根據房地產業發展的規律，房價的漲幅不宜過高是各國的共識，但其幅度應略高于GDP增長速度和居民收入增長速度，所以房價平均10%—15%的漲幅是合理的。

　　文/周樹文 陳桂珍

　　房價是房地產業發展的風向標，其走勢情況既能反映當前房地產業發展的現狀，又能預示未來房地產業發展的方向，且與國民經濟及各階層利益緊密相關�！皣�八條”的出臺，使房價在沉悶了一段時間之后，出現了報復性上漲。今年又出臺“國六條”，結果會怎樣呢？筆者認為，根據我國房地產行業自身的特點和各相關利益群體的需要分析，我國房市價格發展的趨勢仍是適度上漲。

　　市場經濟應由市場來調節，由市場來決定供求關系，由市場來決定房價漲跌，而非行政手段。我國目前的房地產經濟還不是真正意義的市場經濟，是政府在主導房地產市場，即決定房地產業命脈的土地資源掌握在政府手里，現有的土地供給制度就決定了政府指向哪里(出讓哪塊土地)，

開發商就得打向哪里(到哪里開發)；政府部門指定多大容積率，開發商就建多少房子；政府部門確定綜合地價是多少，開發商就得接受多少土地成本。雖然也經“招拍掛”，但影響操作過程的因素很多，行政行為仍然起主導作用。

　　另外，作為支撐房地產業的另一個重要資源——銀行信貸，無論是信貸規模、信貸條件、還是貸款利率，都由政府控制。

　　房地產開發商只能在這些主要資源非市場化的大背景下，按照政府指定的條件，來發展房地產業，上游資源由政府控制，下游產品面對廣大消費者接受市場檢驗。這是一種畸型的市場。

　　雖然主要資源的非市場化決定了我國房地產市場是政府主導型市場，但畢竟已進入市場，市場經濟規律的巨大杠桿無時不在掙脫政府行政手段的束縛而調控著進入市場的各個主體及相互間的關系。我國當前房地產業這種行政強制干預與市場自然調控犬齒交錯的現實，使影響房價變化的因素較為復雜。

　　市場經濟規律和經濟發展的需要

　　供給與需求是最基本的經濟力量，任何行業都受其支配。市場供求關系是房價漲跌的鑰匙，也只有供求關系才能從根本上調節房價。我國正在向中等發達國家奮進，雖然國內許多發達城市和地區的GDP已接近中等發達國家水平，可人居環境和條件還有很大差距(中等發達國家人均居住面積近50平方米，我國城市人均居住面積約為20平方米)，那些欠發達和不發達地區差距就更大了。加上社會主義新農村建設和城市化的發展，大量農村人口城市化，這些無疑對房地產業產生更大更持久的剛性需求，也就意味著中國在未來20—30年內房地產市場仍是供不應求的關系，中國房市是長期牛市，降價不可能。

　　從國家到地方，房地產業均是經濟發展的支柱產業之一，它對GDP的推動作用是明顯的。尤其對于我國的投資拉動型經濟來說更為重要。我國國民經濟每年以9%以上的速度增長，今年上半年GDP增幅達到10.9%，固定資產投資同期增長29.8%，而讓在國民經濟中占有重要地位的房地產業，其房市低靡不振，這本身是不符合經濟發展的需要。從大多數發達國家發展的經驗看，房地產發展應有一定的超前性，即房價增幅略高于GDP增長速度是適宜的。只有房價適度上漲，才能保證房地產業的穩定增長,才能保證GDP的增長。

　　房地產業自身特點和現狀所決定的

　　房地產業因其投資大、周期長、涉及行業多等因素，屬于高投資、高風險的行業，高收益、高回報是理所應當的，否則就沒有人投資地產了。房地產業的利潤水平高于加工制造業、服務業等是正常的，是承擔高風險的超額利潤。保證開發商正常利潤的實現是房地產業生存、發展的必然。

