已經出臺的政策根本不可能抑制強勁的需求，以及國外游資對人民幣升值預期的覬覦。

　　因此，現在的調控措施并未就此到頭。如果市場還冷不下去，政府還會拿出更多措施。

　　就連中國高層也開始憂慮：在不久的將來，是不是應該再出其不意發布新政？

　　胡斯然/文

　　落空的預測

　　這對花旗銀行是一個諷刺。

　　7月26日，該行發表研究報告，預計在中國中央6部委聯手推出限制外資炒樓新政后，全局層面短期內不會再就內地的房地產市場進行

　　但就在同一天，國稅總局一紙《關于個人住房轉讓所得征收個人所得稅有關問題的通知》傳達出明確信號：二手房交易將強制征收個稅。該文件自2006年8月1日起執行。

　　由此我們可以清晰地看出，無論是住宅結構的90平方米和 70%、土地供應70%，還是限制外資炒樓，今年政府對房地產市場的調控決心顯而易見，緊隨其后的二手房個稅強征也繼承了這種決心。

　　對外資進入中國的限制和對投機者的沉重打擊，將對房地產行業的投融資格局產生深遠的影響。

　　德意志銀行大中華區首席經濟學家馬軍表示，新規定會讓外國投資者的幾乎所有投機需求被打消。他預計，高檔房產市場將因新規定的實施下降5%-20%。

　　馬軍說，外國投資者能否越過新規定帶來的所有法律和程序上的障礙很值得懷疑。他說，這個過程會很繁復，結果也很不確定，因為在申請外資企業時有可能通不過相關政府部門的審批。

　　他還說，外國投資者在出售房產時還要面對33%的資本增值稅。“如果作一下調查，我相信80%的人會表示實行新規定后他們不可能再繼續投資了。”

　　持有相似觀點的，還有哈佛大學教授派澤。他認為，這將增加一些困難。如果負債占股本的比例較低，那么很難達到外國投資想從中國獲得的回報率。派澤聯合他人創立的投資公司參與了在中國的兩個公寓樓、一個購物中心以及一個辦公樓的投資，目前均已經進入結算的不同階段。派澤估計，公司預期回報率在以后的交易中可能會減少3-8個百分點。

　　調控并未到盡頭

　　正是基于以上各種層面的分析，才使得像花旗銀行敢于針對中國的房地產政策做出“不要有全局層面的調控”的判斷，但意外地在同一天落空。

　　是的，直到現在，仍然不能看到政府對房地產行業的調控是否到了盡頭。依照目前情況來看，暫時看不到內地的房地產股會大受“限外”調控政策的影響，主因是這些內地的房地產企業的客戶均為內地居民，外資客戶不多。

　　同時，即使外國投資的實際規模可能遠遠超出官方數字所顯示的程度——據國務院的數據，今年上半年，外國機構投向中國房地產行業的資金上升了28%，但與房地產行業的總體投資相比仍相形見絀——今年上半年，房地產行業投資已達7690億元人民幣(合960億美元)，漲幅達24%。

　　更重要的是，很多人已經認識到，已經出臺的限制外資政策，并沒有從技術上限制進入中國房地產市場的投資金額。

　　更何況，實力雄厚的地產開發商仍將得益于中國城市化以及私有住房增長的長期趨勢，伴隨經濟的蓬勃發展，商業活動的增長也將對房地產業有所助益。像招商局地產控股公司和萬科股份這樣的企業目前在股市上的表現炙手可熱 ，它們可能會從行業動蕩中受益，將不太可靠的地產商擠出市場。

　　事實上，這種兩極分化僅僅是行業內開發企業的大浪淘沙，出臺的政策根本不可能抑制強勁的需求，以及國外游資對

　　而從中國大范圍來分析 ，盡管中國沿海地區一直是中國增長最快的地區，但這種情況正在發生變化。今年上半年，就各地城鎮固定資產投資增長率而言，以安徽省會合肥為最高，其上半年的固定資產投資較去年同期增長了115%。

　　因此，即使像馬軍這樣的悲觀者，也這樣認為，“我不會認為現在的調控措施就到頭了。政府還會根據今后的數字做出反應。如果市場還冷不下去，我想，政府還會拿出更多措施。”

　　最高決策層的態度

　　這些不可改變的事實不僅令海外投資者和國內投機客，甚至普通的購房者和開發商必須不斷權衡政策對自己的影響，就是中國高層也開始憂慮：在不久的將來，是不是應該再出其不意發布新政？

　　7月26日，國務院總理溫家寶表示，中國政府將采取“有力措施”，解決“經濟過熱”問題。這是中國政府迄今發出的最強信號，表明它將堅決抑制

　　尤其令人矚目的是，就在7月21日，國家主席胡錦濤也罕見地發表了有關經濟工作的講話，承諾要采取新的緊縮措施。胡錦濤很少就經濟問題發表講話，因為經濟事務由總理溫家寶直接負責。胡錦濤主席的講話是一個強烈信號，表明中國政府將繼續采取緊縮政策。

　　中國最高決策層的講話推翻了某些政府官員此前的含糊說法，其中包括國家統計局的一份聲明，稱中國經濟今年上半年增長近11%是“合理的”。

　　溫家寶同時列出了有待解決的常見問題領域，包括加強土地調控和管理、抑制投資和信貸增長，以及控制高污染工業發展。

　　事實上，加強開發用地控制，已經成為中國政府抑制投資過快增長的主要手段之一。因此，市場并不對花旗銀行的預測落空感到意外，相反，這樣見慣不驚的猜測，正是當今中國房地產業處于最敏感時期的寫照。

　　只不過，大家心照不宣地想到的都是同一個問題：下一個新政將是什么？

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