房地產(chǎn)未引發(fā)整體經(jīng)濟(jì)泡沫 打壓房價幫不了百姓

　　“一刀切”的政策在抑止住房投資投機(jī)性需求的同時，也會打擊自住性需求

　　國家發(fā)改委撰文指出，建立與市場平行的住房社會保障體系乃治本之策

　　摘編自《瞭望新聞周刊》

　　房產(chǎn)調(diào)控相繼來，讓百姓買得起房治本之策何在？

　　在進(jìn)入市場化軌道的初期，土地制度、城鄉(xiāng)間以及城市內(nèi)部的收入分配差距等經(jīng)濟(jì)社會因素，對于通過市場手段解決民眾居住權(quán)問題的效率和公平構(gòu)成了制約。這也是現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基本矛盾。

　　解決這一矛盾的根本途徑不在于要求房地產(chǎn)企業(yè)直接為社會目標(biāo)服務(wù)，而在于進(jìn)一步提高房地產(chǎn)業(yè)的市場化程度，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的良性競爭，提高房地產(chǎn)企業(yè)的專業(yè)化水平和規(guī)模開發(fā)能力，提高房地產(chǎn)市場的有效供給。

　　對于因房地產(chǎn)市場供給和居民收入水平等市場因素造成的居住權(quán)不充分問題，必須依靠政府發(fā)揮其社會管理者的職能，通過非市場化的手段，建立和完善住房的社會保障體系。完全依靠市場化(貨幣化)手段實現(xiàn)社會目標(biāo)，容易造成扭曲。有關(guān)經(jīng)濟(jì)適用房、限價房的諸多問題已經(jīng)表明了這一點(diǎn)。

　　解決我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展矛盾的長效機(jī)制是市場和政府共同作為的“雙軌制”。

　　打壓房價，讓窮人“買得起房”？

　　近年房地產(chǎn)商品價格大幅度上漲，引起社會各方圍繞“老百姓買不起房是由于房價太高還是收入太低”的問題展開了激烈的討論。

　　造成部分居民“買不起房”的原因有兩種。一種情況是，投資投機(jī)性需求提高了房地產(chǎn)市場價格，將這部分居民的自住性需求“擠出”市場。如果政府能夠區(qū)分兩種不同的需求，就可以通過抑止投資投機(jī)性需求來消除這一負(fù)面影響。相反，“一刀切”的政策在抑止投資投機(jī)性需求的同時，也會打擊自住性需求，無助于問題的解決。消除上述影響的另一方面措施是增加房地產(chǎn)商品的供給。但是，進(jìn)一步提高房地產(chǎn)投資規(guī)模又意味著短期內(nèi)房地產(chǎn)市場持續(xù)升溫，從而增加了金融體系和宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的風(fēng)險。

　　“買不起房”的第二種情況是，由于市場化的收入分配不均，部分居民缺乏“市場交換能力”，從而缺乏對住房或其他消費(fèi)品的支付能力。因此，通過市場化手段解決其居住權(quán)問題更加不現(xiàn)實。

　　有人提出政府應(yīng)該通過打壓房價來幫助窮人“買得起房”。但是打壓房價不僅提高了富人的相對收入水平，還會抑止住房的市場供給。還有人提出富人應(yīng)該幫助(補(bǔ)貼)窮人“買得起房”。但是，隨著窮人購買力的提高，對住房的需求也會增加，從而使房地產(chǎn)價格進(jìn)一步提高。在新的價格水平上，如果仍然依靠轉(zhuǎn)移支付來幫助窮人買房，就會形成“轉(zhuǎn)移支付—價格上漲—再轉(zhuǎn)移—再上漲”的循環(huán)，直至窮人與富人的收入水平達(dá)到一致。這是一種與市場經(jīng)濟(jì)原則相悖的、帶有平均主義色彩的觀點(diǎn)。

　　從上述兩種情況來看，解決問題的辦法只能是，短期內(nèi)通過宏觀調(diào)控抑止投資投機(jī)性需求，長效機(jī)制只能依靠政府建立與市場平行的住房社會保障體系。

　　“房地產(chǎn)新政”甚至有負(fù)面影響

　　去年的情況表明，以“國八條”和“七部委意見”為主要內(nèi)容的“房地產(chǎn)新政”具有比較明顯的效果，房地產(chǎn)的總體投資增速大幅回落，前期價格上漲過快的地區(qū)(如上海)有所降溫。

　　但是，今年一季度，珠三角、環(huán)渤海和部分西部地區(qū)中心城市房地產(chǎn)市場價格出現(xiàn)了較快上漲的趨勢，北京、深圳等城市的房地產(chǎn)價格出現(xiàn)了“補(bǔ)漲”和“報復(fù)性反彈”的現(xiàn)象。這表明，前一階段的房地產(chǎn)調(diào)控還具有一定的局限。

　　國家發(fā)改委經(jīng)濟(jì)體制與管理研究所宏觀經(jīng)濟(jì)與產(chǎn)業(yè)分析課題組，在去年的研究報告中已經(jīng)指出，前一階段“房地產(chǎn)新政”是以調(diào)控當(dāng)期需求為重點(diǎn)的，從而具有短期的需求管理的性質(zhì)。

　　首先，短期政策對于推動房價上漲和出現(xiàn)泡沫化趨勢的體制因素沒有實質(zhì)作用。今年一季度較熱的宏觀運(yùn)行表明，傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)增長方式的動態(tài)無效率特征依然沒有改變。

　　其次，由于房地產(chǎn)需求主要受未來價格預(yù)期的影響，因此短期政策缺乏可信性。在新的投資投機(jī)性需求沖擊下，處于“觀望期”的潛在需求可能迅速轉(zhuǎn)變?yōu)樘崆皩崿F(xiàn)的恐慌性需求，從而進(jìn)一步推動房價上漲。這反過來又增強(qiáng)了短期政策缺乏可信性的信號。因此，房價在調(diào)控下出現(xiàn)反彈具有必然性。

