文/許蘇友

　　從去年五月，國家對房地產(chǎn)市場實(shí)施宏觀調(diào)控一周年來，房地產(chǎn)開發(fā)投資增長和房價上漲過快的勢頭初步得到抑制，其中以上海為代表的長三角地區(qū)房價出現(xiàn)明顯下跌。但房地產(chǎn)領(lǐng)域的一些問題尚未根本解決，少數(shù)大城市房價上漲過快，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理矛盾突出。

　　5月17日，國務(wù)院常務(wù)會議發(fā)布被業(yè)內(nèi)稱為“新國六條”的綱領(lǐng)性房地產(chǎn)調(diào)控措施，強(qiáng)調(diào)提高中小戶型的供應(yīng)比率。5月29日，國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等九部門《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》(即九部委十五條)，作為近期出臺的“國六條”的配套細(xì)則，具體規(guī)定90平方米以下住房面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。國務(wù)院出臺的房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控措施，其基本出發(fā)點(diǎn)是要逐步解決和保障城鎮(zhèn)絕大多數(shù)群眾的住房需求。

　　這些措施的出臺是去年調(diào)控政策的繼續(xù)，它貫徹了中央穩(wěn)定城市住房價格的政策意圖，并且針對以往房地產(chǎn)

宏觀調(diào)控中存在的不足，提出了更具針對性的措施。與以往政策不同，這次調(diào)控更加強(qiáng)調(diào)從調(diào)整住房結(jié)構(gòu)、增加中小戶型的供給比率角度，來滿足中低收入家庭的購房需求，以達(dá)到穩(wěn)定房價的目的。

　　提高中小戶型比率

　　6月20日，國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計局調(diào)查公布的最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，6月份全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲5.8%，環(huán)比上漲0.7%；而作為一線城市的代表，深圳、北京的房價漲幅都超過了兩位數(shù)，分別達(dá)到14.6%和10.1%。上海的房價則下降了2.6%。

　　上半年的數(shù)據(jù)顯示，今年1至6月，房地產(chǎn)開發(fā)投資7695億元，增長24.2%。其中，1至5月份，房地產(chǎn)開發(fā)完成投資5658億元，增長21.8%。顯然，6月份房地產(chǎn)開發(fā)投資資金超過2000億，投資增速也較上月上升了2.4個百分點(diǎn)。

　　由于各種統(tǒng)計數(shù)據(jù)口徑不同，現(xiàn)在還沒有準(zhǔn)確的中小戶型比率的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，各城市中小戶型的供應(yīng)比率也不一樣，但人們普遍感覺到，中小戶型的供應(yīng)明顯不足。大致估計，目前中小戶型在所有房型的比率僅占1/3，有些城市僅占20%左右。

　　目前，城市的土地使用有嚴(yán)格的計劃，每年的土地供應(yīng)就如同一塊大

蛋糕，在房屋建筑中又分為工業(yè)建筑、住宅建筑等等。住宅用地中，如果有很大一部分用于建大型住宅、

別墅，就會擠占中小戶型的份額。現(xiàn)在突出的矛盾是中低收入家庭的住房需求迫切，他們需求最大就是的中小戶型。地方政府可以利用土地、規(guī)劃部門的計劃和監(jiān)督，調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，即減少大面積、高檔次住宅的土地供應(yīng)量，加大普通住宅供應(yīng)量。

　　不過，九部委“十五條”提出的90平方米中小戶型占到70%的執(zhí)行目標(biāo)，是針對單個項(xiàng)目還是總量，90平米的“套型建筑面積”究竟是指建筑面積還是套內(nèi)面積，一直令業(yè)界爭論不休。

　　7月13日，建設(shè)部下發(fā)了《關(guān)于落實(shí)新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見》(即165號文件)，首次明確，90平方米的套型面積指的就是建筑面積，所謂70%指的是年度開盤的總量而不是單個項(xiàng)目。

　　“套型建筑面積”之所以引發(fā)爭議，是因?yàn)殚_發(fā)商試圖利用九部委十五條的模糊規(guī)定，把它解釋為套內(nèi)面積，這樣就能把建筑面積把擴(kuò)到100～105平米，而這距離中低收入家庭的購買力越來越遠(yuǎn)。165號文件的規(guī)定堵住了房地產(chǎn)商模糊操作的可能。此前，建設(shè)部曾就個人住房面積進(jìn)行過專項(xiàng)調(diào)研，得出的結(jié)論是人均30平方米最適合中國國情，隨后，建設(shè)部在“十五”計劃當(dāng)中明確提出了這一概念。

