——訪建設部政策研究中心副主任王玨林

　　本報記者 周雪松

　　兩年前他提出“未來房價不會降”，遭到很多人的攻擊；如今，他仍然堅持自己的觀點，所不同的是，他認為當前房價的迅速上漲是不正常的。他，就是建設部政策研究中心副主任王玨林——一個帶有濃厚官方色彩但又堅持自己見解的學者。

　　近日，國家發改委公布了今年二季度房地產市場有關統計數據，全國房價同比增長6．4％，仍是一片漲勢。來自另一信息發布渠道國家統計局的相關數據顯示，1－6月份全國70個大中城市房價同比上漲5．8％，但今年上半年，房地產投資同比增長勢頭仍然保持在20％以上。而在北京，僅上半年預售商品房價格漲幅已接近1000元。

　　帶著人們關心的諸多問題，中國經濟時報記者日前對王玨林做了一次專訪。

　　穩定房價任務還很艱巨

　　中國經濟時報：雖然今年1－6全國70個大中城市房價漲幅只有5．8％，和以前相比不是很大，但是我們看到有的城市（如深圳、大連，

　　王玨林：新一輪宏觀調控要解決的問題主要有：一是調整住房供應結構，從土地供應結構調整入手，從源頭上保證90平方米以下中小套型住房和中低價位住房必須占70％；二是加大房源供給量，在現有城市土地并沒有擴大而是在原有規劃土地基礎上，加大供給力度；三是規范市場行為，尤其是對房地產開發企業的開發行為做出很多規定，以保障房源能如期或快速上市；最后是解決社會矛盾和平抑房價過高問題。

　　對于這次宏觀調控效果，總起來看，取得了初步成效。但是我們同時也看到，由于我國房地產業起步比較晚，發展時間比較短，而且還處于不成熟的階段，許多法律和制度并沒建立完善起來；另外對市場的監管也沒有到位，比如開發企業囤地囤房，缺斤少兩。這些都說明我們在管理方面還存在一些問題，社會矛盾不可忽視，部分城市房價上漲幅度明顯太快。

　　中國經濟時報：您的意思是說新政出臺以后有一定的效果，但是目前問題仍然很突出？

　　王玨林：是的。這次房地產宏觀調控，結構調整是一條主線，它是有時間段、有過程的，只有新建房屋上市，特別是新政策出臺以后90平方米以下中小套型住房和中低價位住房大量形成供應，才能對市場真正起到平衡作用，也才能影響房價，這些都需要一段時間。

　　現在各地正在研究方案和落實中央政策，有的城市按新政要求推出的項目剛上市，但大多還沒上市。任何一個新的樓盤從批、建到最后市場配置，有一個程序。這是正常的。

　　中國經濟時報：“國六條”出臺以來，樓市值得關注的一種現象是成交量萎縮，但房價上漲，您認為這是什么原因造成的？

　　王玨林：眼下房地產市場不能僅僅用成交量高低來衡量，因為現在不是市場低迷，而是大家對住房的預期普遍比較高。僅從短期來看成交量的變化不能反映出市場的真實情況。只能給一個信號，引起注意。所以短期無所謂，我們更應該看到，現在大家仍一致將投資房產當作資產保值增值的一種手段。穩定房價不是短期行為，任務還很艱巨，必須從長計議。

　　關注房價本身沒有意義

　　中國經濟時報：為什么中央提出“穩定房價”而不是明確表示要將虛高的房價降下來？

　　王玨林：去年，政策針對的也是部分城市房價過高、上漲過快，而且范圍擴大，并有可能蔓延，這就帶來兩個風險：一是房地產泡沫帶來的金融風險；二是影響房地產市場穩定。上海出現了虛炒，這種現象太危險！因此調控力度很大，而且大部分政策交給地方政府制定。

　　為什么中央今年又提出政策？主要是因為去年宏觀調控政策有一些還沒落實到位，市場不規范，新的問題又出來。比如說北京，投機其實并不多，但北京房價上漲很快，需求在增加。

　　為什么提“穩定”而不提將“虛高的房價降下來”？穩定房價不是說將房價降下來，它要“穩定發展”，但是太高的房價肯定要降下來。“穩定”和“虛高”兩者相比較而言，“虛高”不科學，標準不好說。

　　8000貴還是10000貴，拿什么標準衡量？啥又叫虛高？了解市場、分析市場你不能簡單看房價，而是要從房價看市場的走向和未來發展，所以中央一再強調要保持穩定。

　　我們搞的是市場經濟，房價是市場行為，政府不會直接干預房價，而是根據市場的供求情況，對資源進行合理配置，使更多的城鄉居民有房住。

　　中國經濟時報：那么“穩定”的標準是什么？

　　王玨林：我覺得有兩個標準：一是整個城市平均房價降下來，如果連這一點都沒做到，還怎么談穩定？二是通過增大市場供應，通過建立住房保障制度，解決大多數人的住房問題。

　　“穩定”的確切含義是使房價穩定在一定的范圍內，可上可下。政府不會干擾市場，也不可能干預房價，房價的長期下跌，并不是一件好事。

　　“穩定”不是房價下來，而是政府拿出多少土地，采取多少措施解決住房問題，怎么建立健全住房保障體系等。關注房價本身是為了調整市場，規范市場，保持市場健康發展。在住房保障方面，經濟適用房主要面對中低收入家庭；廉租房提供給最低收入家庭；限價普通商品房則主要供給本市居民（包括較長居住在本市的外來居民），由此逐步往上推進，使我們的住房保障體系最終能惠及社會大多數家庭。

