曹建海：經(jīng)濟(jì)學(xué)家應(yīng)該如何面對(duì)房地產(chǎn)問(wèn)題

　　評(píng)幾位經(jīng)濟(jì)學(xué)者的觀點(diǎn)

　　一家之言-曹建海

　　當(dāng)前，房地產(chǎn)成為全國(guó)人民關(guān)注的熱點(diǎn)，奇怪的是往常滔滔不絕的知名經(jīng)濟(jì)學(xué)家很少參與其中。筆者估計(jì)大概不外兩個(gè)原因：一是他們很少了解房地產(chǎn)問(wèn)題；二是現(xiàn)在的輿論環(huán)

境不適合他們張口。北師大博士生導(dǎo)師董藩是前一時(shí)期房地產(chǎn)理論界最活躍的人物。這個(gè)大談房地產(chǎn)是高深理論的學(xué)者在公眾怒罵和眾多學(xué)者的批評(píng)聲中，終于因“受不了了”而偃旗息鼓。北師大金融中心鐘偉教授接過(guò)了董藩的接力棒，延續(xù)北師大在房地產(chǎn)理論界的話語(yǔ)權(quán)。

　　鐘偉最近關(guān)于房地產(chǎn)的觀點(diǎn)主要有三個(gè)：其一，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，是極大地增強(qiáng)了我們幸福感的美好奇跡，而不單純是丑陋的罪過(guò)；其二，房奴論的背后，主要是購(gòu)房者對(duì)欲望的放縱，想去擁有和收入不相稱的財(cái)產(chǎn)；其三，房?jī)r(jià)驟降房地產(chǎn)崩盤，中國(guó)所有人將付出沉重代價(jià)。

　　關(guān)于住房者的幸福感，可以肯定有人是有的。我認(rèn)識(shí)的一位媒體總編住在世紀(jì)城，他就高度稱贊了他所居住樓盤的開(kāi)發(fā)商。但我后來(lái)發(fā)現(xiàn)他的房子是單位購(gòu)買的，所以我認(rèn)為他的感受沒(méi)有代表性。但是不管怎么說(shuō)，住在開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的樓盤中而感到萬(wàn)分幸福的，肯定也是大有人在的，至少是包括鐘教授本人了。但鐘教授挨罵了，而且被罵得不輕。網(wǎng)民的罵聲說(shuō)明，鐘偉先生錯(cuò)誤地體會(huì)了別人的心情。這就如同談戀愛(ài)，是不是感到幸福，只有人家自己知道。鐘偉教授在沒(méi)有調(diào)查的情況下，簡(jiǎn)單地依據(jù)自己的感受推斷大眾的感受，提出了一個(gè)不合時(shí)宜的、令大家無(wú)比反感的觀點(diǎn)。

　　鐘偉關(guān)于房奴的經(jīng)濟(jì)學(xué)分析，把房奴的形成歸結(jié)于人們的欲望放縱，有其一定的道理。但是，買過(guò)房子的人都知道，為什么銀行簡(jiǎn)單地放過(guò)對(duì)你提交的收入證明的調(diào)查，默契地配合你的造假行為呢？關(guān)鍵是銀行認(rèn)定房?jī)r(jià)不會(huì)降，你還不起按揭還有房子抵押在銀行手上！可見(jiàn)，房奴產(chǎn)生的本質(zhì)原因，除了開(kāi)發(fā)商把水泥當(dāng)黃金價(jià)格銷售外，銀行對(duì)購(gòu)房者造假的縱容也是一個(gè)關(guān)鍵的因素。作為公眾存款的受委托人，銀行的此舉意味著他們也參與了房地產(chǎn)的炒作，他們也想從房地產(chǎn)當(dāng)中分一杯羹，至于風(fēng)險(xiǎn)則只有儲(chǔ)蓄者最終承擔(dān)。作為金融學(xué)教授，鐘偉如此吝惜對(duì)開(kāi)發(fā)商和銀行參與房地產(chǎn)炒作的批評(píng)，而簡(jiǎn)單地把房奴的誕生歸結(jié)于購(gòu)房者的縱欲，我認(rèn)為不夠客觀和理性。

