莫嶸：房價下跌 中國將消耗掉下一代的土地資源

　　隨著5月17日國務院常務會議審議并通過“國六條”消息的公布，2006年房地產宏觀調控政策浮出水面，簡短的六條文字背后究竟暗藏著何等玄機？

　　關于國六條浮出水面之后究竟會給廣州地產界帶來怎么樣的沖擊，國六條是否會像國八條那樣最終無作為，相關單位在中大嶺南學院以及贏周刊的促成下，最終齊聚一堂，探討在國六條的影響下，嶺南地產最終何去何從的話題。有趣的是，在這一敏感時期和敏感話題

下，最終很多地產商代表還是以生病為由沒有到場，不管地產商們是身體有虛火，還是心虛，國六條以及十五條細則的出臺，最終目的是要給局部地區過熱的房價以及房地產商們去去火，敗敗毒。

　　記者：黃婉華 龐華瑋

　　嘉賓：蔡穗聲 廣東省房協秘書長

　　莫嶸 利海集團副總裁

　　肖金明 時代發展企業集團有限公司副總裁

　　何麗云 滿堂紅高級區域經理

　　地產商被妖魔化了

　　莫嶸：我覺得整個社會有一股情緒，紛紛在把房地產“妖魔化”，由于這種妖魔化的傾向，最后導致了中央出臺一系列的政策再次對地產行業進行調控，包括國六條和之后的十五條細則。而所謂的“妖魔化”有五個特征，第一，凡是開發房地產的都是奸商； 第二，凡是房地產商做的都是壞事；第三，凡是房地產獲得的利潤都是暴利； 第四，橫掃一切房地產商，讓房地產破產乃大快人心的事；第五，政府一定是跟房地產商勾結的，不要相信政府。雖然帶有一點喊冤的性質，但這是我們圈內人對目前整個媒體和社會對地產商的輿論環境得出的結論。

　　蔡穗聲：關于所謂“妖魔化”的問題，我想這是開發商的一種感受，我理解這種感受，但我想還不至于像開發商說得這么嚴重。到底誰把房價抬高了呢？我認為，房價不是誰想炒高就能炒高的。眾所周知前幾年廣州市房價很低，利潤維持在2%~3%，個別甚至低于2%，處于低迷狀態，假如房價是可以人為炒作的話，為什么當時廣州的開發商和政府沒有去炒，而現在就能夠把房價抬起來呢？

　　所以如果房價是可以人為控制的，那么中國經濟相當好辦，永遠是高潮沒有低潮，房價永遠沒有衰退，因為一衰退就可以人為炒高。顯然，我們要認識今天的房價問題、市場問題，不能從人的主觀能動性尋找根源，而要從經濟規律尋找原因。我認為根本說來無論開發商也好、消費者也好、包括媒體也好，其根本利益都是一致的，沒有什么對抗性的利益在里面。

　　國六條影響三方面

　　莫嶸：對于國六條和十五條細則，實際上對房地產有影響的只有三條，即是：第一，90平方米的住宅要不低于70%的建筑量；第二，個人購買住房五年內交易征收營業稅；第三，土地出讓采取競地價，限制房價的方式。據此可以從哪些對發展商有影響，哪些對老百姓有影響的，哪些對政府有影響等三個方面來分析。

　　細則中提到出售面積90平方米的住宅要不低于出售總量的70%，那么是不是建這么多的房子才能真正滿足社會需要？而從廣州的數據來看，90平方米的需求量僅僅在市場的20%以下，從廣州最近三年的一手、二手樓的交易分析，維持在2000萬平方米左右，這是很穩定的。如果強行推行這一條，從某種意義上說是跟市場相悖的。

　　而國六條和十五條細則的出臺，說明這幾年來政府所關心的問題是個別地區房屋價格上漲較快，以及漲快之后激發了很多矛盾，特別是中下收入居民買房比較困難，以及市場房價上漲之后引起的社會問題。所以調控的目的就是要把漲得過快的房價壓下來，起碼壓住上漲的趨勢，使得市場健康發展，這是整個中央政策的基本出發點和落腳點。

　　1998房產驟冷不會重現

　　莫嶸：今年的政策傾向于在消費方面進行控制，而過去傾向于對開發企業的生產，比如說貸款等方面控制比較多。仔細分析國六條可以發現，調控的手段主要放在調整住房供應結構，穩定住房價格，顯然中央高層意識到現在房價上漲的問題，主要是因為產品結構不合理造成的，并不是總量過熱造成的，這是一個很大的區別。

　　我們以往看到國家的宏觀調控，首先是投資總量過熱過大，首先采取的壓縮投資規模，從壓縮投資規模使得整個房地產業帶動相關行業，比如說1998年的宏觀調控，就是這樣一個指導思想。而在今年出臺的十五條里，沒有提到固定資產投資過熱的問題，沒有要求收縮投資規模，這是值得我們關注的，所以開發商和建筑業不用擔心再次出現1998年房地產市場驟冷的局面。