　　價格不會下降

　　中國經濟時報：今年4月份，您在接受媒體采訪時曾說，北京房價快速上漲的原因是供求不平衡，房源不足。不久后北京有關部門公布情況顯示，北京有六成房屋未售出，并不存在供給問題。對此您有什么看法？

　　王玨林：我還是堅持我的觀點，我覺得北京市這樣做是正確的。啥叫囤房？就是有的開發企業開盤時并沒有按規定全部將房源拿出來，而是先一點兒、一點兒拿，擠牙膏似地，先拿差的、次一點的，后才拿出好的，價格也一次比一次高。開發企業為啥囤房？因為市場太好了，房子供不應求，如果不是這樣，房價能上去嗎？！

　　現在很多開發項目，要走后門才能買到房子，這是非常不正常的。如果消費者去選房，我選十家，選好了我跟你砍價。現在你有砍價機會嗎？而是你愛買不買！現在的政策就是要解決這種市場不規范、投機取巧的問題。

　　另外，還要看六成房子是不是都上市了。如果規劃、土地部門批了沒上市是一回事，有六成房子出售沒人買又是一回事。因此要分析具體原因，若是上市沒人買，那樣就好了，咱們就可以砍價。現在連砍價機會都沒有，你說這個市場到底是供大于求，還是供不應求？

　　前面提到的六成未上市，可能有囤房現象，也可能有的還在路上走呢，有的到了，正在卸貨，而有的則在庫房保存著，沒有形成實際供給量。

　　中國經濟時報：您認為目前這種房價上漲正常嗎？

　　王玨林：怎么說呢，我認為這么多年從來沒有什么東西的價值漲得像房價這么快，可以說非常不正常；同時也說明房地產存在問題，而且這個問題還不小，說明市場不成熟。

　　中國經濟時報：談到房價，兩年前您曾表示，未來房價不會降。您現在是否還堅持這種觀點？

　　王玨林：實話講，我對市場進行分析，是經過充分調查研究的，我跑了很多城市，與不同人進行過交流，又根據市場的供需情況進行比較客觀地分析，得出結論，只是給大家提供一個準確信息。

　　當時我考慮到土地有限，城市化推進太快，分析了很多種原因，才得出這樣一個結論。判斷房價，要對一個區域、一個地塊周圍以前的房價進行比較，才更有參考的意義。未來幾年，由于商品房的數量減少商品房的價格不會呈現下降的趨勢。

　　住房保障是政府責任問題

　　中國經濟時報：現在二三線城市房價漲幅相當驚人，個別城市6月房價同比上漲高達30％多，您怎么看這種現象？

　　王玨林：我認為二三線城市房價上漲是正常的。凡是房價上漲比較快的城市，經濟勢頭發展比較好的城市，人民生活水平提高比較快城市，就業能力也比較強的城市，帶來的住房需求就大。譬如北京就吸引了全國大部分人才，外來人口買房的就比較多。小城市可能只有少量的外來人口購房，但也會加大住房的需求。城市化推進、人口規模增加、投資渠道狹窄、個人存款不斷增長，這些因素都要釋放。銀行利率也比較低，所以買房成了首選，房地產成為資本轉移的重要渠道。

　　中國經濟時報：我國住房保障體系的缺失誰應該承擔主要責任？

　　王玨林：我認為這是一個政府責任問題。作為政府，最起碼應保障市民有飯吃，有衣穿，有房住，條件可好可差，根據城市的經濟能力。沒有房住，自己又解決不了，政府有義務幫助解決。

　　有的城市經濟狀況非常好，也沒解決這個問題，更重要的就是責任問題。有關政府部門應把解決住房問題當作政府的一個責任，有經濟條件的，應建立起完善的住房保障體系，沒條件的，也要想辦法逐步建立起來。

　　中國經濟時報：“國六條”、“國十五條”出臺以后，北京等很多城市相關配套細則遲遲沒有出臺，這是什么原因？

　　王玨林：國家對各地出臺配套政策，是有時間要求的。有的可能正在研究過程中，但都必須要有。為使調控政策更具操作性，國家有關部門也要出臺一些配套實施細則。比如說“兩競”，怎么競地價、競房價，如何招投標，都要有個規范。制定政策需要認真研究，要有一個過程，一個一個地出，例如住房保障制度，也需要逐步完善。

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