　　房價的高低與房價構成要素的變化相關聯，簡單地說房價是由綜合地價、建筑成本、相關配套費，稅收、利潤和管理費用構成的。近年來政府的相關配套費雖略有上漲，但影響作用不大，稅率基本穩定，那影響房價的主要因素就在綜合地價和建筑成本上。綜合地價控制在政府手里，近幾年地價上漲的幅度是比較大的，平均每年增幅超過10%，它是房價上漲的主要因素。就建筑成本而言，隨著人們住房標準的提高，新型建筑材料的使用和一些強制性建筑規范的要求，加上主要建筑材料如鋼材、水泥、門窗等大幅度漲價，使建筑成本有一定幅度的加大，這是房價上漲的次要因素。就開發商的利潤空間看，是逐年下降的，在房屋購買成本中(以1萬元/m2房子為例)，地價從五年前的占10%升至30%左右，建筑成本從占25%升至近30%，稅收10%強一點，配套費10%弱一點，還有5%左右的營銷管理等費用，開發商的利潤空間有多大就不言而喻了。而房地產市場的門檻是在逐年提高，開發商投資成本加大，利潤空間縮小，房價怎么可能降。

　　相關利益團體不希望房價下跌

　　首先是金融部門。過分緊縮和過分擴張不僅對房地產業的健康發展不利，還會增加銀行的風險。房價下跌，房市蕭條，會直接導致不良貸款的增加，房價下跌3個百分點，不良資產率上升1個百分點。致使我國銀行本來就很高的不良資產率雪上加霜。房價下跌還會使開發商貸款、房屋按揭貸款等資金需求量下降，這就直接影響商業銀行的信貸規模，對我們高額儲蓄(已達16萬億元)的國家來說，原本就有幾萬億的過剩資金，會因房價的下跌，房地產業的緊縮，而加劇這種狀況。

　　對廣大百姓而言，目前我國家庭財產的大部分是房產，房價的漲跌直接決定著家庭財產的增減，和股票一樣隨大盤的調整而變化。假設房價平均下跌2個百分點，我們的家庭財產就會減少近1個百分點。房價下跌，這無疑對勒緊腰帶，幾乎傾其所有(房價與年收入比超過10：1)才置得房產的普通百姓是一盆冷水，澆滅了他們用房產升值來平衡透支付出的滿懷期待。

　　對于地方各級政府而言，房地產業是地方財政收入的重要來源，許多地方財政收入的增加直接體現在土地出讓金上。只有房價的穩定適度增長，才能保證房地產業的穩定發展，進而保證稅收的穩定增長。GDP是各級政府的主要考核指標，房地產業對GDP的拉動作用是顯而易見的，各級政府從利益出發也不希望房價下跌。

　　此外，作為龍頭產業的房地產業牽涉行業眾多，尤其是建材業，房價的波動直接波及如鋼材、水泥、門窗等一大批關聯產業，造成國民經濟發展的波動，這種連帶反應是不可小視的。

　　與房子這種商品的特殊性有關

　　房子是附著于土地之上的特殊商品，因土地是不可再生的資源，就使得某一特定環境中、某一特定土地上的房屋具有不可復制性、不可移動性和相對壟斷性。你嫌房價高可以不買，但只能買此地以外的適價房屋。隨著土地的不斷被開發利用，土地資源日趨缺乏。而經濟發展的需要，人們對生存條件不斷改善的需要卻在日益高漲，物以稀為貴，地價只能上漲，以地價作為主要構成的房價焉有不漲之理。

　　國際房地產市場的價格走勢

　　從各國房地產業發展的情況看，其價格作走勢有著與其他商品不同的特殊性，即只漲不跌。房價在美國，從

二戰發展至今一直在漲，最近五年還累計上漲50%；在日本，房價已漲三十幾年了，它是世界公認的高房價國家；在英國、法國、德國、韓國等都一樣，就連莫斯科平均房價也一直在大漲。惟一的例外是我國的香港有幾次下跌，但從一個較長的時期看，香港的房價也是升幅較大的地區之一，幾次下跌也只是長期上漲趨勢中的短暫波動。我國已加入WTO，參與國際經濟大循環是必然。隨著國際金融機構及國際性房地產公司對中國市場的進入，中國的房地產業與國際接軌的進程將大大縮短，房價與國際市場的距離只能縮小。

　　就我國的房地產市場看，在房地產開發較好的許多地區，國民經濟發展與中等發達國家的差距已經很小，但我們的房價卻只是其幾分之一。根據房地產業發展的規律，房價的漲幅不宜過高是各國的共識，但其幅度應略高于GDP增長速度和居民收入增長速度，所以房價平均10%—15%的漲幅是合理的。

　　總之，我國在一個較長的時期內，對房地產的強大剛性需求決定了房價的走勢——適度上漲，這是市場經濟的需要，與國際接軌的必然，在客觀上沒有降價的理由，人為的操縱勢必遭到市場的懲罰。

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