　　關(guān)于房?jī)r(jià)暴跌對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)危害的預(yù)警，某種意義上可以看作經(jīng)濟(jì)學(xué)家秉承自己的道德良知而發(fā)出的肺腑之言。但是仔細(xì)分析一下鐘偉文章的內(nèi)容，可以得出鐘偉絕不愿意出現(xiàn)房?jī)r(jià)驟降的局面。因?yàn)檎�如鐘偉所言——“如果房�(jī)r(jià)驟降，那么3.51萬(wàn)億和房地產(chǎn)相關(guān)的融資，其中的1.02萬(wàn)億可能蛻變?yōu)?span id="q62sqsuuus" class=yqlink>

　　聯(lián)想到鐘偉3月31日在南京出席一個(gè)房地產(chǎn)論壇時(shí)，公布了自己主持的《中國(guó)房地產(chǎn)金融安全評(píng)估報(bào)告》的結(jié)論：即使房地產(chǎn)行業(yè)崩盤，對(duì)中國(guó)銀行業(yè)的沖擊也是有限的。那么鐘偉前后的結(jié)論可謂自相矛盾了。

　　鐘偉6月26日在《廣州日?qǐng)?bào)》發(fā)表了題為《經(jīng)濟(jì)學(xué)者一定要替老百姓說(shuō)話嗎》的文章，對(duì)自己的行為進(jìn)行最后辯護(hù)。他說(shuō)：“對(duì)于長(zhǎng)期從事經(jīng)濟(jì)研究的人員來(lái)說(shuō)，求真是第一要?jiǎng)?wù)。研究人員應(yīng)該盡其所能講實(shí)話，至于說(shuō)實(shí)話的結(jié)果，官員、企業(yè)家或者百姓是否愛(ài)聽(tīng)，則不在他的考慮之列。”“經(jīng)濟(jì)學(xué)者應(yīng)該替百姓說(shuō)話嗎？很遺憾，這不是從事經(jīng)濟(jì)研究人員必然的義務(wù)或者使命。”網(wǎng)上的評(píng)論很多，但沒(méi)有幾個(gè)能讓鐘偉高興的。不過(guò)一位網(wǎng)友的評(píng)論倒是比較客觀：“法律沒(méi)規(guī)定經(jīng)濟(jì)學(xué)家一定要為老百姓講話，就如鐘偉不愿為老百姓講話一樣。但歷史是一面鏡子，會(huì)照亮每個(gè)人的臉，誰(shuí)也躲不過(guò)。”我想忠告鐘偉先生，如果你固執(zhí)地認(rèn)為你所研究的經(jīng)濟(jì)學(xué)是一門科學(xué)，那么在你的研究世界中，人將是一個(gè)沒(méi)有生命、沒(méi)有意識(shí)的無(wú)機(jī)體。經(jīng)濟(jì)學(xué)家為亞當(dāng)·斯密“看不見(jiàn)的手”理論所描述的理想世界而著迷，但斯密《道德情操論》中的觀點(diǎn)說(shuō)明，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的人應(yīng)當(dāng)是有著高尚道德情操的人，而不是相反。如果把無(wú)良的掠奪看作是市場(chǎng)效率，這樣的“經(jīng)濟(jì)學(xué)”是應(yīng)該受到人們的鄙棄的。

　　值得鐘偉等人學(xué)習(xí)的是，備受公眾指責(zé)的吳敬璉先生開(kāi)始向腐敗和壟斷宣戰(zhàn)了。在6月25日的中國(guó)經(jīng)濟(jì)50人論壇“長(zhǎng)安講壇”上，吳敬璉大膽地指出，貧富分化背后的因素，一是腐敗二是壟斷；要縮小收入差距，最重要的就是把腐敗治住、使壟斷行業(yè)實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)化。

