張金華：房價持續堅挺的六大原因

　　-學人新論 -張金華

　　隨著“國六條”及其細則的出臺，政府對房地產市場的調控進入了新的階段。雖然這些政策的效果還有待觀察，但是根據對市場的分析和判斷，未來一段時期內房地產價格將持續堅挺，主要有下列六大理由。

　　當前貧富差距明顯，且收入分布呈“金字塔”型

　　據統計，目前中國，衡量貧富差距的指標——基尼系數在0.46左右，超過大部分發達國家。并且收入分布呈“金字塔”型，底部特別龐大。由于中產階層沒有形成規模，不是中間大兩頭小的“橄欖型”。當前的高房價遇到這種類型的收入分布狀態，必然導致“金字塔”頂部的富人有能力購買多處住房，而底部的低收入階層買不起房，很長的一段時期內這種收入分配狀態不會改變。在一個房價不斷上漲的市場，作為投資者的富人很少關心房屋的租金狀況，更多的是關心自己持有的物業價格有沒有漲，即使房租沒有上來，只要房價在漲，資產在增值，心理感覺仍會很好，而不管物業的價值是否被高估。事實上，目前很多大城市房屋出租收益率，早已小于等值儲蓄帶來的銀行利息，這也是判斷市場出現泡沫的重要依據。

　　由于市場上很大比例的低收入階層仍有強烈的住房需求，房地產市場會在未來很長一段時間內顯得供不應求，即使政府增加供應一定數量的土地，開發成房屋，結果大部分還是被富人(包括一定的外國投資者)買去。因為在一個價格較高的房地產市場上，低收入者的競價能力遠遠低于富人。這樣就會出現有多少房子供應就有多少被富人買去的情況，低收入者永遠在市場競價中處于劣勢。有人認為低收入者的住房應該靠政府的住房福利制度(經濟適用房或廉租房等)解決。其中存在兩大問題：一是由于金字塔底部人群數量較多，地方政府無法在短時期內劃出數量足夠多的土地，而且這樣的經濟適用房建設會大大降低地方政府的收益；另一方面：目前大部分的經濟適用房用地分布在偏遠的郊區，交通成本很高，配套不健全，窮人不愿意買。即使房價便宜，加上交通成本后，居住成本仍很高，并且窮人一般都沒有小汽車，因此居住在經濟適用房后會帶來更大的不方便。

　　城市發展戰略存在偏差，短期內很難改變

　　這表現為過去我國過度發展大中城市，忽視中小城市、衛星城的發展，城市規劃單一中心現象明顯，即使出現了其他有限的副中心、次中心，還是無法有效分流城市中心人口。中國13億人口中還有8億左右農民，在未來的幾十年內這些人將陸續變為城里人，有的到城市就業變為城市人，有的因為子女變為城市居民后，會跟隨到城市。這些人進城后必然要居住，因此，有學者認為中國房地產市場至少還要發展20年，我完全贊同，并且認為這一時間還更長。但是房地產市場的發展并不代表房地產價格的飛漲。當中國80%-90%的居民為城市人口時，將這些人安排在什么樣的城市、安排在城市的什么區域尤為重要，安排不合理會導致房價上漲。當前由于過多地發展了大城市，忽視了中小城市發展，這導致了大城市房價飛漲、而中小城市房價處在穩步上漲階段。大城市集中了全國最好的教育、醫療、商業、娛樂資源，而且近年來大城市和中小城市的資源享有的差距似乎在拉大，這也就導致了小城市的居民要往大城市涌，農民也要往大城市涌。

　　另一方面，在大城市的發展規劃中，過多地注重城市中心區的建設，而在其他次中心的建設上相對滯后，導致原有居民不愿離開市中心，新的居民都涌向城市中心。這樣必然導致城市中心的房價迅速上漲。并且在城市道路規劃建設沒有跟上的時候，一下子放開小汽車市場，城市交通十分擁擠，使得城市居民更不愿意離開市中心，這樣市中心的房價上漲速度更快。由于房地產產品具有很大的特殊性，目前房地產市場價格增幅的統計數據是根據簡單加權平均價格計算的，事實上剔除房地產商品的區位因素后，市中心房價增長幅度遠遠超過當前政府公布的數字。這也是為何老百姓實際感受到的房價上漲遠遠超過政府公布的漲幅水平，因為老百姓更多關注主城區的房價。其實，當前大城市郊區的房價水平并不高，之所以有的老百姓認為郊區房價也很高，是因為他們是在郊區配套不完善和交通不便捷的背景下，談論郊區的房價。如果郊區的配套和交通跟上后，人們在心理上就會認為郊區的房價是物有所值的。