　　中央強調房地產是一個相對熱的行業，并把著眼點放在調整住房結構上。一段時間來房價漲得太快，某些地方從利潤為出發點考慮，所以個別開發商比較多的或者過量的生產了大套型的豪華住宅，變成了這部分的生產是過大的。造成另一部分中下收入階層所需要的中小套型偏少、偏緊，造成供應不充足，又形成了群眾購買住房相當緊缺、緊張。從這個角度出發，首先要調整住房供應結構，整個思路是這樣來的，調整了結構跟著穩定住房價格。所以中央的著眼點要保證中低收入階層能夠買得上房或者住得上房，從這個角度出發，至于高收入階層怎么購買房屋那是市場決定的不是政府關心的重點。

　　國六條出臺，觀望期結束

　　何麗云：個人購買住房5年內交易征收營業稅對市場沒有太大的影響。現在我們看到的一種狀況，是自從5月29日國六條出來以來， 90平方米以上的那些房東，他們的心態比較硬，對自己房子的期望值很高。

　　對于買豪宅的人而言，暫時觀望的情緒還是結束了，出手還是比較快。對于一些普通住宅的人來說，他們的心態是比較平穩，既不漲價，也不降價。

　　而購買普通住宅的人群，現在是分了三部分。這三部分是怎么形成的呢，一部分就是先租，一套房租一兩年看看房價怎么樣再決定出售。第二個因為國六條出來了，在國六條出來之前很多人都處在一個觀望期。因為從3月份開始報紙、媒界都鋪天蓋地的，就是說有政策出來了，每一個作為買樓的人，買貴了心里還是不舒服的，這意味著10多年后的一個負擔。他們還是要等，就是等國六條出來了，看看其實有沒有什么很大的影響。這部分人現在開始買樓，觀望期結束了該買的還是買。還有一部分人，就是說暫時不買也不租，希望樓價能跌下來。

　　5年內的房子要征收營業對市場流通不會帶來多大的影響，因為在去年已經不滿兩年的房子要交營業稅，今年出了這個政策以后，二手樓盤的放出量反而是增多了。

　　我個人認為原因是兩年的房子還算是新房，很多人都可以等兩年后再上市成交。但是5年的房子，很多人都不是太喜歡太老的房子，他都會追求一些比較新的房子。所以拿著房子的人不會等到5年后再出售。另外，在廣州，特別是二手樓市場，行業內買樓的行規基本都是三成的首付，因此提高首付這點對樓市成交也基本沒有影響。

　　肖金明：國六條對房地產結構性的調整還表現在稅收、金融、土地的供應直至房地產的一些相對比較微觀，包括戶型、投資的比例等。重新觀察國六條，構成國六條最核心的一組數字，共八個數字，這八個數字包括：90平方米，70%，35%，3年，30%，3年，5年，2年，國六條這次是從宏觀和微觀的各個方面都進行了一些規范性的措施，接下來應該會有更加嚴謹的相應的政策措施出臺。

　　地產商不是活雷鋒

　　莫嶸：競地價競房價，地產商的理解是無限高的地價和無限低的房價。也就是說買一塊地，如果開發商報的地價越高，所承諾的銷售房價越低的話，得到這一塊地的幾率越大。這將導致在正常的情況下，開發商的利潤會越來越低。房地產商不是雷鋒，必須依靠一定的利潤支撐才能經營下去，如果采用競地價競房價的規律，將導致一批粗制濫造的房子出現在市場上，地產商為了生存，勢必將成本壓低，房價低了伴隨著建筑質量下降，換取更多的利潤空間，屆時出現的問題將更多。

　　國六條出來之后，受影響最大的是那些高價拿地的企業，現在要求有70%的銷售面積必須用于建設小戶型住宅，打亂了開發商的算盤。最具代表性的就是老機場地塊的拍賣，該開發商以5個億的總價，相當于樓面地價3300多拿下來該地段，原計劃做一個低密度高級住宅才能以均價高于樓面價出售，但如果按照90平方米的小戶型并以總面積的70%去規劃，開發商很難運作。

　　地產商準備抗戰一年

　　莫嶸：短期內開發商不會做結構性的調整，因為每個地產商的項目開發是可持續發展的，相信廣州的地產商手頭的資源，還可以從容應對一年，而且其他省份的一些地區也采取靈活應對的措施，只要拿到6月1日之前的施工證明，基本就不受這條法令的限制。而且中國的政策調整也一直在進行，比如去年二手房的營業稅是兩年，而今年就變成了5年。那么游戲規則改變之后，地產商到底買不買地？買是死不買也是死，所以地產商也在觀望。

