劉杉：鐘偉觀點比較客觀 房價問題實為金融問題

　　□劉杉

　　在對地方政府和開發商進行猛烈的炮轟之后，我們或許發現，道德批評和情緒宣泄，最終只能成為房價繼續上漲的伴奏曲。

　　透過房地產市場簡單的供求關系，對房價上漲原因的探尋，應該在宏觀經濟的坐標系

中進行。

　　在眾多學者觀點中，我認為徐滇慶教授和鐘偉教授的觀點比較客觀，而且切中要害。

　　徐滇慶教授認為，房價問題最終是金融問題。我給他的觀點歸納為兩點，一個是貨幣發行量過快，導致流動性泛濫；一個是銀行信貸偏好，導致開發商資產負債率過高，資金成本較低。

　　而鐘偉教授認為，解釋房價痼疾涉及三個因素，一是發鈔過量，二是地方政府沒有建立住房保障制度，三是收入分配不公。

　　徐滇慶和鐘偉都是金融專家，他們對于金融問題的研究比較深入，而他們將房價問題最終歸因于金融問題，說明房價問題的確是宏觀經濟問題。

　　無論是地方政府炒地，還是開發商炒房，其行為都是利益驅動下的本能反應。如果撇開道德層面的東西，我們發現，地方政府和開發商的行為都是合法的，也是符合經濟規律的。當然，地方政府和開發商的社會責任缺失，最終使他們的合法行徑遭到了道德批判，也讓中央政府不得不出臺嚴厲的調控政策。

　　而在撥開房價供求曲線的迷霧后，不難發現，導致房價一路上漲的最為關鍵的因素是金融，正是貨幣和信貸政策的寬松，推動房價不斷攀升。

　　簡單而言，影響房價走勢的主要因素是供求關系。由于房地產市場需求旺盛，而供給不足，價格上漲就是自然的結果。

　　那么，又是什么因素促使需求不斷膨脹，致使房價不斷攀升？

　　是貨幣。

　　正是貨幣的充裕供給，一方面導致房地產信貸大幅增長，一方面導致私人貨幣收入大幅增加。

　　貨幣發行過量源于中國經濟的外部失衡，也就是說，因為持續的外貿順差和外資流入，使得央行被動增發基礎貨幣，導致商業銀行體系內流動性過剩。而商業銀行出于自身的經濟壓力和利益驅動，采用合規和違規的手段，大量發放房地產信貸。銀行的放貸沖動體現在兩個方面，一方面是違規向地方政府提供貸款，用于土地開發；一方面是合法向開發商和個人提供大量開發貸款和購房貸款。

　　地方政府利用銀行貸款進行土地開發，在提升土地價格的同時，也創造了拆遷戶對住房的被動需求。而開發商在獲得廉價資金后，則在囤積住房的同時，既不需要付出太多的財務成本，也不必承擔金融風險。至于購房者，由于銀行房貸供應充足，而且利率很低，則為何不超前消費，又為何不借錢炒房生財呢？

　　由此看來，影響房價的根本性問題是金融問題，是貨幣政策創造了房價上漲的宏觀環境。

　　當然，私人貨幣收入的大幅增加，也刺激了房產投資，進而擴大了需求。而導致房產投資需求不斷增加的一個重要因素就是收入分配不公。由于增加的貨幣收入集中在少數人手中，這又創造出少數富人對投資品的需求。這是因為，富人手中的大量現金配置在投機性需求方面，而其用于不時之需的儲蓄性貨幣需求則比重很低。

　　很不幸，房地產成為最好的投資品。

　　投資，進而投機，則是推動房地產需求旺盛的又一個貨幣因素。

　　在貨幣政策處于兩難境地的宏觀環境下，解決普通居民住房問題的最好辦法就是進行市場區隔，也就是我在幾篇評論中強調的，住房“國六條”和“十五條”的關鍵點，就是進行了市場區隔。通過70%規劃和90平米戶型的限制，區隔出一個帶有政府管理型的市場，這個市場的目標不是實現充分競爭，而是要達到提供普通人住房的政策性目標。

　　在市場進行區隔后，貨幣因素在競爭性的房地產市場會繼續扮演影響價格的決定性角色，但那只是富人的游戲道具，而與大眾無關，因為房價的漲跌只是財富的重新分配，而不會影響到普通住房的供給和人們獲得住房的幸福感。

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