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劉曉忠
日前，各界風傳限制外資投資房地產的相關政策即將出臺。由于這一政策在某種程度上意味著削弱投資和投機性的購房需求，因此一些人認為，政策一旦出臺，將有利于抑制房價。然而，即便在如此利空的消息面前，外資并沒有出現退縮的跡象，投資布局仍然在進行之中。
從目前流傳的版本看，限制外資投資房地產的政策主要有如下內容：限制外資的購買套數、提高交易環節的稅收、取消外資投資房地產市場的稅收優惠政策以及加強結售匯的管理力度等，其中還有人建議把外資購房由目前的經常項目中日常消費類子科目調整到資本項目之下。這些措施無疑可以提高外資投資房地產項目的成本，限制外資投資房地產的資金規模。但對外資投資房地產的政策設限，將受現有監管政策協調性、監管技術的制約，其政策有效性值得商榷。
從政策協調看，這一政策涉及到建設部、發改委、商務部和外管局等多個部門。如何確立主協調部門，保證信息溝通的暢通都顯得至關重要。由于外資采取更隱蔽的渠道進入房地產市場，從統計上將直接影響到商務部以FDI衡量的政績。雖然目前商務部基本支持對外資投資房地產進行限制，但角色的沖突客觀上會影響到政策的執行效力。
限制外資投資房地產不可避免地涉及到外匯管理工作。目前中國的外匯政策是經常項目放開，資本項目雖然大部分已經放開，但關鍵項目仍處于管制狀態。從目前外資流入房地產市場的渠道看，雖然也存在資本項下的流入，但實際上有相當數量是通過經常項目和國際收支遺漏與誤差項目流入，如外資通過經常項目下價格轉移、貿易融資貸款以及利潤再投資等形式滯留于國內市場，通過投資房地產獲取人民幣升值收益。從這些渠道流入的外資，外管局很難有效監控。此外，外資進入渠道的復雜性和隱蔽性也在一定程度上增加了監管成本，影響到執行效率。因此，通過外匯管制和行業管制來封堵外資投資房地產執行起來并不會輕松。
從當前的情況看，外資進入在一定程度上助推了房價的非理性上漲，但必須認識到，外資只是起到了助燃作用，而非推動房價非理性上漲的最主要原因。從外資投資國內房地產市場的結構看，外資投資機構主要投資的是商業地產和商住兩用的地產項目，對普通商品房的投資主要是一些零散的外資散戶性投資。從外資集中投資國內房地產市場的時間看，主要是在中國房價出現持續上漲期間才集中進入。從投資地域看，外資主要投資的是具有潛在國際競爭優勢的國際化大城市。綜合這些因素可以看出，造成中國房地產市場非理性繁榮的最主要因素仍然是國內房地產市場供給結構、復雜的房地產利益鏈條以及地方政府對土地的壟斷等。另外，收入分配扭曲、過度的住房消費信貸和政府對廉租房投入不足等因素也放大了居民對商品房的需求。還有一些專家蠱惑人心地提倡住房消費結構升級也加劇了房地產市場的畸形發展。
不可否認，由于住房價格與老百姓利益息息相關，限制非居民投資或購買房地產是國際上通行的做法，許多國家都通過各種手段對非居民投資房地產進行必要的管制。然而，從各國的經驗看，對非居民購買房地產的限制的效果并不好，相反卻付出了很高昂的代價。因此，中國如果出臺限制外資投資房地產的相關政策，能在多大程度上奏效仍然是個未知數。
對于限制外資投資中國房地產市場，筆者并不反對。畢竟政府對廉價房、廉租房的投入還很有限，在房價收入比嚴重脫節的情況下，限制外資投資中國房地產市場，至少可以減少外來的投資、投機性購房需求。但我們必須清楚地認識當前中國房地產的非理性繁榮的真正根源，對癥下藥。在資金流動日益便利的情況下，任何限制措施的成本都很高，而效果有限。因此，沒有必要夸大限制外資投資房地產市場的效用。
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