【策劃人語】
新政層層重壓，什么人將接住最后一棒？
是那些經(jīng)歷過樓市周期調(diào)整的港臺地區(qū)投資者？還是成百億資金倉惶撤離樓市的溫州客？還是慘淡經(jīng)營的房地產(chǎn)中介？……其實(shí)，這不是個哈姆雷特式的非此即彼的問題。
在這冰火瞬間相連的輪回背后，是整個中國樓市調(diào)控前后宏大的歷史鏡頭和標(biāo)志面孔。投資客、房產(chǎn)中介、開發(fā)商、地方政府、海外基金、自住客，每一個市場博弈者都將為以往的非理性付出代價。
這一期，我們特別選擇在年中之際，盛夏酷暑之日，回望這一段不平坦的調(diào)控之路。只是希望，所謂的悲情排行，能給冷清下來的樓市，再多一點(diǎn)理性的冷靜。
自住客 期望政策貫徹到底
悲情指數(shù)：★
似乎將自住客列為悲情面孔之一有點(diǎn)不大妥當(dāng)，畢竟，樓市新政的最終目標(biāo)是為了造福普通購房者。但是，由于政策和市場的碰撞效應(yīng)難以先行測算，最終的效果難免和設(shè)想有所差異。在新政層層疊加的這個夏天，不少自住的購房者還是感到了絲絲涼意。
建設(shè)部165號文千呼萬喚始出來，最終給“90平方米占70%”這個普通購房者最為關(guān)心和期盼的政策下了明確的定義。但是，由于各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的高低不平、樓市發(fā)展速度不一，165號文還是把最關(guān)鍵的70%比例問題交給地方去自控�！氨緛硐Ｍ軌蚺蔚�90平方米以下充斥市場的那一天，現(xiàn)在看來，信心不大。畢竟，很多地方都有經(jīng)濟(jì)適用房，可以抵扣掉很多商品房的指標(biāo)�！眲倓偖厴I(yè)的碩士小趙說。
至于“打擊開發(fā)商囤房”和“限制外資炒樓”的166號文和171號文，大多數(shù)自住客表示比較滿意。但是，他們最大的擔(dān)憂還是各地的落實(shí)情況。“比如，上海、北京的限外細(xì)則已經(jīng)浮出水面卻遲遲不實(shí)施，自住客難免繼續(xù)觀望。”易居中國的專家表示。
令不少自住客也頗感頭疼的還有20%的個稅強(qiáng)征新政。盡管國稅總局對于自住客規(guī)定了兩類優(yōu)惠政策：“先賣后買”退稅和“5年自住出售”免稅。但是，由于各地細(xì)則不夠清晰，很多地方政府都按照房屋總價的1%-2%核定征收，特別是各種共有產(chǎn)權(quán)房的自住客、夫妻單獨(dú)買房的界定尚不完全明確，很多自住客擔(dān)心“誤傷”自身。
“國家的樓市調(diào)控新政是為我們好，老百姓當(dāng)然是百分百支持。我們就是希望政策能貫徹到底，能在打擊樓市投機(jī)的同時，盡量減少可能波及到老百姓的負(fù)擔(dān)，這樣就更好了。”動遷戶王先生的表達(dá)樸素而直白。
投資客 房奴中的房奴
悲情指數(shù)：★★★★★
“樓市有風(fēng)險，投資需謹(jǐn)慎。這句話如果在兩年前告訴我，我就不會像今天這樣�！背捶咳送艉�(化名)，原上海某房產(chǎn)中介公司知名經(jīng)紀(jì)人。從2004年時月入過萬到現(xiàn)在失業(yè)在家，從當(dāng)初的房產(chǎn)炒作高手到現(xiàn)在成為百萬貸款“房奴”，27歲的汪海經(jīng)歷了天堂與地獄的輪回。
和普通老百姓為一套自住房還貸相比，這些承擔(dān)著多套房產(chǎn)貸款的炒家，被人稱作“房奴中的房奴”�！耙�?yàn)闆]有經(jīng)驗(yàn)，在樓市最火的時候，很多人根本想不到風(fēng)險這個詞，雖然也聽說有‘最后的一棒’，但從沒有想過最后一棒會在自己手里�！蓖艉８袊@。
