收入層次不細政策籠統(tǒng) 誰在撐起北京樓市的脊梁

　　本報記者 梁馨元 報道

　　由于房價暴漲，住房問題正在演變成為社會問題或政治問題。誰是真正潛在的最大購買群體，了解這個群體所占比例、收入層次、購買能力、購房時各種考量，才能有利于房市的穩(wěn)定，也才能夠使北京市制定新政細則有的放矢。

　　為此，《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》邀請了北京發(fā)改委經(jīng)濟與社會發(fā)展研究所副所長劉秀如、北京市政協(xié)常委洪亞敏來共同探討這些問題。

　　嘉賓劉秀如：北京發(fā)改委經(jīng)濟與社會發(fā)展研究所副所長、副研究員。先后參與并主持了含國家級、市級重點研究項目在內(nèi)的多項課題研究，房地產(chǎn)是其主要研究領(lǐng)域之一。

　　嘉賓洪亞敏：北京市政協(xié)常委、首都經(jīng)貿(mào)大學不動產(chǎn)研究所所長、教授。主要研究方向是土地經(jīng)濟、住房制度及不動產(chǎn)評估。應(yīng)邀作為專家組成員，為相關(guān)部委及地方政府提供技術(shù)咨詢和政策建議。

　　主持人：《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》記者 梁馨元

　　需求層次沒細分導致政策過于籠統(tǒng)

　　《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》：現(xiàn)在關(guān)于購房者階層劃分說法并不統(tǒng)一，但是有一點大家基本沒有太多的歧義，就是中間階層將左右經(jīng)濟的發(fā)展。他們的消費理念和消費能力是推動房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要力量，他們的健康成長將關(guān)系到我國房地產(chǎn)業(yè)的未來。

　　劉秀如：在國外，對于所謂的中等收入人群是有一個量化標準的，比如有車子、有一定的固定資產(chǎn)。中國沒有這樣的硬性指標。但是我個人感覺這樣的購買階層大概占到了60%-70%左右。有關(guān)住房需求其實是多層次、多樣化的。這是與居民收入、購買力相對應(yīng)的。過去，我們對需求層次沒有進行細分，導致政策過于籠統(tǒng)。

　　洪亞敏：現(xiàn)在看來，經(jīng)濟適用房以后會逐漸轉(zhuǎn)向定向安置，而商品房價格又在節(jié)節(jié)攀升，這兩種情況可能使低收入人群的需求得以滿足，高收入人群能夠承受目前的價格，但是對于既想住在城里，又希望房價適中的中等收入人群購房，可能會形成一個空白地帶。

　　權(quán)威數(shù)據(jù)佐證 潛在住房需求約占城鎮(zhèn)80%

　　《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》：政府部門是否有這個方面的統(tǒng)計數(shù)據(jù)？比如比例、收入層次、購買能力等等，畢竟，政府在制定政策時，必須建立在清楚了解供需數(shù)據(jù)和矛盾上，才能在執(zhí)行中達到預期目的。

　　劉秀如：可以分別由幾種不同方法進行簡單推算：

　　(1)推算潛在住房需求人口。2005年北京市1%人口抽樣調(diào)查主要數(shù)據(jù)公報顯示，2005年底全市常住城鎮(zhèn)人口1284萬人。扣除約10%0-14歲以下人口以及10%65歲以上人口，我們可以假定潛在住房需求人口約占城鎮(zhèn)人口的80%。

　　(2)根據(jù)抽樣調(diào)查推算中低收入階層比例。按照統(tǒng)計部門5分法進行的抽樣調(diào)查資料，2004年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入15638元，其中低收入戶、較低收入戶、中間收入戶、較高收入戶和高收入戶分別為7401元、10961元、14245元、18455元和29635元。

　　按照政府規(guī)定的家庭年收入6萬元以下為中低收入階層劃分標準，按抽樣結(jié)果計算(戶均2.7人)，則80%均在6萬元以下，只有20%的高收入戶超過8萬元。但在這龐大的80%中，低收入戶、較低收入戶、中間收入戶、較高收入戶年收入分別為19983元、29595元、38462元、49829元，彼此差距依然較大。

　　(3)根據(jù)職工平均工資推算中低收入階層比例。市統(tǒng)計局公布2005年北京城鎮(zhèn)單位職工平均工資32808元，按照這一結(jié)果，雙職工家庭平均都達到了年收入6萬元以上的標準，也就是說不應(yīng)享受經(jīng)濟適用住房了。但在細分時，我們發(fā)現(xiàn)，32808元以上的職工人數(shù)僅占職工總?cè)藬?shù)的36%，在此水平之下的占64%。也就是說，假定本市職工人數(shù)為100%潛在住房需求人口，則64%的人為中低收入階層。如果細分，不同行業(yè)工資水平相差甚遠，影響有效需求。

　　(4)1%人口抽樣調(diào)查結(jié)果顯示，北京家庭戶數(shù)急劇增長，2005年年底家庭戶525萬戶，比2000年增加113萬戶，但戶均規(guī)模趨于小型化，這一變化趨勢客觀上增加了住房需求。理論上計算，假定80%為城鎮(zhèn)戶，5年應(yīng)新增住房需求90.4萬套房，年均18.1萬套，按80平米一套計算，每年需1448萬平方米，相當于2005年住宅竣工量的51%。

　　《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》：按照您剛才的說法，就是80%的人都有權(quán)利購買經(jīng)濟適用房了。

　　劉秀如：北京市每年區(qū)區(qū)二三百萬平米的經(jīng)濟適用房，對于這個龐大的需求群體來說，無異于杯水車薪，廉租房還沒有發(fā)展起來。所以很大一部分還要到市場上去解決。

　　洪亞敏：目前的經(jīng)濟適用房對購買者有一個收入的限制，那些每月收入在五六千元，甚至再高一些的中等收入人群可能買不到。而房地產(chǎn)開發(fā)商也多在為富人蓋房，高檔樓盤在每平方米萬元以上，中低檔商品房基本在四環(huán)、甚至五環(huán)之外。對于收入不高不低，每天工作繁忙，希望住房到單位之間交通便利的中等收入人群而言，比較滿意的仍在少數(shù)。

　　應(yīng)更加關(guān)注中等收入階層人群的利益

　　《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》：有專家建議政策制定上要向中低收入消費者傾斜。在我國購房主體由高收入階層逐步轉(zhuǎn)向中等收入群體的情況下，政策制定上也理應(yīng)有所調(diào)整。

　　劉秀如：剛才推算可以說明，住房需求存在多層次、多樣性、復雜性和異質(zhì)性。政府應(yīng)該事先了解、科學預測需求狀況，才能使調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的政策措施落到實處。

　　洪亞敏：在保障了低收入人群“居者有其屋”的基礎(chǔ)上，政府也應(yīng)更加關(guān)注占社會主流的中等收入階層人群的利益，在住房政策上適當向這些人群傾斜。

　　尤其是對11座周邊新城的規(guī)劃中，是否能考慮向中等收入人群有一定傾斜。例如，對開發(fā)普通商品房且將價格定位在4000平方米左右的住房，在地價上給予一定的優(yōu)惠，鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)商多蓋中檔商品房；在房屋質(zhì)量上再下工夫，不能因為房價低，就在房屋質(zhì)量上差別很大；多在交通便利的區(qū)域修建小區(qū)，讓不少中等收入人群不出新城，就能達到他希望的居住生活品質(zhì)，或者花很短的時間，就能到達城區(qū)。

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