　　至于70%的中小戶型的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，如果是針對單一樓盤，政府過度干預(yù)市場，將造成千盤一面、產(chǎn)品分類同質(zhì)化，導(dǎo)致規(guī)劃混亂、退回到計劃經(jīng)濟(jì)時代。并且這一措施在執(zhí)行過程中，容易引發(fā)開發(fā)商的抵制。而70%針對年度開盤的總量，則有相當(dāng)?shù)目茖W(xué)性，政府又回位到“指導(dǎo)”的職能位置上，即從一個城市或地區(qū)統(tǒng)一的大局出發(fā)，對城市功能的規(guī)劃有明確的指導(dǎo)。這部分職能體現(xiàn)在對地塊容積率的制定上，為將來城市建設(shè)與可持續(xù)發(fā)展帶來更科學(xué)、有序的局面。

　　在實(shí)際執(zhí)行中，建設(shè)部的文件強(qiáng)調(diào)“總量”和“項(xiàng)目”相結(jié)合，給地方政府執(zhí)行政策一定的靈活性。“總量”與“項(xiàng)目”相結(jié)合，就是強(qiáng)調(diào)在整個城市住房開發(fā)中，中小戶型要占到70%，但在具體每個項(xiàng)目中，中小戶型的供應(yīng)比率不同，有些項(xiàng)目的中小戶型的比率為50%，有些項(xiàng)目的比率為80%等等，這樣，從總體上把握中小戶型的供給比率。

　　應(yīng)當(dāng)注意到，“總量”與“項(xiàng)目”相結(jié)合的辦法在執(zhí)行中，有可能造成小戶型集中出現(xiàn)在城市郊區(qū)，使政策的調(diào)控力度大大折扣。這就要求政府盡量在合適的區(qū)域進(jìn)行中低價位住房地塊的投放，從總體合理配置地塊。

　　打擊開發(fā)商囤地、囤房

　　長期以來，房地產(chǎn)業(yè)一直流傳著“地荒論”，然而近幾年，許多城市土地供應(yīng)一直在增長。僅以北京為例，這些年土地供應(yīng)逐年增加，只有去年受調(diào)控影響略有減少，今年又有一定幅度的增長。2002年，北京市土地供應(yīng)量為4559公頃，2003年6438公頃，2004年9498公頃，2005年4441公頃，今年是8000～9000公頃。然而，北京的住房供應(yīng)似乎總是滿足不了需求。土地供應(yīng)與住房供應(yīng)的不對稱，是因?yàn)楸本┦袌錾洗嬖谥�大量的閑置土地。根據(jù)北京市國土局的公示，北京自2004年1月至2006年6月以來共供應(yīng)712宗住宅項(xiàng)目土地，面積約5775公頃，目前已竣工土地面積669公頃，占總量的12%。在所有住宅用地中，還有2947公頃土地尚未動工開發(fā)建設(shè)。

　　九部委十五條在規(guī)范開發(fā)商經(jīng)營行為方面，毫不含糊地制定了打擊囤地的嚴(yán)厲措施。對超出合同約定動工開發(fā)日期滿1年未動工開發(fā)的，依法從高征收土地閑置費(fèi)，并責(zé)令限期開工、竣工；滿2年未動工開發(fā)的，無償收回土地使用權(quán)。此前對于閑置土地，一直都有收回政策加以限制，但政策執(zhí)行的力度一直令人質(zhì)疑，因?yàn)檫@個力度掌握在地方政府手中。

　　對捂盤惜售、囤積房源，惡意炒作、哄抬房價的房地產(chǎn)企業(yè)，九部委十五條要求加大整治查處力度，情節(jié)惡劣、性質(zhì)嚴(yán)重的，依法依規(guī)給予經(jīng)濟(jì)處罰，直至吊銷營業(yè)執(zhí)照，并追究有關(guān)負(fù)責(zé)人的責(zé)任。

　　對于規(guī)范開發(fā)商的交易行為，北京市政府出臺的措施頗有代表性。北京市建委規(guī)定，對于已經(jīng)領(lǐng)取預(yù)售許可證或可以銷售的現(xiàn)房項(xiàng)目，必須在房屋交易管理網(wǎng)和售樓處分別公布每個樓棟開盤進(jìn)度和擬銷售價格；開發(fā)企業(yè)自領(lǐng)取預(yù)售許可證之日起三天內(nèi)必須開盤，并按整棟對外銷售；開發(fā)企業(yè)自留預(yù)售房屋的，需取得房屋所有權(quán)證后方可銷售；所有預(yù)售房屋必須通過北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)網(wǎng)上認(rèn)購，不得進(jìn)行無證排號認(rèn)購或私下簽訂認(rèn)購協(xié)議。