瘋狂：2小時賣掉一套房
2004年底開始，很多房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人都像汪海一樣以為迎來了事業(yè)高峰。汪海所在的中介門店在上海的高檔社區(qū)虹橋。“這里是投資客集中的地方，高檔公寓和商業(yè)用房的需求都很大�！蓖艉＝榻B。
對于當(dāng)時樓市的火熱，一位中介門店經(jīng)理回憶，一處公寓房的房號剛在門店掛出，半小時內(nèi)就會傳遍周圍的同品牌門店，差不多2個小時內(nèi)就會成交。“現(xiàn)在想想那是最后的瘋狂�！被貞浧鹉莻�階段，汪海也無奈苦笑，“那時，房子一天一個價，連我們這些經(jīng)紀(jì)人都搞不懂房子到底值多少錢了。”
正是在這種誘惑下，汪海開始考慮進(jìn)入市場。2004年底，汪海先后買下位于長寧區(qū)和徐匯區(qū)的2套小戶型。不料幾個月后，上海樓市發(fā)生逆轉(zhuǎn)，汪海的業(yè)績量隨著樓市成交量的萎縮而下滑。根據(jù)研究機(jī)構(gòu)的數(shù)字，2005年5、6月，上海一手房成交量比宏觀調(diào)控前縮水近70%，二手房成交量僅相當(dāng)于一季度平均交易量的40%。
在經(jīng)歷了連續(xù)5個月的零業(yè)績后，汪海被迫辭職。
僵持：搬到市郊等升值
手持2套房產(chǎn)的汪海成了名副其實(shí)的“百萬負(fù)翁”。經(jīng)歷了從去年到今年的調(diào)控洗禮，汪海稱“痛到麻木”。
8月1日是二手房征收個人所得稅的大限之日。政策嚴(yán)酷無情，從出臺到實(shí)施，只給了汪海這樣的投資客4天時間轉(zhuǎn)手。“原來因?yàn)闋I業(yè)稅高不愿意賣，也沒有人買，現(xiàn)在個稅又加上了，怎么可能買呢。能挺一天是一天，不行再說�！币栽�(jīng)的職業(yè)經(jīng)紀(jì)人眼光，汪海說，未來是買賣雙方一場激烈的博弈，“我賭自住的剛性需求強(qiáng)一些，該買房子的一定要買，這種需求會強(qiáng)過賣方的資金壓力。”
嘴上這么說，汪海的實(shí)際開支卻展示著他的財政危機(jī)。
目前，汪海2套房的貸款需月供6000多元�？梢�?yàn)槭I(yè)在家，汪海與女朋友的全部收入只有3000多元，僅能維持兩人的生活費(fèi)用。為了省錢，他們搬出了自己在長寧區(qū)的房子，將其以2600元的月租金租出，又在市郊以1700元租了一套房，這樣可以省出900塊錢。而2套房產(chǎn)的還貸壓力就全部落在了遠(yuǎn)在東北老家的父母身上。
談到這些，汪海一臉黯然，默不作聲。
地方政府 “錢袋”被政策收緊
悲情指數(shù)：★★
新一輪房地產(chǎn)調(diào)控的重要特征之一就是加強(qiáng)了對地方政府的執(zhí)行要求�！耙话咽謫栘�(zé)”的說法頻繁出現(xiàn)于各類政策細(xì)則，似乎令百性看到了房價下跌的希望，令市場看到了有令即行的可能。然而，多位接受采訪的地方政府相關(guān)人士的結(jié)論是：承認(rèn)有一些違規(guī)的做法應(yīng)該避免，但一系列深層矛盾存在于地方各環(huán)節(jié)，“太多難處都讓人很無奈。”
國務(wù)院發(fā)展研究中心調(diào)研報告顯示，一些地方政府的土地直接稅收及城市擴(kuò)張帶來的間接稅收占地方預(yù)算內(nèi)收入的40%，土地出讓金凈收入占政府預(yù)算外收入的60%以上。錢來自土地，卻以財政預(yù)算體外循環(huán)的方式用于大拆大建、形象工程，甚至腐敗揮霍，這是房地產(chǎn)市場的核心問題之一。