　　除了鐘偉，另一位著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家厲以寧教授6月24日的發(fā)言也格外引人注目。在“中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)與城市發(fā)展論壇”上，厲以寧教授否定了國(guó)六條中對(duì)開(kāi)發(fā)商最具殺傷力的70%在90平方米以下的戶型的規(guī)定，稱不完全適合一些地方的具體需求。厲以寧先生親自踩點(diǎn)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)只是局部過(guò)熱。也就是說(shuō)中國(guó)房地產(chǎn)還基本上沒(méi)有泡沫。那么，厲先生到哪里調(diào)查了呢？原來(lái)他去的是江西省的一個(gè)縣城，他發(fā)現(xiàn)那里商品房的價(jià)格只有800元／平方米。厲教授認(rèn)為太便宜了，他據(jù)此判斷中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)并沒(méi)有出現(xiàn)過(guò)熱問(wèn)題。一個(gè)經(jīng)濟(jì)學(xué)教授，調(diào)查中國(guó)城市的房地產(chǎn)問(wèn)題，竟然跑到了縣城，調(diào)研不能說(shuō)不夠深入基層。但是，如果厲教授到更基層的農(nóng)村去看一看，那里的房屋普遍是300-400元／平方米，并且?guī)в幸粋�(gè)小院，那才稱得上是沒(méi)有泡沫呢？為什么縣城的房?jī)r(jià)不可能漲到北京的1萬(wàn)元／平方米，除了居民收入偏低外，最重要的是這里的商品房面臨著四周集體土地上的住房的直接競(jìng)爭(zhēng)，這些厲教授可有想到？為什么越是在大都市房?jī)r(jià)越貴呢？很大程度是因?yàn)樵绞窃诖蠖际校�越是�?qiáng)調(diào)房地產(chǎn)的綜合開(kāi)發(fā)，越是缺乏來(lái)自居民自主建房的競(jìng)爭(zhēng)，由此房?jī)r(jià)被推高不能回頭。在厲教授對(duì)房?jī)r(jià)的判斷中，厲教授以自己的收入去度量江西縣城的房?jī)r(jià)，當(dāng)然是便宜了。但是當(dāng)?shù)鼐用袷遣皇且策@樣認(rèn)為呢？厲教授還認(rèn)為中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)前景廣闊，對(duì)此我實(shí)在不敢茍同。根據(jù)我的研究，當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)畸形產(chǎn)業(yè)，并且已經(jīng)成為掠奪廣大人民財(cái)富的腫瘤產(chǎn)業(yè)，這樣的產(chǎn)業(yè)前景何在呢？

　　此外，復(fù)旦大學(xué)教授張軍最近也開(kāi)始評(píng)論中國(guó)的房地產(chǎn)了，他6月20日在《上海證券報(bào)》發(fā)表了《一個(gè)英國(guó)人看京滬房?jī)r(jià)》一文。有意思的是，張軍是在看了我本人參加的北京電視臺(tái)《國(guó)際雙行線》節(jié)目之后，寫出這則評(píng)論的。張軍的文章發(fā)表的當(dāng)天我就在搜狐左右間財(cái)經(jīng)評(píng)論上看到了。張軍說(shuō)我和水皮觀點(diǎn)一致，一味迎合討好在場(chǎng)觀眾，只有那位愛(ài)爾蘭的鮑先生說(shuō)了實(shí)話。我在節(jié)目結(jié)束前預(yù)測(cè)北京的房?jī)r(jià)10年后低于現(xiàn)在，怎么在張軍的筆下成了未來(lái)房?jī)r(jià)降不下來(lái)？其實(shí)，我和水皮的看法很不一致：我主張取消開(kāi)發(fā)商，水皮說(shuō)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商是中國(guó)土地私有化過(guò)程中的批發(fā)商，取消不得；我預(yù)測(cè)中國(guó)的樓市未來(lái)幾年必將崩盤，水皮認(rèn)為房地產(chǎn)價(jià)格還會(huì)一路走高。至于房?jī)r(jià)太高，這根本談不上是觀點(diǎn)。很多老百姓甚至鐘偉教授都認(rèn)為現(xiàn)在的房?jī)r(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了居民的消費(fèi)能力。那位鮑先生為什么不覺(jué)得高呢？根據(jù)我臺(tái)下與他的對(duì)話，大概有兩個(gè)原因：一是他所在的愛(ài)爾蘭是全歐洲房地產(chǎn)漲得最快的地區(qū)，他據(jù)此和北京進(jìn)行比較，不覺(jué)得北京的房?jī)r(jià)高；另一方面他忽略了北京房屋與英國(guó)房屋的銷售面積口徑，這是他的一個(gè)判斷誤區(qū)。通過(guò)和鮑先生的私下交談及節(jié)目中的對(duì)話，我感覺(jué)這位先生不懂得中國(guó)的國(guó)情，也不了解美國(guó)、日本、瑞士等國(guó)家的房地產(chǎn)情況。節(jié)目做完后，我判定老鮑先生不過(guò)是一個(gè)到中國(guó)淘金的國(guó)際炒家。因?yàn)樵谒�的眼里房地產(chǎn)哪里是消費(fèi)品，簡(jiǎn)直就是和股票一樣的投資品。

