章劍鋒

　　不久之后，那些接踵進入中國房地產市場的海外資本，將面臨來自監管當局的一輪實質性管制。盡管管制政策尚未完全顯露，但無需懷疑，在對國內炒房資本進行了為期兩年的嚴厲整飭之后，海外資本的凌厲突進勢頭正日益浮出水面，已經很難幸免被調控的命運。

　　有記載的外資進入中國房地產市場的最早年份應該是在1996年，沒有明顯的資料顯示或解釋海外資本為什么選擇在那個年代進入中國。但粗略地評估一下，不難發現，1980年至1996年，中國住宅市場轉型已經歷16年的培育期，出現了2萬多家開發企業。出于房改與市場化的推進需要，國家的政策一直是扶植市場的，那段時期有著美好的市場前景企愿，國內的中外合資、合作或純外資資本因而一時之間陸續出現。

　　可以肯定的是，在最初20年時間里，外資的存在并沒有引起人們足夠重視，相關監管體系沒有十分完善和鞏固。真正令人擔憂的情況發生在近兩年間，自2004年春天開始，由于國內

宏觀調控的持續，由

房地產業引發的危機預言此起彼伏。外資在境內市場中無所顧忌的收購、注資與持股等大手筆舉動引起人們的注意并招致不滿。實際上，官方也認可了這種擔憂。根據中央銀行去年的一份金融報告，國內一些熱點地區的市場里均有外資的身影浮現，直接設立投資公司或參股境內企業，或間接購入境內企業債券并通過中介以包銷方式批量購房，從中套利。

　　由于外資布局密度緊湊的一線城市

房價高企不下，人們普遍擔憂。從近幾年的輿情來看，評論家一般都喜歡將外資看作市場失衡的一大罪魁。最近有關針對外資出臺嚴格的管制性政策引起的輿論反應，顯然也與此有著莫大的關聯。如果是出于引導資金的合理布局與流向、優化投資結構與產業發展效率、理順消費市場秩序等角度來考慮，出臺一些規范性、指引性的文件或措施是必要的，但如果僅僅只是依據某種輿論情緒，而機械地推出管制措施的話，那么這些措施本身并不會利于市場規范。

　　若干年以來，中國均沒有對外資進入房地產進行過深刻系統的風險評估，輿論掀起的危機感更多時候來自于某種主觀意圖，外資如虎狼的理論也經不起嚴密和科學的推敲。某些人將房價的居高不下與外資聯系起來，認為對外資設限之后，房價將會明顯回落，這種認識有顯武斷和片面。需要看到，目前的外資進入仍只維持在每年不超過200億元人民幣的速度上限，而且外資助推房價漲幅的說法也顯得十分可疑，在現今的一線城市，外資只局限于對商用物業的收購與置換，有一些則打算長期持有，至于住宅類物業，由于受宏觀環境的影響，外資一直沒有展開購置與持有行動，而且住宅類物業眼下也不符合外資套現的價值認同：因為一線城市的住宅利潤空間有限；住宅物業在短期內也無法實現理想的利潤置換。

　　實際上，近20年以來，房地產市場的根本癥結仍存在于國內，每次危機都是由于消費心態失靈與市場主體沖動造成的。比如當時海南市場的泡沫，似乎就不是外資引發，而是由于規則缺失，造成多方資本的投機沖動，毀滅了一個大好市場。

　　而且需要注意，有統計的中國70城市房價月度監測數據均顯示，房價月平均漲幅同比達到5.5%以上區間，西部一些二三線城市漲幅甚至達14%，將這種漲幅與外資聯系起來無疑有顯牽強。

　　應該明白，問題的實質在于，由于多方利益的博弈，近兩年間調控政策并沒有完全到位。因此，除了房價，我們還可以看到，最早因為要抑制固定資產投資的初衷而發起的調控，在眼下并沒有將房地產投資規模有效壓制住。據國家統計局最新通報，今年上半年房地產開發投資7695億元，增長24.2%。注意一下，2000年以來，中國房地產開發投資已連續五年保持20%以上的增速，在調控期間仍出現高幅度的增長，這應該是近五年以來房地產開發投資的一個歷史性新高了。

　　消費需求、投資慣性、投資沖動都是其中的原因，但是調控政策是否被有效運用與貫徹也是一個重要原因。這些環節如果不花時間去理順，一味責怪外資顯然是毫無道理的。