對此，此次調(diào)控的整治力度可圈可點(diǎn)。如將土地出讓金全額納入地方預(yù)算；打擊與地方政府相關(guān)的土地違法；增加征地成本，嚴(yán)格閑置土地收回管理；擴(kuò)大招拍掛范圍等。一系列與土地有關(guān)的新政策，根本目標(biāo)之一是收緊地方政府的“地錢”入口。
關(guān)鍵的問題是，沒有了“地錢”的地方政府，如何保證地方發(fā)展。
據(jù)了解，上半年東部地區(qū)財政收入已經(jīng)出現(xiàn)增幅下降的態(tài)勢�！胺康禺a(chǎn)理性了，地方政府的財政如何保障？”一位地方政府人士稱�！昂髧鶙l”時代的地方發(fā)展成為一個更長遠(yuǎn)而艱巨的課題。
另外，規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的171號文件與強(qiáng)制征收二手房轉(zhuǎn)讓個人所得稅的108號文件已經(jīng)相繼下發(fā)，中央文件要求地方政府嚴(yán)格執(zhí)行文件精神，而另一邊，各地方都在悄悄尋找保護(hù)市場的突破口。“各地方情況不同是不爭的事實(shí)，如果對已經(jīng)有調(diào)控效果的城市做一刀切式的打擊，對市場未必有益�！币恍┑胤焦賳T表達(dá)了另外的無奈。
房產(chǎn)中介 在冰與火中煎熬
悲情指數(shù)：★★★★
“別看現(xiàn)在交易量提升，都是一次末班車，后面的日子怎么走，才是最頭痛的�！�7月的最后一天，上海一知名中介負(fù)責(zé)人私下對記者說。自今年以來，中介業(yè)幾番面臨市場起落，在曇花一現(xiàn)后，很可能要面對冰點(diǎn)的到來。
其實(shí)，今年4、5月間，調(diào)控政策還未出臺之時，上海全市二手房簽約成交量一路看好，3月達(dá)到2萬套以上，門店帶看量激增50%。漢宇地產(chǎn)一名經(jīng)紀(jì)人在當(dāng)時表示：“成交量喜人，自從去年調(diào)控以來，市場從沒這么活躍過�！�
此話說出不久，政策之風(fēng)頻吹，中介頓生“好景不長”之嘆。在5月下旬一次隨機(jī)采訪中，盡管營業(yè)稅政策未出，不少中介已嗅出風(fēng)向，21世紀(jì)不動產(chǎn)一門店店員坦言，“雖然細(xì)則沒有出，但這幾天掛牌量驟減，和月初的火爆對比太鮮明了�！� “形勢不會比去年更為嚴(yán)峻�！�5月底營業(yè)稅政策公布幾日后，上海市中心幾家中介的門店經(jīng)理，還是對市場存有希望，“門店成交量只有20%左右的下降，雖然有人轉(zhuǎn)租為售，但是我們相信到6月中旬，觀望氣氛會轉(zhuǎn)淡，這是暫時的�！�
然而現(xiàn)實(shí)無情。6月、7月的成交量依舊在縮水�！艾F(xiàn)在業(yè)務(wù)員的心態(tài)很不穩(wěn)定，時好時差，每天都想著指標(biāo)能不能完成。”一位入行多時的資深經(jīng)紀(jì)人這樣感嘆。
隨后市場急轉(zhuǎn)直下，先是“限外”，接著是滿城風(fēng)雨的個人所得稅強(qiáng)征政策，一浪高過一浪，力度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過去年。這時才有人感嘆，“中介的形勢比去年更為嚴(yán)峻！”部分二手房急拋之后又轉(zhuǎn)為按兵不動，甚至某些中心區(qū)域門店長時間零成交，導(dǎo)致一些擴(kuò)張門店的品牌中介，也放緩了腳步，在人事上頻繁調(diào)整。