　　奇怪的是，張軍先生完全贊同老鮑先生的觀點(diǎn)，并且從老鮑先生比較流利的中國(guó)話中判定他比較了解中國(guó)國(guó)情。老鮑先生認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)的根本問(wèn)題是金融結(jié)構(gòu)和金融體制問(wèn)題，他說(shuō)在愛(ài)爾蘭老百姓都投資不動(dòng)產(chǎn)基金，在中國(guó)大家都投資現(xiàn)房。我告訴老鮑中國(guó)的老百姓把儲(chǔ)蓄都投在了銀行，而銀行代理老百姓進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)信貸，雖然收益迥異，但在金融體制上與愛(ài)爾蘭有相似之處；中國(guó)房地產(chǎn)的癥結(jié)在于政府不允許公眾在城市自主建房，而只允許開(kāi)發(fā)商這個(gè)中間機(jī)構(gòu)開(kāi)發(fā)并加價(jià)后賣給公眾，形成體制性壟斷。

　　張軍先生認(rèn)為房地產(chǎn)是資本品而不是消費(fèi)品。我想告訴他，房地產(chǎn)首先是用于居住的生活消費(fèi)品；其次才是企業(yè)受消費(fèi)者最終需求引導(dǎo)而形成的房地產(chǎn)固定資產(chǎn)投資，而且這種固定資產(chǎn)的價(jià)格取決于其貢獻(xiàn)并生產(chǎn)的邊際產(chǎn)品的價(jià)值，而邊際產(chǎn)品的價(jià)值又反過(guò)來(lái)取決于消費(fèi)者的可支配收入預(yù)算。房地產(chǎn)市場(chǎng)正是通過(guò)在居住、工業(yè)、商業(yè)、農(nóng)業(yè)用地之間的一般均衡實(shí)現(xiàn)合理配置的。至于房地產(chǎn)投機(jī)，則屬于以投資回報(bào)為最終目標(biāo)的二級(jí)市場(chǎng)交易，與股票投資沒(méi)有什么差別。投機(jī)者購(gòu)買房地產(chǎn)的目的是為了售出獲利，能不能售出和按什么價(jià)格售出，則取決于接盤者對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)格預(yù)期，這種預(yù)期是建立在土地收益資本化基礎(chǔ)上的。在張軍教授的眼里，房地產(chǎn)不過(guò)是投機(jī)者獲取利益的一種工具和符號(hào)而已，而房地產(chǎn)作為消費(fèi)品的本性，以及房地產(chǎn)作為產(chǎn)業(yè)用固定資產(chǎn)的決定因素，則完全被忽略了。

