專家對外資是否為過熱主因存分歧

　　本報實習記者 費楊生 記者 申屠青南

　　建設部近期在房地產宏觀調控上連連出手，繼“九部委細則”的配套意見和規范房地產交易秩序的通知之后，又一個新文件也將破殼而出。

　　有消息人士稱，關于規范房地產市場外資準入和管理的意見已由建設部會同其他相關部門起草完畢，各部門會簽基本結束，正在報批，文件發布只是時間問題。

　　溫柔一刀

　　有專家認為，從目前已知曉的文件內容來看，“限外”新政頗為溫和，只是給了“熱情高漲”的外國投資者們“溫柔一刀”，有關部門或將根據市場反映采用下一步措施。

　　有媒體報道，“限外”新政在市場準入、開發經營以及境外機構、個人購買房產等三大領域做了明確規定。在市場準入方面，要求外資投資購買非自用房產，應遵循商業存在原則，按規定申請設立外商投資企業；其中投資總額超過(含)1000萬美元的，注冊資本金不得低于投資總額的50%。在購房方面，規定只有境外機構在中國境內設立的分支、代表機構(房企除外)和在境內工作、學習超過一年的個人，具備購買符合實際需要的自用、自住

　　中國社科院金融研究所研究員易憲容認為，對于資本實力雄厚的投資基金而言，這些措施的實際效果非常有限。他說，這些政策都相當溫和，可以理解為是政府的試探性舉措，如果市場反應超出了預期，政府部門或將出臺下一步措施。他認為，這些溫和政策傳遞出的信號是，外國投資者必須充分考慮到政策風險。

　　中國國際金融有限公司首席經濟學家哈繼銘同樣認為這些舉措的意義在于“有勝于無”。他認為，外匯局應當加強對外匯流入的監管，并通過持有房產時間等標準來判斷外資是否是短線投機的熱錢。不過，他一直主張的針對沖著

　　商務部研究院研究院梅新育認為，這些政策對于光明正大進入的外資是有效的，但對于以偽裝方式流入的外資未必完全有效。他建議，應對進入房地產市場的外資進行分類管理；對在母國就是從事房地產開發和專業服務的外資企業可以監管寬松一些，而對于投資基金等投機性較強的投資主體則要嚴格監管。另外，要從限制外資的杠桿融資和快速套現渠道等途徑來遏制外資炒房。

　　松緊之間

　　實際上，政府在拿捏“限外”新政的松緊時也有諸多考慮，最主要的還是取決于外資到底對我國房地產過熱“貢獻”了多少。

　　建設部在向國務院匯報近期工作時指出，外資通過收購在建項目或企業股權，在市場上直接購房，直接取得土地進行房地產開發等途徑進入我國房地產市場，目的是賺取人民幣升值、

　　易憲容認為，外資炒房已成我國房地產市場的重大禍害。他說，在資本賬戶沒有完全開放的情況下，除了直接投資，外國資本進入應該是嚴格管制的。但事實上，目前外商大肆進入我國房地產市場的資金并不是通過直接投資方式進入，而是通過其他方式進入來炒作國內房地產的資金。既然國外資金是直接奔炒作房地產而來，政府就得出臺制度來嚴厲遏制與打擊。

　　與其觀點向左的是，哈繼銘認為，房地產投資過熱的主要原因還在于國內，外資只是起到了催化的作用。不少專家也指出，在貨幣流動性過剩的情況下，銀行放貸沖動和其他資金的投資動機使得大量的資金涌入房地產；再加上地方政府的“土地財政”模式帶來的巨大利益，房地產開發在各地是浪潮涌動。所以，房地產投資過熱的根源還在于國內。(中證網)

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