　　一般說來，城市發展會經歷分散——集中——分散幾個階段，也就是城市發展到一定階段會出現逆城市化或者稱為郊區化。我國城市發展水平不一，有的中小城市仍需要集中，取得規模效應。而另一些大城市、特大城市則急需分散，當然這種分散并不是無目的的擴散，而是要出現多個城市副中心、次中心，以分散人流。當前很多大城市和特大城市房價過快上漲，主要是城市人口擁擠在城市中心，抬高了房價。雖然很多城市采用“攤大餅”的方式擴展了城市空間，但是由于沒有形成有效的副中心、次中心，對居民吸引力不強，人們仍然會追逐市中心的高房價。根據國外城市發展的規律，像北京、上海這樣的特大城市如果有10-20個相對分散的城市次中心，城市房地產價格不會這樣高。當然也有學者認為，中國的城市化模式應該學習歐洲建設緊湊型結構的城市，而不能學習美國建設松散型結構的城市。其實，這應該考慮到我國城市發展的實際情況，由于一方面我國城市人口過多，二是在前幾年城市大發展階段，城市交通的建設和規劃設計沒有跟上城市發展的步伐。這決定了模仿歐洲建設緊湊型城市，增加城市中心的人口密度將會使得城市交通異常擁擠，大大增加了居民的出行成本。當前與城市規劃緊密相關的交通問題已經十分嚴重，很多城市交通高峰時段汽車的行使速度低于自行車。因此建立多個分散的城市中心是未來城市戰略規劃的重點，也是控制城市房地產價格的重要手段。而這種狀況的改變需要5-10年時間，因此短期內房價很難得到有效控制。

　　人多地少國情被夸大，某些地方政府維持地價是本意

　　人多地少是我國的基本國情。但很多地方政府打著人多地少、保護耕地的旗號，嚴格控制土地的供應，其實是維護當地土地價格的上漲勢頭。我們必須對人多地少的基本國情要作客觀的分析，并且在政府的土地管理上也要具體問題具體分析。從經濟規律看，土地是用作耕地還是用作建設用地，主要是比較耕地帶來的價值大還是用于居住帶來的價值大。假設城市周邊一畝地，用于農業用途，年收益按照1000元算，100年的收益10萬元(不考慮利息因素)；同樣的一畝地用于居住和商業用途，在一般城市價值少說也要50萬。兩者的價值差距明顯。對大城市而言，這樣的差距更明顯。像上海這樣的城市，周邊的土地是用于農業生產還是用于房地產開發呢，結果不言而喻。

　　以前提出人多地少國情，主要從國家糧食安全的大戰略角度考慮的，并且當時強調這一國情很大程度上是從計劃生育政策和國際政治形勢方面考慮的。當前，在農業科技日益提高的情況下，糧食問題已大大緩解。從人的基本需求來看，衣食住行都是需求。在人的生理需求中，吃的問題最重要，吃的問題解決后就必須要考慮其他需求。我們認為住的需求在上述需求中，僅次于吃。居住空間的改善直接影響到人的生理和心理以及精神狀態，也影響到人的創造性的發揮。當前，在吃的問題已沒那么嚴重的情況下，在大城市仍然過多地宣傳保護耕地，過嚴控制土地供應量，帶來的結果只能是土地價格的快速上漲，并推動房價的上漲。因為，從經濟學的基本供求關系原理，土地供應減少，必然導致住房供應減少，在需求不變的情況下，房價就會上漲。

　　當然，從增加土地供應到增加住房供應之間存在房地產的建設周期，尤其在當前原材料和能源價格普遍上漲，宏觀經濟面臨通貨膨脹的壓力的情況下，過多的房地產投資必然進一步加劇這方面的矛盾。但是我們認為增加土地供應是增加住房供應的前提，也是從供給面調控房價的基本手段。只要在嚴格控制豪華住宅的比重，增加普通住宅比重方面加大政策措施，在增加的土地上盡可能增加住宅的供應，房地產市場的調控壓力會大大降低。

　　商業銀行體制弊端依然存在，短視行為明顯

　　房地產是一個離不開金融的行業，在當前我國房地產直接融資體系沒有健全的情況下，開發商的巨額投資以及居民預期收入向當期需求的轉換都離不開銀行的支持。信貸資金流入房地產行業具有雙重效應：一方面刺激產業的發展和繁榮，另一方面，可能帶來資產價格的非理性上漲，帶來泡沫。歷史上的泡沫經濟最后都轉化為金融危機。在當前我國房地產市場上供需雙方都會得到銀行資金的強烈支持，消費信貸的巨額增長將居民未來收入充分轉化為當前需求。供給方的貸款用于競爭性獲取政府有限供應的土地，抬高了土地價格。在房地產產品具有區域市場勢力的狀況下，高地價轉化為高房價，高房價又有消費信貸的支持，得以維持。當然，房地產市場的快速發展也給金融業帶來了巨大的利潤，據估計目前很多銀行50%左右的利潤與房地產有關。