“今年的二手房中介肯定是慘淡經(jīng)營�！睒I(yè)內(nèi)專家指出，宏觀調(diào)控正在逐步提高門檻，分批淘汰相對弱者，這將是非常慘烈的。
開發(fā)商 沉默背后的無奈
悲情指數(shù)：★★★
對開發(fā)商而言，今年所遭受到的政策打擊，也可謂層出不窮。
先是“90平方米、70%”的政策從出臺伊始便成為焦點(diǎn)。隨著建設(shè)部165號文件的發(fā)布，新建住房結(jié)構(gòu)比例、套型建筑面積等細(xì)節(jié)問題終于塵埃落定。
不過，一時間，開發(fā)商已不約而同地選擇了沉默�！艾F(xiàn)在都不想多說什么，凡是和房地產(chǎn)有關(guān)的都敏感�！币晃徊辉敢馔嘎缎彰拈_發(fā)商說道，這也是記者目前聽到的最常用的推辭。
除了再次沖動的任志強(qiáng)仍然公開宣稱，如果今后市場內(nèi)的小戶型因?yàn)楣⿷?yīng)加大而跌價的話，開發(fā)商完全可以不去蓋“賣不出去的房子”，再度引發(fā)市場喧鬧外，大部分開發(fā)商只是用行為來體現(xiàn)選擇。
接下來的當(dāng)頭棒喝，就是六部委聯(lián)手制定的限制外資炒房的政策。正在全球進(jìn)行公開招標(biāo)的上海最貴公寓“湯臣一品”恰恰陷入了這樣的微妙境地，開發(fā)商甚至表示可以接受“全部轉(zhuǎn)租”的結(jié)果。
另有外資開發(fā)商對發(fā)展項(xiàng)目的投資回報率表示擔(dān)憂，雖然其操作的商辦項(xiàng)目還不算是此次調(diào)控的主要針對對象，但整棟售于海外基金的風(fēng)潮可能會就此歇息下來。
事不過三，個稅強(qiáng)征的國稅令終于露面。雖然該政策是為了調(diào)控二手房市場，但新房市場同樣被波及。
“現(xiàn)在情況真的不好講，二手房的市場行情變化肯定會影響到一手房。誰知道還會不會有人要買房子？”一家內(nèi)資開發(fā)企業(yè)的負(fù)責(zé)人告訴記者，他們已經(jīng)連著開了好幾天的會，就是在討論將要開盤的價格定向�！皶稣{(diào)整，肯定會。”
海外基金 有限壓力中的商機(jī)
悲情指數(shù)：★★
六部委關(guān)于規(guī)范外資進(jìn)入國內(nèi)房地產(chǎn)市場的意見，是此次調(diào)控中直接指向外資投資機(jī)構(gòu)的矛頭。但在業(yè)內(nèi)人士眼里，那些海外基金已經(jīng)是有備而來�！爸皇遣僮魃峡赡軙闊┮稽c(diǎn)�！币患液Ｍ饣鸬呢�(fù)責(zé)人認(rèn)為。
一些業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，外資限制對海外的投資機(jī)構(gòu)并不能構(gòu)成主要限定門檻。如目前海外基金的游戲手法已相當(dāng)成熟且高明，完全可以針對需要收購的項(xiàng)目在海外設(shè)立一個項(xiàng)目公司，由外資企業(yè)的境外總部進(jìn)行控制，然后一次性把股權(quán)吸收到海外的項(xiàng)目公司中，便完全可以不受到條款的限制。
“現(xiàn)在形勢還可以呀�！币患覐氖律剔k物業(yè)收購的國際基金公司的負(fù)責(zé)人則說，“反正主要針對目標(biāo)是住宅，并不是寫字樓。我覺得以后市場仍然比較樂觀。”
一方面是政策導(dǎo)致的逢低吸納的時機(jī)，另一方面是并不算很嚴(yán)厲的限定。原本就有備而來的海外基金企業(yè)，感到壓力有限。(柯鵬 于兵兵 陳歆 唐文祺)
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