　　對于房地產商而言，實際上他們并不希望樓價的暴漲和暴跌，廣州的市場整體而言是平穩的。對于手頭還比較富裕的地產商，政策暫時不會帶來太大的沖擊，至少一年時間內是不受影響的，因為手頭上的貨能抗一年，但之后市場會發生什么變動，我們還不樂觀。

　　從目前的狀況分析，這個政策出來只會促使樓價上漲，而不會促使樓價下跌。因為這個政策不是擴大供給，而是壓縮需求，從經濟學的角度來說，只有當供需合適，價格會正常反應商品價值；當供需不平衡的時候，或當需求遠遠大于供給的時候，這個市場的價格是往上揚的。而地產市場目前的狀況還是需求大于供應，現在靠壓縮需求來調節價格，開發商是想漲不敢漲，不能真實表現市場，大部分房產商保持的態度以靜治動，靜觀其變。

　　閑置土地照樣買賣

　　肖金明：總體來看，廣東地區現在的房價比較正常，沒有虛火過熱的表現。因此，國六條、十五條等等措施的出臺，可以起到抑制廣州房地產價格過快上揚的作用，但是要想房價向下走的空間也不是非常大。

　　現在發展商手中拿到的地以及所開發的項目，有能力保證他們有一定合理的利潤。實際上，在房地產市場上存在非常多的閑散土地，這些土地其實并沒有被開發商拿去進行地產項目的開發和運作，也不在真正想做房地產的地產商手中。主要是在831之前，其實有一批人通過自己的關系拿到一批地，其中也有人找到我們讓我們買地，相對而言，這種閑置土地比政府現在通過拍賣掛牌放出來的土地要容易拿得多，總量也非常可觀。

　　政府如何處理這部分土地，能不能將其收回來再投入到市場去招拍掛，規范整個市場，也可以緩解廣東發展商土地資源緊缺的情況。土地資源是稀缺資源，良好的長遠規劃決定了土地的增值空間，目前個別發展商手中的地，如果不是通過過度投機拿到的土地的話，他們手中這一部分應該是增值的。我個人還是比較看好嶺南地區、廣東地區的房地產，如果有一個小戶的調整無法撼動他們的根基，廣東的房地產比國內其他地區的房地產市場發展更加健康平穩，因此地價能夠經得住政策的洗禮，相信經過這樣一個階段的發展能夠讓廣東地產行業進入更加健康的軌道上。

　　房價跌同樣影響百姓利益

　　莫嶸：關于房價的問題，我認為從長遠來看，房地產價格不會下跌只會上漲，長遠指的是三、五、十年的周期，而不是短期，短期內房價還是會有一定幅度的波動。

　　其實中央政策至今沒有明確強調要降低房價，而是強調抑制房價過快過猛增長，要保持房價的穩定。

　　另外，從經濟學角度分析，房地產產品跟一般產品不同，不是一個可以無限制生產的產品，土地是有限資源而且是稀缺資源，資源性決定了它是不可以無限制增長，現在全世界的資源性產品都在漲價，石油、礦產、木材等等都在漲價，因此單方面要求房價降下來是不理性的。

　　那么，可不可以把房價壓下來呢，政府有足夠的決心和足夠的手段完全可以把它壓下來，但是壓下來對誰都不好。今天的中國老百姓，很多都有了自己的房產，假如房價今天是50萬了，明天又是40萬，后天又變成30萬了，房價一直在跌，損害的是另一部分人群的利益。

　　肖金明：我同意這個觀點，現在比較關注房價是準備買房的人以及部分投資者，這部分人在城市居民中占一部分，不是大部分，大部分城市居民基本上已經有了自己的房產。根據相關數據顯示，目前中國自有房子產權高達80%，而在這個數據廣州接近90%。所以，對城市居民來說你的房價只能保持穩定，并希望逐年有所增長，因為這將推行自己的家庭資產增長，這是大家喜歡的市場，誰不喜歡自己的家庭資產的增長呢，對于有一些海外的投資者來說，如果房價不保持一定幅度的增長他愿意來投資嗎，他倒不如把錢存在銀行不是更好嗎，沒有一定的增長他怎么來投資運營這個行業。

　　廣州市政府每年在投入幾百個億進行市政建設，包括地鐵、道路、橋梁等等設施的投入，這些投入幫助土地實現增值。地鐵上蓋物業是房地產商最喜愛的廣告語，樓盤項目旁邊有一個地鐵站正在建的話，那么肯定這個項目就增值了，地價也跟著飆升。土地是無法再生的資源，所以房地產全世界來看都是一個增值的產業，跟生產電視機、電冰箱、手機不同。

