較小。在香港一半居民是住公屋，主要是租的，房子特別小，因?yàn)檎�是希望老百姓努力去買房子，但是至少他給百姓留了一個(gè)出路——只要你不在乎住房小，還可以住上房子。而中國(guó)現(xiàn)在連這個(gè)水平都達(dá)不到，所以中國(guó)對(duì)住房改革的批評(píng)如此之多。中國(guó)的公房是不是要重新回來(lái)，這是一個(gè)值得考慮的事。
主持人：有很多人認(rèn)為中國(guó)不可能做到居者有其屋，大部分人還是應(yīng)該租房，這種認(rèn)識(shí)跟我們的理想差距是如此遙遠(yuǎn)，反差也是如此的強(qiáng)烈，您怎么認(rèn)為？
曹遠(yuǎn)征：居者有其屋，這是一個(gè)理想。但是作為經(jīng)濟(jì)學(xué)家來(lái)說(shuō)，根據(jù)住房的現(xiàn)實(shí)情況，一定要區(qū)別住房需求的層次。第一，每個(gè)人可以根據(jù)自身收入，選擇用不同的方式獲得居住的權(quán)利，也就是說(shuō)并不是只靠買房子才能獲得居住的權(quán)利，還有別的方式，比如租房。第二，如果把所有的居住權(quán)利全都用買的形式體現(xiàn)，必然會(huì)形成高收入階層更容易通過(guò)買房子，不僅實(shí)現(xiàn)居住目的，還實(shí)現(xiàn)了投資目的，導(dǎo)致房?jī)r(jià)扭曲，與現(xiàn)實(shí)的居住需求背離。
謝國(guó)忠：其實(shí)造房子的成本很低，主要在于土地的價(jià)格，我認(rèn)為居者有其屋完全可以實(shí)現(xiàn)，像新加坡早就解決了這個(gè)問(wèn)題。而且新加坡的很多土地都是填海而成，即便這樣成本也很低，一般就是1500-1600元/平方米。更何況中國(guó)農(nóng)村有很多剩余勞動(dòng)力造房子，而且中國(guó)的水泥、鋼筋都不貴，所以房?jī)r(jià)理應(yīng)不這么高。
主持人：但是很多人指出土地是有限的，而且土地不能跨空間轉(zhuǎn)移。
謝國(guó)忠：日本本州島那么小，住了七八千萬(wàn)人，而且在東京開(kāi)車出去一小時(shí)的房子，比上海開(kāi)車出去一小時(shí)的房子還便宜，所以土地少是相對(duì)的，中國(guó)的國(guó)家還是很大的。
曹遠(yuǎn)征：我認(rèn)為其中有這樣一個(gè)原因，因?yàn)槎址拷灰资袌?chǎng)上，有很多人當(dāng)初買這個(gè)房子就是為了拿去賣的，肯定希望房?jī)r(jià)越高越好，稅越低越好。現(xiàn)在征收個(gè)稅后，賣房者賺不到錢自然就不賣了，寧可閑置，這是對(duì)社會(huì)資源的浪費(fèi)。在這種情況下，地方政府又要解決住房的需求問(wèn)題，畢竟二手房能解決需求的一部分，所以想適當(dāng)鼓勵(lì)一下二手房的出售。政府是希望通過(guò)這個(gè)措施來(lái)區(qū)別，哪些人真的是買房就是為出售獲取價(jià)差收益，哪些人是為了改善居住條件。但我覺(jué)得效果不好。
白重恩：如果政府的政策目標(biāo)是穩(wěn)定房?jī)r(jià)，那么在沒(méi)有強(qiáng)有力的稅收的情況下，這個(gè)目標(biāo)不可能實(shí)現(xiàn)。剛才提到，如果人人預(yù)期房?jī)r(jià)增長(zhǎng)速度都是和收入增長(zhǎng)速度相對(duì)應(yīng)，這是一個(gè)很高的投資回報(bào)，在這種情況下，五年內(nèi)交易房屋征收營(yíng)業(yè)稅等類似條款，就只能對(duì)短期投資者有影響，而對(duì)長(zhǎng)期投資者影響不大。而現(xiàn)在這種針對(duì)二手房交易征個(gè)稅，征稅幅度太小，也根本不可能對(duì)房?jī)r(jià)有太大影響。另一方面，如果交易稅的稅率定得很高，人們往往會(huì)避稅。綜上原因，我認(rèn)為應(yīng)該開(kāi)征持有稅，也就是物業(yè)稅，稅率不用太高，每年都交一點(diǎn)，降低投資房屋的回報(bào)率，使其和投資其它金融工具的回報(bào)相差不多，投資者也就不會(huì)再把大部分的錢都投在房子上。當(dāng)然，具體何時(shí)能執(zhí)行是一個(gè)問(wèn)題。
