投機者如果單純依靠其本金發起攻擊，其沖擊力并不足以令人擔心，其可怕的破壞能力主要源于強大的融資能力。

　　限制外資進入中國房地產市場已經成為國家政策并正在逐步付諸實施，而要有效遏制投機，關鍵在于削弱投機者投機的能力和內在動力。有鑒于此，阻滯房地產市場外資融資對防范投機沖擊具有突出的重要意義。在任何一種資產市場上，投機者如果單純依靠其本金發起攻擊，其沖擊力并不足以令人擔心，其可怕的破壞能力主要源于強大的融資能力。因此，阻滯房地產市場外資融資，就能夠有效地限制其炒作能力。與此同時，此舉還能夠削弱其投機的內在動力，因為此舉通過妨礙其杠桿融資而抑制了投機者的預期收益率，通過阻礙其快速套現而抑制了投機者的投機傾向。為此，我們需要從債務融資和股本融資兩個方面著手。

　　在債務融資方面，我們需要多管齊下加強對金融機構

房地產貸款的監管。一方面，要強化直接的管制措施，包括加強對房地產貸款和個人住房抵押貸款的信貸管理，嚴格控制不合理的房地產貸款需求，防范貸款風險；另一方面，隨著房地產市場風險日益浮現，需要調整商業銀行不同資產的風險權重，提高房地產貸款的風險權重，利用資本杠桿來約束房地產信貸增長。這種方式的好處在于經濟過熱、資產價格泡沫膨脹風險時過境遷之后，還可以比較便利地降低房地產貸款的風險權重。單純就限制海外投機者而言，我們應規定境內銀行(含外資銀行)不得為非居民個人和境外機構在境內購買商品房提供外匯按揭貸款，以遏制非居民個人和境外機構的投機性炒房。

　　在這里需要特別注意的是外資金融機構。如果外資銀行所發放信貸的資金來源于國內，那么，從國際收支的角度來看，它向房地產開發企業和購房者個人發放貸款還并不構成外資流入國內房地產市場。只有在其所發放信貸的資金來源于境外時，它向房地產開發企業和購房者個人發放貸款，才構成外資流入國內房地產市場。

　　在股本融資方面，我們需要適度收緊房地產企業和房地產信托投資基金紅籌上市途徑。在中國房地產市場的各類海外投資者主體中，以境外房地產投資基金的投機性最強，基金在境內的主要運作模式是購買房產、項目合作、參股房地產公司3種，這3種模式中又以購買房產模式對房地產市場泡沫推動作用最強。

　　購買房產模式的對象主要是租金回報高且預期收入現金流比較穩定的中高檔

寫字樓、住宅、工業房產。

　　在表面上，亞洲投資者投資房地產比較追求物業本身升值的收益，短期行為特征比較強烈；美歐投資者更注重穩定的收入現金流，而不甚看重物業本身升值的收益。以至于有房地產業界人士稱亞洲人是用古董商的理念做房地產，以增值為驅動，而美歐人則以收益為驅動。其實，從上面的盈利模式可以看到，穩定的現金流不僅可以讓機構投資者立于不敗之地，而且是將該項資產

證券化、實現上市快速套現的前提。而在有快速套現渠道的情況下，投資者有能力、也有意愿承受更高的房地產收購價格。相應地，我們阻滯這條快速套現渠道就能夠有效削弱投機者的投機能力與意愿。因此，至少在經濟過熱、資產價格泡沫膨脹風險居高不下的當前，有必要收緊房地產企業紅籌上市途徑。收緊方向之一是收緊其上市流程中的審批標準，之二是收緊對海外上市房地產信托投資基金(REITs)的稅收政策，降低其預期收益率。

　　當然，緊縮房地產市場融資在相當程度上屬于適用于這個資產價格泡沫膨脹時期的中短期政策，在有選擇地緊縮房地產市場外資融資時，還應當有選擇地適度發展房地產市場的正常融資機制，一方面促進房地產企業的合理重組，另一方面在經濟過熱、資產價格泡沫膨脹風險下降之后，可以有秩序地放松房地產市場融資。

　　□梅新育(商務部研究院國際貿易博士)