　　即使可控 也該讓它漲

　　肖金明：另一個角度來看，房價低了對大家是不是就有好處呢？其實房價低了又是一個問題。比如石油漲價，其實百分之九十幾的人是不高興的，對于廠商來說生產成本加大了，對于消費者來說物價漲高了，對于政府來說GDP可能減少了，只有一個人高興，誰？石油供應商，他賺錢多了，那么只有他一個人高興而99個人都不高興的事，政府可不可以壓住石油價格呢？不可以的，這樣下一代就沒有石油用了，降價對誰有好處呢？對誰都不好。所以盡管石油漲價，多數人不喜歡，除了石油商以外誰都不喜歡，我們還得承認它必須漲價，你要接受這個現實，他是符合可持續發展的。

　　莫嶸：現在我們已經在消耗100多平方米以上的房子了。如果房價再便宜，我們可能要消耗200平方米的住房，這樣是好還是不好呢？中國有那么多土地資源給大家消耗嗎？這意味著不用等到下一代，本代就把土地用完了。

　　廣東省可持續發展的土地資源據說在聯合國警戒線之下，耕地幾乎快不能再養活本省的人民。中國是人口大國，土地資源稀缺，耕地更是稀缺，還可以發展那么多房地產嗎？還可以鼓勵國人去消耗100多、200平方米的住宅嗎？

　　合理浮動才能雙贏

　　肖金明：根據這幾點來說我認為房地產價格無論在廣州、廣東還是在中國的城市中，總體的大趨勢來說是上漲的，這是合理的，必然的，是必須面對的事實。但我們也反對過快過猛的增長，這損壞了這個行業，損壞國家的經濟。我們的目標是，保持房地產價值在合理浮動內每年持續、穩步的增長。

　　什么叫合理浮動？我個人認為，應該參照幾個數字，第一，GDP占多少；第二，物價指數多少，廣東這幾年是2%~3%之間；第三，城鎮人均可支配收入是多少，廣東大概是8%。城市的房價應該是扣除了凈增長之后保持在5%到10%之間，這是一個大家都可以接受的范圍。

　　這個范圍投資商人也有利潤可圖，他們才愿意投資，消費者也能接受，政府也感到滿意，這是一個共贏的局面。

　　而據了解，國六條在各地的執行還是比較消極的，廣州市政府應該說是比較嚴格貫徹中央的政策。據我所聞，外省的有關單位是已經把施工證的證號全部寫在6月1日之前，實際上就是先辦證后補手續。我們認為其他省份的政府對政策的真正執行力度也是比較弱的，只有廣州市政府還是比較堅決執行。比如我的一個同行，廣州一家全國性區域公司，除了在廣州沒有拿到6月1日之前的施工證，基本在其他城市全部拿到了6月1日之前的施工證。

　　因此，國六條在執行的時候其實還有許多漏洞，至于未來各地政府怎么解釋，地產商們還是在靜觀其變。

　　國六條細則的八大關鍵數字

　　9月：各級城市住房建設規劃要在2006年9月底前向社會公布。

　　90平方米：凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建筑面積90平方米以下住房(含經濟適用住房)面積所占比重，必須達到開發建設總面積的70%以上。

　　35%：對項目資本金比例達不到35%等貸款條件的房地產企業，商業銀行不得發放貸款。

　　3年：對空置3年以上的商品房，商業銀行不得接受其作為貸款的抵押物。

　　30%：從2006年6月1日起，個人住房按揭貸款首付款比例不得低于30%。

　　5年：從2006年6月1日起，對購買住房不足5年轉手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業稅

　　70%：中低價位、中小套型普通商品住房(含經濟適用住房)和廉租住房的土地供應，其年度供應量不得低于居住用地供應總量的70%。”

　　2年：滿2年未動工開發的，無償收回土地使用權。

　　國六條基本內容

　　(一)切實調整住房供應結構。重點發展中低價位、中小套型普通商品住房、經濟適用住房和廉租住房。各地都要制定和實施住房建設規劃，對新建住房結構提出具體比例要求。

　　(二)進一步發揮稅收、信貸、土地政策的調節作用。嚴格執行住房開發、銷售有關政策，完善住房轉讓環節稅收政策，有區別地適度調整信貸政策，引導和調節住房需求。科學確定房地產開發土地供應規模，加強土地使用監管，制止囤積土地行為。

　　(三)合理控制城市房屋拆遷規模和進度，減緩被動性住房需求過快增長。

　　(四)進一步整頓和規范房地產市場秩序。加強房地產開發建設全過程監管，制止擅自變更項目、違規交易、囤積房源和哄抬房價行為。

　　(五)加快城鎮廉租住房制度建設，規范發展經濟適用住房，積極發展住房二級市場和租賃市場，有步驟地解決低收入家庭的住房困難。

　　(六)完善房地產統計和信息披露制度，增強房地產市場信息透明度，全面、及時、準確地發布市場供求信息，堅持正確的輿論導向。

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