丁汀

　　等待月余，“165號文”終于下發，將原九部委的十五條細則中“90平方米以下戶型占70%”的“70%”，落實為“住房總面積的70%”。7月13日下午，當《財經時報》從建設部證實這一消息時，隨即告知北京的一位規模不大的開發商，他長長出了一口氣：“這樣就靈活多了。”

　　他用了“靈活”這個詞，意味深長。可以理解為，政策不再硬邦邦的，有所松動了；也可以理解為，他們的“操作空間”大多了。

　　困擾了地產商們一個多月的那句話，在“十五條”中的原始表述是：“2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建筑面積90平方米以下住房(含經濟適用住房)面積所占比重，必須達到開發建設總面積的70%以上。”

　　這個表述有歧義：到底是每個項目中的“90平方米以下”都必須占70%，還是在一個地區(城市)，所有項目的總量核算中占70%？

　　兩種理解方式看起來區別不大，但對開發商來說卻有天壤之別。單項目的70%意味著，每一個開發商的每一塊地，都必須給小

戶型留出七成空間；但假如按一個城市總量核算，則至少政策上有空間，可以讓某些開發商繼續開發他們的大戶型——理論上單個項目可以100%超過90平方米——只不過需要其他項目，補足70%的差額。

　　其實從一開始，我們就不該認為，九個中國國家部委，會在原應嚴謹無隙的政策文本中，在如此關鍵的硬性指標上，犯了如此“低級”的錯誤。正確的理解是，這原本就是個預留的“活口”，政策的制定者還需要“察言觀色”：要看看開發商的反應，看看市場的走勢。然后在這個“活口”中，兩害相權取其輕。

　　決策者的苦心可以理解，畢竟現在的

房地產市場，一方面已經在大多數地方成了經濟的“支柱”；另一方面，這個“支柱”里蘊含的風險，已經可能危及經濟全局。投鼠忌器，卻不得不“投”。

　　可以預見的是，各地方在“165號文”下發之后的短時間內，都將迅速出臺地方的實施細則。過去的這一個多月，地方和開發商一樣，都在苦苦等待上面“定調”。也可以預見，各地方會謹遵“165號文”的精神，把70%這個指標，落實到地方總量的核算中。

　　只是迫于市場壓力“先行一步”，已經把“70%”落地為“單個項目”的深圳，不知道是不是會修改其細則，以使其“符合中央精神”。

　　真正的問題是，“165號文”一出，原本硬邦邦的“70%”，一下子變得模糊不清了。

　　對單個項目進行約束，是簡單又易于操作的。批給你這塊地能建10萬平方米的房子，那么必須有超過7萬平方米“90平方米以下”的戶型。過線了，板子就會打到你的屁股上。

　　但以地區總量進行核算，就會平生出更多的問題。

　　例如，總量70%，是以1個月內開發的土地為“總量”，還是3個月、1年或者3年？哪些項目、多大戶型占多少比例，是規劃部門說了算，還是審批部門說了算？或者是若干“有關部門”和開發商“商量著”算？誰來對這個地區已建、在建或將建的那些項目，進行戶型的統計和監管？如果大戶型超限成了事實，是該打地方政府的板子，還是打開發商的板子？

　　至少到現在我們還無法知道，即使按套數算，北京市現有的住宅中，到底有多大的比例在“90平方米以下”。何況要弄清楚的問題更復雜：是這些“90平方米以下”的總面積，在所有住宅總面積中的比例。

　　以中國房地產發展的速度，要動態核算某一地區某種戶型的住宅總面積，應是一個工作量巨大的工程。而對其監管，也可能就成了若有實無的程序。

　　還有一個問題，這個“70%”是在土地轉讓之前事先規劃限定呢，還是土地轉讓之后再行規劃？

　　理論上似乎是可行的——有關部門盡可以在土地出讓之前，就規劃好這一地塊的戶型限制，然后再把這塊土地或招標或掛牌。但到了具體操作中，卻依然存在著巨大的問題。

　　此前開發商偏好大戶型，正是看到了其中的利益。土地出讓之前不限戶型，商人們自可以衡量利弊，在拿地之后自己做主。但是限定了戶型之后，情況就會有變化。

　　可以假設這樣一個場景：按照70%的規定，規劃部門設定A地塊是大戶型的，B地塊則是

小戶型的。在招標中，A地塊轉讓成功，并且按照規劃可以施工；但是B地塊，因為無利可圖而流標——這時候，70%的規定就已經成了空文，那么土地部門是該嚴守規劃，把B地塊低價賣出，還是更改規劃以賣個好價？畢竟土地流標并不少見。

　　若在土地轉讓之后再行限制戶型，那么在有關部門的量裁權和開發商的市場行為之間，又當如何平衡？如何維護市場的公平、誰來監管并杜絕由此產生的腐敗行為？

　　依照無數次的“前車之鑒”看，“165號文”口子一開，原本看似嚴厲的“新政”，最終的命運，可能是再次落為空文。

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