謝國(guó)忠：對(duì)二手房征個(gè)稅會(huì)有一定的效果，但20%的比例很低，全世界除香港等個(gè)別地方不征稅外，一般的國(guó)家征稅都比較高。我認(rèn)為第一年可以征的高一點(diǎn)，比如70%-80%，以后每年下降10個(gè)百分點(diǎn)，到最后就不用交了，這樣就會(huì)壓制投機(jī)，因?yàn)橥稒C(jī)者會(huì)覺(jué)得拋房子遙遙無(wú)期，有關(guān)部門是否愿意出臺(tái)力度大的政策，這是關(guān)鍵。
其實(shí)類似于70%和90平方米等規(guī)定限制其實(shí)也都有問(wèn)題，往往在各地執(zhí)行時(shí)會(huì)變味兒。韓國(guó)有類似的政策，而且確實(shí)起到作用了，那是因?yàn)檎吡Χ葔虼蟆?/p>
主持人：您是指房地產(chǎn)調(diào)控的效果不明顯，地方政府執(zhí)行不到位是一個(gè)原因？
謝國(guó)忠：地方政府現(xiàn)在就像一個(gè)公司一樣，房地產(chǎn)收入差不多就是其整個(gè)收入，所以地方政府積極地把房地產(chǎn)價(jià)格控制住的可能性不是很大，也是違反邏輯的。這也是我一向不主張用行政手段控制房?jī)r(jià)的原因，因?yàn)楹芏嗾吒緹o(wú)法完全執(zhí)行。
我主張還是以經(jīng)濟(jì)政策為主，比如說(shuō)把增值稅加得很高，再者把按揭的利息升幾個(gè)百分點(diǎn)，看看房?jī)r(jià)降不降。但如果政策通常比較溫和，就起不到真正的效果。
主持人：有沒(méi)有一個(gè)什么改變方法能讓地方政府積極起來(lái)呢？
謝國(guó)忠：我認(rèn)為還是要用市場(chǎng)的方法，以后中央和地方政府的主要經(jīng)濟(jì)關(guān)系要由市場(chǎng)來(lái)定。另外，應(yīng)該擴(kuò)展地方政府的融資渠道，現(xiàn)在地方政府是不能赤字的，如果允許地方政府發(fā)債來(lái)為項(xiàng)目融資，這樣他對(duì)房地產(chǎn)的依賴性就比較低了。而因?yàn)榘l(fā)債要還，所以地方政府在做項(xiàng)目時(shí)，就要考慮收益，而不會(huì)亂投資了。
白重恩：地方政府怎么做才能穩(wěn)定房?jī)r(jià)？我認(rèn)為不是很多人想象的那么簡(jiǎn)單，比如說(shuō)地方政府不拍賣土地了。難道免費(fèi)把地給開(kāi)發(fā)商，房?jī)r(jià)就會(huì)降下來(lái)嗎？供給和需求決定價(jià)格，就算把地免費(fèi)給開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)商也不會(huì)良心發(fā)現(xiàn)，把價(jià)格降下來(lái)。那么是不是地方政府多供應(yīng)土地，就可以增加房屋供給？我想中央一直是希望控制土地供應(yīng)的。更何況當(dāng)前存在經(jīng)濟(jì)過(guò)熱，如果土地供應(yīng)少，自然房地產(chǎn)建設(shè)就會(huì)減少，可以減少經(jīng)濟(jì)過(guò)熱，從這個(gè)角度講，中央也未必希望地方政府加大土地供應(yīng)。當(dāng)然，土地供應(yīng)增加確實(shí)會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)造成向下的壓力，但這并不是一個(gè)最有效的穩(wěn)定市場(chǎng)的方法。
主持人：按您所言似乎抑制經(jīng)濟(jì)過(guò)熱和穩(wěn)定房?jī)r(jià)兩種宏觀政策的調(diào)控目標(biāo)存在相互矛盾之處，那么如何解決這種矛盾呢？
白重恩：如果整個(gè)經(jīng)濟(jì)都過(guò)熱，用提高利率的方法可行。但如果只是為了抑制房地產(chǎn)而提高利率，等于說(shuō)為了限制房地產(chǎn)而限制了所有投資，我覺(jué)得未必合適，有點(diǎn)殺雞用宰牛刀的感覺(jué)。而只提高按揭利率，其它利率不動(dòng)，有人會(huì)通過(guò)其它手段借錢。如果房屋按揭是一個(gè)利率，其它投資是另一個(gè)利率，存在兩種不同的利率就會(huì)有人從中套利，所以我認(rèn)為利率的手段很難解決房?jī)r(jià)問(wèn)題。
