郭曉武/文

　　“國六條”與九部委《意見》體現(xiàn)了調(diào)整市場結(jié)構(gòu)、引導(dǎo)理性消費、規(guī)范市場秩序的基本思路，本次調(diào)控的重點在于“結(jié)構(gòu)調(diào)整”，但是造成結(jié)構(gòu)失衡的根本原因卻是供給總量不足。毫無疑問，調(diào)控政策有助于“緩解”市場供需矛盾，但卻沒有觸及，因此筆者認(rèn)為本輪調(diào)控效果并不樂觀。

    結(jié)構(gòu)調(diào)整應(yīng)與總量提高并重

　　當(dāng)前市場提供的主力戶型面積較大，適宜中低收入階層消費的中小戶型供應(yīng)不足。造成這種供給結(jié)構(gòu)的主要原因還是在于行業(yè)產(chǎn)能不足，在利潤最大化的驅(qū)使下，有限的產(chǎn)出必然會優(yōu)先滿足高收入階層的消費與投資需求。

　　“發(fā)展中低價位、中小套型普通商品住房”以及“明確新建住房結(jié)構(gòu)比例”將改變當(dāng)前的市場供給結(jié)構(gòu)，平均每套住房總價的下降意味著會有更多的人買得起房，但這并不意味著減輕了中低收入階層的購房負(fù)擔(dān)，這是一個值得我們注意的客觀現(xiàn)實。

　　結(jié)構(gòu)調(diào)整帶來的負(fù)面效應(yīng)也不容忽視，首先相對而言中小

戶型更容易釋放住房投資需求，尤其是在房屋租賃回報較高的城市中，“以房養(yǎng)房”的投資群體將進一步擴大；其次，大戶型供給的減少可能會進一步推高大戶型住房的價格，從而帶動市場整體價格水平的繼續(xù)上漲；最后，如果結(jié)構(gòu)調(diào)整沒有與總量提升相配合，那么市場價格的持續(xù)向上趨勢仍然難以避免，居民住房消費負(fù)擔(dān)也就得不到實質(zhì)性減輕。

　　當(dāng)前的

房價以及住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)失衡都是市場供不應(yīng)求的客觀結(jié)果，如果沒有住房有效供給的提高，所謂結(jié)構(gòu)調(diào)整也很難達(dá)到預(yù)期效果，在土地供給總量難以增長的前提下，可以從其他方面尋找突破口，諸如重構(gòu)土地“招拍掛”以及儲備制度，盤活城市存量土地，構(gòu)建與城市化進程相符合的土地與住房供給模型，調(diào)整規(guī)劃布局緩解供需矛盾等。轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)征稅無助于抑制炒房調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅的主要目的在于抑制炒房，即通過增加交易成本限制住房的短期流動。然而，在供不應(yīng)求的市況下，市場炒家可以輕易地實現(xiàn)稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁，而真正決定炒家生死存亡的還是市場價格走勢，由于

房地產(chǎn)市場不存在做空機制，因此只要市場價格維持向上的走勢，炒家就不會輕易離場。

　　從稅收的基本功能來看，稅收能夠在多大程度上被用來抑制市場投機也還存在很大的疑問，但是稅收對于市場效率的破壞性影響卻是顯而易見的。加重轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅負(fù)的直接結(jié)果是增加了住房交易成本，在房價持續(xù)上漲的市況下等于增加了購房成本，因此我們看到稅收調(diào)控并沒有達(dá)到抑制市場投機的目的，它反而間接推高了房價并使得交易活躍程度大為降低，市場進入了所謂的“滯漲”(指交易量下降與價格上漲并存的狀態(tài))階段。

    平抑地價才是當(dāng)務(wù)之急

　　關(guān)于房價與地價關(guān)系的討論早已成為市場焦點，主流觀點認(rèn)為房價是地價上漲的根源，而地價的上漲則有力地推動了房價的進一步攀升。

　　土地調(diào)控政策方面先是在九部委《意見》中提出了保證中低價位、中小套型普通商品住房土地供應(yīng)，加大對閑置土地的處置力度，而后國土資源部又發(fā)布了《關(guān)于當(dāng)前進一步從嚴(yán)土地管理的緊急通知》，要求各地確保房地產(chǎn)調(diào)控的土地政策落到實處，嚴(yán)肅查處違法違規(guī)用地。此前就閑置土地處置問題已經(jīng)做出過很多規(guī)定，但是一方面由于這些規(guī)定還是不夠具體，另一方面市場中存在諸多復(fù)雜狀況，因此對保有閑置土地的開發(fā)商進行處罰幾乎沒有可操作性。

　　毫無疑問，對于掌控土地資源的政府部門來說，土地監(jiān)管應(yīng)該是一項長期不懈的工作，而在當(dāng)前土地供不應(yīng)求、地價(尤其是大城市)飛漲的局面下，平抑地價才應(yīng)該是調(diào)控的當(dāng)務(wù)之急。

　　(作者為廈門大學(xué)不動產(chǎn)金融研究中心博士，本文不代表本報觀點)

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