　　第三，“新政”缺乏可信性的根本原因在于，短期需求管理對改善市場長期供求關(guān)系的作用有限，甚至具有負(fù)面影響。政府在抑制需求的同時，沒有相應(yīng)地增加市場的有效供給。例如，供地政策偏緊、存量住房的交易成本增加等因素事實上提高了消費(fèi)者和投資者對房價上漲的預(yù)期。

　　最后，“新政”與宏觀調(diào)控的其他方面缺乏統(tǒng)一協(xié)調(diào)。例如，雖然房地產(chǎn)調(diào)控考慮到了人民幣升值的因素，但是由于匯率改革和房地產(chǎn)調(diào)控政策缺乏統(tǒng)一協(xié)調(diào)，在人民幣緩慢升值的條件下，房地產(chǎn)市場成為了套利資金的最佳選擇(可以獲得人民幣升值和房價上漲的雙重利潤)。

　　應(yīng)以提高住房有效供給為目標(biāo)

　　從2000年開始，本輪房地產(chǎn)的繁榮期已經(jīng)持續(xù)了6年。與上一輪景氣周期(1991-1994年)相比，本輪房地產(chǎn)業(yè)的增長是在總體經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長、房地產(chǎn)業(yè)市場化改革的推動下，以市場需求迅速釋放、住房消費(fèi)進(jìn)入大眾化時代為背景的，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)更加穩(wěn)定，景氣周期的持續(xù)時間相對較長。

　　但是，由于現(xiàn)階段我國經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的結(jié)構(gòu)性問題依然突出，房地產(chǎn)市場仍然是投資投機(jī)性需求沖擊的重點(diǎn)。近日，溫家寶總理主持召開的國務(wù)院常務(wù)會議提出了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的六條措施。這一舉措對于克服前一階段房地產(chǎn)調(diào)控政策的局限性，增強(qiáng)其可信性，具有十分重要的作用。

　　為使房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，保持宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定，政府在短期內(nèi)的產(chǎn)業(yè)調(diào)控重點(diǎn)應(yīng)該明確由房地產(chǎn)投資規(guī)模等總量目標(biāo)轉(zhuǎn)為房地產(chǎn)市場價格，運(yùn)用經(jīng)濟(jì)手段保持房價及其漲幅基本穩(wěn)定，繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸管理，防范房地產(chǎn)價格泡沫化趨勢以及由此帶來的金融風(fēng)險。

　　在產(chǎn)業(yè)調(diào)控的長效機(jī)制方面，應(yīng)該以提高房地產(chǎn)商品的有效供給水平為目標(biāo)，建立和完善分層次、多元化的住房供給體系，制定針對不同消費(fèi)群體的消費(fèi)政策，調(diào)整有關(guān)住房消費(fèi)和交易的稅收政策，降低交易成本，把調(diào)控重點(diǎn)放在住房商品的持有環(huán)節(jié)上，引導(dǎo)居民理性消費(fèi)，使我國的房地產(chǎn)市場盡快從“需求釋放期”向階梯型消費(fèi)模式過渡。

　　房地產(chǎn)未導(dǎo)致整體經(jīng)濟(jì)泡沫化

　　2003年和2004年，全球房地產(chǎn)市場進(jìn)入了價格上漲的高峰期。我國部分地區(qū)房地產(chǎn)價格上漲過快，也出現(xiàn)了泡沫化的趨勢。

　　房地產(chǎn)泡沫的形成有兩種情況：一是房地產(chǎn)市場受到外部的需求沖擊，形成不斷向上的價格循環(huán)機(jī)制，呈現(xiàn)出自我實現(xiàn)的“非理性繁榮”；另一種情況是經(jīng)濟(jì)增長具有動態(tài)無效率的特征，在理性預(yù)期的條件下出現(xiàn)資產(chǎn)價格泡沫。如果實體部門和金融體系擁有大量的泡沫資產(chǎn)，并與經(jīng)濟(jì)的各個部分保持直接或間接的系統(tǒng)性聯(lián)系，就可能引發(fā)“泡沫經(jīng)濟(jì)”。

　　上兩種因素在我國的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中都存在。首先，近年出現(xiàn)了比較突出的炒房和炒人民幣升值的投資投機(jī)性沖擊。其次，由于經(jīng)濟(jì)增長方式尚未轉(zhuǎn)變，我國的經(jīng)濟(jì)增長中一直存在動態(tài)無效率的問題(資本收益率低，資本積累過度)。這為資產(chǎn)泡沫化提供了基礎(chǔ)。可以說，即使房地產(chǎn)市場不出現(xiàn)泡沫，其他資產(chǎn)市場也可能出現(xiàn)泡沫。

　　雖然我國近年房地產(chǎn)市場中出現(xiàn)了泡沫化的趨勢，但是不能由此得出房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)引發(fā)我國“泡沫經(jīng)濟(jì)”的結(jié)論。一方面，近年來房地產(chǎn)開發(fā)投資占GDP的比重還保持在合理的區(qū)間內(nèi)(8%左右)，占固定資產(chǎn)投資的比重也基本穩(wěn)定(18%左右)。另一方面，

　　目前，防范房地產(chǎn)泡沫化趨勢進(jìn)一步發(fā)展的關(guān)鍵是通過調(diào)控“熨平”短期的投資和投機(jī)性需求沖擊，加強(qiáng)銀行等金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)險監(jiān)管，防止信貸盲目擴(kuò)張，嚴(yán)格禁止惡意炒作、擾亂市場預(yù)期的行為。

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