而且當(dāng)前人民幣本身有升值壓力，繼續(xù)提高利率，甚至使國(guó)內(nèi)利率高于國(guó)際市場(chǎng)利率，會(huì)使更多熱錢流入，進(jìn)一步加重升值壓力。而國(guó)內(nèi)借錢投資成本高，人們就會(huì)轉(zhuǎn)到去國(guó)外借錢投資，而中國(guó)控制不了國(guó)際市場(chǎng)的利率，所以不可以無(wú)限制的提高利率。
現(xiàn)在看來(lái)中央是兩個(gè)目標(biāo)都想要，但是我認(rèn)為不現(xiàn)實(shí)，除非能夠比較快的引進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)稅。其實(shí)我認(rèn)為征不動(dòng)產(chǎn)稅沒(méi)有想象中的那么困難，可以搞“新老劃斷”，對(duì)新建房屋先征稅，那么就會(huì)影響新房的價(jià)格。所以這個(gè)矛盾唯一的解決方法就是用稅收把兩個(gè)目標(biāo)拉到一起，這是經(jīng)濟(jì)學(xué)上唯一說(shuō)得通的辦法。
曹遠(yuǎn)征：我認(rèn)為從金融方面來(lái)調(diào)控房地產(chǎn)基本做不到。金融手段是總需求調(diào)控，不可能區(qū)別對(duì)象。至于流動(dòng)性過(guò)剩確實(shí)是房地產(chǎn)火爆的一個(gè)原因，但是流動(dòng)性過(guò)剩的背后是因?yàn)橹袊?guó)雙順差持續(xù)加大。在消費(fèi)一定的情況下，一定會(huì)表現(xiàn)為投資過(guò)熱，而投資過(guò)熱在結(jié)構(gòu)上更多的表現(xiàn)出房地產(chǎn)過(guò)熱，這是一個(gè)邏輯關(guān)系。所以關(guān)鍵是流動(dòng)性背后的雙順差怎么控制？剛剛談到限制外資買房，實(shí)際上是對(duì)資本賬戶順差的控制，從這個(gè)意義上講有助于減少流動(dòng)性。但是就房地產(chǎn)這個(gè)市場(chǎng)本身來(lái)說(shuō)，要區(qū)分是真正有居住需要，還是居住和投資需要同時(shí)存在，還是單純投資需要？前一類人要靠租房市場(chǎng)解決，后一類人基本上是政策的對(duì)頭。只有對(duì)中間那類人，央行的政策才有意義。所以說(shuō)，當(dāng)前房地產(chǎn)問(wèn)題更重要的是需要結(jié)構(gòu)性政策，而金融政策在這方面是無(wú)能為力的。
謝國(guó)忠：此外還有一個(gè)辦法，中國(guó)這一輪經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)主要是向政府傾斜，比如說(shuō)國(guó)家財(cái)政收入的增長(zhǎng)是GDP增長(zhǎng)的一倍。再如一些自然資源，如中石油等大型國(guó)企的利潤(rùn)增長(zhǎng)也超過(guò)GDP增長(zhǎng)的一倍以上，而這些利潤(rùn)主要來(lái)自于其壟斷性。在一個(gè)正常的國(guó)家里，資源是全民擁有的，比如石油價(jià)格上升，或者煤炭?jī)r(jià)格上升，取得的利潤(rùn)應(yīng)該為全民所有，錢流到民間就會(huì)刺激消費(fèi)。而中國(guó)沒(méi)有這一關(guān)，這塊收入無(wú)法流到家庭這一邊。所以，政府真要下決心做的話，可以把煤、石油等壟斷企業(yè)獲得的利潤(rùn)建立一個(gè)國(guó)有自然資源基金，并為全民所有，中石油是幫這個(gè)基金打工的。這樣一來(lái)，石油價(jià)格上漲，中國(guó)老百姓的收入就提高，而不是像現(xiàn)在這樣，石油價(jià)格上漲，汽油價(jià)格就漲，老百姓就受損失。另外，土地轉(zhuǎn)讓收入也是如此，可以把土地轉(zhuǎn)讓收入也建成一個(gè)全民所有的基金，土地基金收到錢以后可以分給老百姓，也可以避免地價(jià)上漲老百姓就吃虧的狀況。總之，關(guān)鍵是把資產(chǎn)升值和老百姓的收入連起來(lái)，不然中國(guó)的投資必然越來(lái)越多，因?yàn)檎褪峭顿Y，沒(méi)有消費(fèi)。目前怎么把資源收入轉(zhuǎn)入民間擁有應(yīng)該是下一步考慮的關(guān)鍵。
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