朱達志

　　新一輪的全國土地利用總體規劃綱要正在修訂的過程中，綱要能給房地產留多少份額？會不會導致地荒”，進而抬高房價？國土資源部規劃司司長胡存智日前表示：房地產用地不存在控制問題，“地荒說”其實是在誤導百姓。

　　國土資源部公開駁斥“地荒說”已有多次。去年夏天，該部副部長鹿心社在接受央視訪問時說，一些利益集團利用國家土地從緊政策別有用心”地宣揚“地荒論”，在一定程度上推動了房價上漲。

　　官方出面駁斥“地荒論”，無非想平抑

　　即便信息披露無懈可擊，“地荒論”徹底破產，房價就一定能夠被平抑嗎？恐怕很難。

　　中國的房價問題，歸根結底是出在土地使用管理體制上。新一輪土地規劃的突出特點就是要統籌好農用地、建設用地等各類用地的規模。但我的疑問是：農用地如何統籌？誰來決定農用地的命運？如果農用地在流轉過程中的成本降不下來，那么，由征用農用地而來的房產成本又怎么可能下降？

　　相信大多數人都堅定地認為，在中國，土地是國家的；

　　現在的農民集體所有的土地，必須經過政府征用這一關，才能轉化為房屋開發用地。其背后的含義，是否決了農民合作集體有權處置自己的最重要的財產土地的權利。由政府征地，表面上是便于規范，但也因此衍生出延長土地交易鏈條、增加交易成本和土地尋租空間的頑疾。

　　如果農地都由農民集體直接處置，上面那些無謂的成本支出就可以避免。土地成本下降，房價自然“水落船低”；城市周邊房價降低，必然會帶動城區房價的回落。

　　這并不是異想天開，現實中已經存在。筆者曾參與過一次對成都市郊城鄉一體化建設情況的采訪。在一個遠郊村落，我們獲悉，農民們成立了一家土地經營有限責任公司(以村社為股東，以參與農民為“股民”)，直接與開發商和租用土地的企業打交道，獲得了很可觀的收益；而開發商和企業也認為，直接從農民手中獲得土地，比從政府手中拍賣所得，要便宜不少。這一例子起碼提醒我們，降低交易尋租空間與增加農民收入、降低房價之間具有不可忽視的正相關性，市場各方可以共贏。在法律上同樣不存在障礙，農民組織公司出售集體用地，依然能夠受到相關法律的制約。而政府在其中所要做的，就是負起公共保障與稅務、財務監督之職，使農民的身份轉變過程盡量安全、平穩。

　　單從控制房價這個角度說，也極有必要考慮變革目前效率不高而成本奇高的土地出讓管理辦法，盡量地減少中間環節，降低建設用地成本，進而從根本上使目前畸高的房價趨于合理。如此，“地荒論”才能不攻自破。

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