　　隨著房價的不斷上升，金融機構內部隱含的潛在風險也在增加。一方面人們對很少發生的事件存在短視行為，用學術語言講，人們會低估小概率事件發生的概率，即事件發生的主觀概率小于實際概率。由于我國沒有發生過真正意義上的泡沫經濟，國外泡沫經濟發生的頻率也較低，因此經濟主體都傾向于認為泡沫經濟不太可能發生。另一方面我國銀行實際利率低估，內部人控制現象嚴重，這些都會使得商業銀行有動力向房地產業貸款。目前來講，居民消費信貸的優良率是所有銀行資產中質量最高的，因此各家銀行都有動力大力發展消費信貸。其實優良率是相對的，消費信貸具有自身特點，在宏觀系統性風險不高時很少出現違約，但當宏觀經濟出現泡沫經濟時，消費信貸的風險會超過其他貸款。并且由于開發商在購房者選擇消費信貸的金融機構方面具有很強的引導作用，很多商業銀行為了獲取消費信貸，在對開發商資信評價不高的情況下，也會對其發放開發貸款，這樣就會存在較高的風險。在利率低估的情況下，在房地產行業的高利潤率的背景下，銀行內部人員具有很大的尋租空間。這樣的尋租空間使得即使出現了開發商的資信風險，銀行還會對之放貸。

　　調控房價，中央政府意愿強烈，地方政府動力不足

　　房地產市場是一個需要政府高度管制的市場，對房地產市場管理的好壞直接反映了政府的宏觀調控能力。很多人知道，房地產價格過高對經濟發展不是好事，這除了考慮到低收入階層買不起住房會引起社會矛盾，更多考慮的是從價格上漲出現泡沫后帶來商品價格信號扭曲，要素報酬分配不公而言的，并且泡沫到了一定程度必將破滅，定會給整體經濟帶來巨大損害，這已經被眾多國家的歷史事實所證實。當前中國房地產市場似乎陷入怪圈，房價要么快速上漲，要么可能出現房價下跌、經濟下滑，介于兩者中間的房價穩定或溫和上漲似乎很難達到。

　　與其他商品不同，房地產商品具有區域壟斷性。這使得房地產產業發展的大部分成果可以為地方政府所享。房地產發展帶來的稅收、就業、土地收入大部分轉化為當地地方政府收入，而很難流失到其他地區。因此政府都有強烈發展房地產業的沖動。經營城市就是經營土地，城市面貌的改善、GDP的上漲，推動房地產業發展是最直接、最迅速的方法。地方政府在推動房地產業發展方面最常用的方法是：一是搬遷行政中心，將老的位于市中心的行政中心搬到郊區。與國外以市場為中心的城市擴張規律不同，中國城市擴張一般都圍繞行政中心展開。政府搬遷既可以獲得老城區行政中心土地轉讓的收入，也可以將新的行政中心周邊的土地價格抬高，一舉兩得。二是控制市區土地供應，供應郊區土地，攤大餅式發展城市。這樣的結果是郊區地價被抬高，郊區價格高了后，再推出市區土地，市區價格自然上漲。

　　對房地產市場的調控還存在兩大問題：首先，由于房地產市場統計方法不規范，各地存在差異，用簡單加權平均得出價格數據沒有說服力，而且這樣的數據完全在地方政府的掌控之中。如果政府覺得房價高了，完全可以多開發一些郊區的住房，因為一般說來郊區的房價較低，會拉低住宅平均價格。據說，還有地方政府將經濟適用房作為地區平均房價的調節器，這個月房價高了就將經濟適用房的交易也統計進去，下個月房價上漲慢了，就不將經濟適用房計入。這樣地方政府公布的房價永遠是溫和上漲。而老百姓實際感受到的真實房價遠遠高于地方政府公布的房價。其次，由于房地產業的管理涉及到地方政府的多個部門，房地產市場調控需要政府多個部門協調，協調成本較高。這樣，職責不明確會大大降低調控效果，更何況到底房價漲幅多少叫過快上漲，怎樣追究領導責任，也沒有明確規定。房地產涉及計劃、土地、金融、房管、建設、稅務等多個部門，各部門之間容易扯皮。一段時間對地價推動房價上漲還是房價拉動地價上漲爭論較多，這樣的“雞和蛋”誰先有的問題，是部門推卸責任的典型表現。

　　目前出臺的政策，規范多于調控，部分政策效果可能事與愿違

　　事實上，政府對房地產市場的管理，分為規范和調控兩步。規范主要是限制市場主體的違規、違法行為，建立一個信息透明、公正合理的市場環境。調控主要是為了實現政府的經濟增長、社會公平等目標進行的有目的的管理。目前看似很多的政策出臺其實真正用于市場調控的較少，規范多于調控。其實在市場發展早期就應該規范，目前主要任務是調控。當然這既與房地產產業比較特殊，牽涉的面較廣有關，也與政策制定過程中上下配合的不夠有關。其實房地產市場也是市場，是市場就要受到供求規律限制。控制房價總的指導原則應該是增加供給和抑制需求(主要是投機性需求)，因此調控政策必須圍繞供給和需求兩方面進行。

　　供給方面最主要是增加供給總量的問題，也就是政府要增加土地供應量。土地供應量增加了，市場自動會調低土地價格，開發商不會在土地大量供應的情況下仍使勁競拍土地，地價自然下降，房價也會調整。而現在很多政策是從結構上調控，效果不明顯。控制

　　需求方面，其實主要是抑制投機性需求。抑制房地產投機需求，從稅收角度上講有兩類：一是交易環節的稅收，如營業稅、

　　(作者單位：清華大學房地產研究所）

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