冀志罡，曾在咨詢公司任分析師，現任《中國房地產報》總編輯助理，鉛筆經濟研究社理事長。從2000年開始致力于經濟學理論學習和財經問題研究；除經濟學之外，喜歡法律、政治及歷史；信奉自由市場，向往純粹知識分子的生活。

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蓋房子只有微利 投資土地才是暴利     8月1日  星期二

　　文/冀志罡

　　內行外行，都喜歡湊熱鬧說地產的事。比如地產暴利，似乎是板上釘釘不得翻案了，但當我問，“什么叫暴利”的時候，很多人就只能以“高于平均水平的利潤”來支吾；我再問，“三百六十行，行行利潤不同，如果高于平均水平是暴利，那低于平均水平是不是該拿補貼”時，大家就更含糊其詞了。其實所謂暴利，就是高利潤的意思。不嚴謹，但你說我說，大家都知道說的是什么。

　　做生意，沒有誰不是為了獲利，而凡利皆有來由。生意有風險，利潤是風險的報償；有暴利的買賣，通常伴隨著大風險；靠行政壟斷也有暴利可圖，但那不是生意，而是政治，例如網通的電話和北京的

　　能否就暴利下斷語，是非常可疑的。什么是平均利潤？平均利潤是多少？為什么企業只能獲得平均利潤？如果高于平均利潤要調控，那么如果低于平均利潤，政府是否應當補貼？若是利潤封頂，試問還有誰會投資、誰會創業？

　　要講明白暴利，以上問題非回答不可。無可置疑，任何企業在作出投資決策、抑或個人冒險創業的時候，心里都有一個利潤預期。這預期必須與風險匹配，否則會另做他圖。選擇是明擺著的。不創業就打工，不投資就存銀行或買國債，橫豎高風險的選擇之外，總是有低風險的選擇。

　　既然風險個個不同，世上根本就沒有所謂平均利潤，平均利潤只在教科書里才有。在競爭條件下，高利潤一定會吸引旁人加入，從而攤薄利潤。

　　從財務的角度看暴利，情況更復雜。有關利潤的財務指標有十數個之多，各有其道理，也各有其側重點。每一項利潤指標都反映著企業的不同特質。而消費者關注的產品銷售利潤，可能是最不重要的一項指標。售價高于進價的百分比，有時什么也說明不了。

　　其實售價與進價完全無關。 “賣你一個才賺幾塊錢”，是商家的口頭禪，但我們都知道靠不住。進價往往是最重要的商業機密。而就算你真的知道進價，也并不能決定售價。過季的服裝，跳樓價是慣例，消費者不會因為進價高而多付錢；火熱流行的款式呢？進價再低，少一分也不賣！

　　銷售利潤在財務上不重要，主要是因為決定利潤高低的，除了單位銷售利潤，還要再加上一個時間。時間具有決定性的影響。

　　假定一個房地產項目，單位利潤50%，看起來是暴利，但如果實現利潤的財務周期為3年，平均一年的回報是多少？不到15%。

　　舉另一個例。賣家電每臺只賺2個百分點，算微利吧，但如果資金一個月周轉一次，你道一年的利潤有多少？是26.8%！如果廠家允許延遲付款，利潤還可以更高。

　　看似暴利的房地產，在某些情況下，利潤可能不如薄利多銷的家電零售。這是時間的殺傷力。如果再加上風險的考量，則差距還可能更大。

　　是不難理解的道理。一個塑料眼睛架，成本幾塊錢，但零售價往往上百，是幾十倍的單位利潤，但沒聽說哪個富豪是賣眼鏡的；零售業單位利潤一般只有幾個百分點，但世界最富的家族——沃爾頓家族，和中國首富黃光裕，做的都是零售。到底哪個微利，哪個暴利？

　　既使房地產開發確有暴利，也必然其來有自。有人認為是政治，但土地“招拍掛”了，價高者得，政治在哪里？有人認為是無緣無故，但各路神仙竟沒有蜂擁而入分享暴利，豈不是大傻瓜？也有人認為房地產開發周期長、風險大，暴利理所當然，比較接近事實，但利潤到底出自哪里，仍未說清。

　　我的看法是，由于中國正處在土地資本化進程之中，加上經濟快速增長的支持，地價強勁上升。土地溢價帶來的紅利，是所謂房地產暴利的真正來源。

　　從購入土地到賣出房產，期間3、5年是正常情況。以中國地價的上漲勢頭，3、5年內漲升一倍并不少見。這些土地紅利——實質是資本利得，但財務上一般不計入該項——構成了開發商財富積累的主要源泉。開發商賺土地增值的錢，與股民賺股價上漲的錢本質上沒有區別。

　　所不同的是，股民沒有在

　　此外，財務杠桿也放大了開發商的投資回報。預售融資是開發商的主要財務手段，加上銀行貸款，開發商得以成倍放大投資回報。不過，經過兩年來的宏觀調控，開發商的融資好時光已一去不返。如果說兩年前的開發商還為找地而焦慮的話，今天令他們頭痛的主要是錢。由于融資成本抬高，已有一批中小開發商被掃地出門。

　　歸根結底，房地產開發不是壟斷生意。實力不濟的開發商出局，有實力的外資外行大舉進入。地價已經迅速抬升，開發商利潤攤薄是不可避免的事。但在當下的輿論環境中，暴利已經不純是一個事實判斷，而已蛻變為價值判斷，成了一個需要在道德上批臭，事實上制止的東西。如果這種輿論影響了政策，那將是南轅北轍、事與愿違的。

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