　　地方政府的責(zé)任

　　九部委十五條第六條規(guī)定，中低價位、中小套型和廉租房的土地供應(yīng)要優(yōu)先考慮，其年度供應(yīng)量不得低于居住用地供應(yīng)總量的70%；土地的供應(yīng)應(yīng)在限套型、限房價的基礎(chǔ)上，采取競地價、競房價的辦法，以招標(biāo)方式確定開發(fā)建設(shè)單位。此措施被業(yè)內(nèi)稱為限地價、限房價的雙限供地方式，而且土地轉(zhuǎn)讓也由拍賣改為招標(biāo)。

　　依循此政策，動手迅速的北京市國土局接連在5月29日和6月26日公布，將推出多塊限價土地，其中第一批推出的限價土地就有126公頃。所謂“限價土地”，是指這些地塊將在限套型、限房價的基礎(chǔ)上，采取競地價、競房價的辦法，以招標(biāo)的方式確定開發(fā)建設(shè)單位。

　　此次北京新增的住宅用地地塊均采用招標(biāo)的方式出讓，而之前多數(shù)住宅用地以掛牌拍賣的方式出讓。這在一定程度上反映出主管部門土地出讓方式的思路有所改變。通過招標(biāo)的方式，土地主管部門可以將土地出讓價格控制在一個較為合理的區(qū)間。此舉意味著今后一段時期內(nèi)，北京土地市場上住宅用地的供應(yīng)都將采用招標(biāo)方式，招標(biāo)并非價高者得，從中不難體會出政府平抑房價的良苦用心。這也許能改變北京市上半年頻繁被刷新的天價土地狀況。

　　采取限制地價、房價的方式轉(zhuǎn)讓土地，對于依靠土地收益的地方政府來說是一種損失。地方政府在土地出讓金上做出一定的犧牲，就是為了解決中低收入家庭的住房問題，這也是地方政府應(yīng)當(dāng)擔(dān)負(fù)的責(zé)任。

　　除了采用新的住宅土地轉(zhuǎn)讓政策之外，政府應(yīng)該花力氣建立健全城市住房的三級市場，盤活二手房和租賃市場，來減輕對新房的需求壓力。現(xiàn)在有些城市的住房供需失衡，很大一部分是因?yàn)槎�手房和租賃市場不發(fā)達(dá)，例如在北京，二手房和租賃市場培育得都還不夠好，二手房和租房價格貴。一個地區(qū)的住房市場要發(fā)展完善，必須要盤活這三個市場。如果所有的需求都擠在一個市場，再多的供給也沒法滿足需求。此次出臺的新政策，進(jìn)一步將房屋轉(zhuǎn)讓的優(yōu)惠稅賦時限由二年延長到五年，目的就是要促進(jìn)租賃房屋的供給，培育租賃市場盡快成熟。

　　此外，國稅總局已經(jīng)明確，自2006年8月1日起，二手房交易將強(qiáng)制征收個人所得稅。二手房強(qiáng)制征收個稅，將沉重打擊投機(jī)炒房行為，同時一定程度上會增加房產(chǎn)交易雙方的交易成本，降低房產(chǎn)交易雙方的交易意愿。這會促進(jìn)租賃房源的增加，有利于二手房和租賃市場的成熟。

　　政府的責(zé)任還包括加強(qiáng)拆遷計劃管理，合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進(jìn)度，減緩被動性住房需求的過快增長，以及要穩(wěn)步擴(kuò)大廉租住房制度覆蓋面，想辦法解決低收入家庭住房困難。這也是九部委十五條明確提出的要求。

　　房地產(chǎn)是區(qū)域性支很強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)，地方政府有很大一筆的稅費(fèi)收入來源于房地產(chǎn)業(yè)。中央制定的調(diào)控措施要通過地方政府來實(shí)施，如何不打折扣真正落實(shí)中央的政策措施是調(diào)控目標(biāo)能否實(shí)現(xiàn)的關(guān)鍵。預(yù)計中央將加大對地方政府執(zhí)行調(diào)控措施進(jìn)行監(jiān)督，并且不排除中央出臺更新的措施來促進(jìn)房地產(chǎn)價格趨于穩(wěn)定。

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