　　怎樣理性地對(duì)待北京和上海的樓市？張軍教授告訴我們，雖然房?jī)r(jià)高漲相對(duì)于市民收入而言望塵莫及，但對(duì)于那些希望移居北京和上海的全世界各地的人們來(lái)說(shuō)，他們看到了北京和上海的未來(lái)前景和潛力，因而由他們高價(jià)購(gòu)房擠出現(xiàn)有的城市居民是正常的、必然的；政府要做的工作就是小心翼翼地構(gòu)筑住房的社會(huì)保障制度，除此之外別無(wú)他法。看了張軍教授的這番言論，估計(jì)許多人都感到絕望。我想告訴張軍教授的是，北京和上海目前的土地，特別是用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的土地，從歷史上看來(lái)自于京滬市民的私人宅基地和周邊農(nóng)民的近乎無(wú)償?shù)恼鞯胤瞰I(xiàn)，他們作為共同體應(yīng)當(dāng)是京滬土地的主人，這些土地與那些和京滬沒(méi)有任何淵源的外國(guó)人甚至外地人沒(méi)有任何產(chǎn)權(quán)關(guān)系。如果放任外國(guó)人和外地人與京滬市民具有同等的購(gòu)買資格和購(gòu)買條件，實(shí)際上意味著他們?cè)谫?gòu)買之前就擁有了京滬城區(qū)一部分土地的所有權(quán)。京滬市民既然擁有城市土地的所有權(quán)，為什么還要高價(jià)從開(kāi)發(fā)商手中購(gòu)買房地產(chǎn)呢？這正是地方政府利用國(guó)有土地概念上的混亂，把全體市民擁有的土地異化為政府所有，再異化為政府機(jī)構(gòu)所有。這樣，政府通過(guò)行使所有權(quán)把土地批租給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)商在大幅度加價(jià)的基礎(chǔ)上把房屋賣給市民以及任何愿意高價(jià)購(gòu)買房屋的人。于是我們看到影視明星斥資4800萬(wàn)購(gòu)買了北京的一個(gè)面積超大的單元，山西煤商一擲萬(wàn)金狂購(gòu)京滬豪宅，更多的外國(guó)人也利用換匯成本上的巨大優(yōu)勢(shì)在北京上海置業(yè)投資，過(guò)起了寄生蟲的生活。當(dāng)這些全世界和全中國(guó)的富豪不受約束地和京滬市民在平等條件下購(gòu)買住房時(shí)，巨大的不平等就產(chǎn)生了：本來(lái)?yè)碛型恋厮�有�?quán)的市民和被拆遷居民為了實(shí)現(xiàn)居住的愿望，不得不用自己微薄的收入和世界各地的富豪一道，從開(kāi)發(fā)商手中競(jìng)買攀升至天價(jià)的住房，只能眼睜睜看著富豪們把幾套、幾十套的住房攬入懷中而望樓興嘆。事實(shí)上，正是地方政府和開(kāi)發(fā)商的巨額逐利運(yùn)動(dòng)，以及外地及外國(guó)居民不受限制購(gòu)買房屋的行為，嚴(yán)重?fù)p害了當(dāng)?shù)鼐用竦睦�益和生存�?quán)利，成為危害社會(huì)穩(wěn)定的根本因素。

　　有些經(jīng)濟(jì)學(xué)家名聲不可謂不大，但面對(duì)房地產(chǎn)問(wèn)題為什么那么輕易就犯下了常識(shí)性錯(cuò)誤呢？我看原因主要有三個(gè)：一是他們一貫的輕率態(tài)度。曾幾何時(shí)，經(jīng)濟(jì)學(xué)家指點(diǎn)江山、揮灑自如，只要套用幾個(gè)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，什么樣的問(wèn)題都能迎刃而解。房地產(chǎn)問(wèn)題顯然復(fù)雜了一些，而且和老百姓的生活緊密了一些，群眾的心中都有一桿秤，講的在不在理，老百姓的判斷是非常清楚的。二是一些經(jīng)濟(jì)學(xué)家缺乏道德良知的訓(xùn)練。這大概是現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)學(xué)理論拋棄亞當(dāng)·斯密《道德情操論》的結(jié)果，使他們只認(rèn)同血淋淋的競(jìng)爭(zhēng)而失去了正常人都有的同情心。第三，經(jīng)濟(jì)學(xué)家太缺乏生活常識(shí)。如果是一個(gè)出生在城市的經(jīng)濟(jì)學(xué)家，他們很難了解農(nóng)村和農(nóng)民苦難的生活，也就不會(huì)對(duì)土地征用和失地農(nóng)民的境遇有什么同情心；同樣，如果經(jīng)濟(jì)學(xué)家收入殷實(shí)，享受公費(fèi)醫(yī)療和公車、公房，并且雇有保姆，他就不可能感受到消費(fèi)品價(jià)格變化對(duì)居民生活的影響，很可能在已經(jīng)出現(xiàn)嚴(yán)重通貨膨脹的事實(shí)下，提出什么謹(jǐn)防

　　(作者單位：中國(guó)社會(huì)科學(xué)院工業(yè)經(jīng)濟(jì)研究所)

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