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商務部外資司副司長林哲瑩一句可能宣布措施限制外資投資國內房地產的話，在國內外引起了廣泛反響。的確，在中國房地產市場運作高度不透明、價格泡沫日益膨脹、房地產空置面積與日俱增的背景下，外資持續大規模流入境內房地產市場，助長了房地產價格泡沫，加大了我國國際收支失衡和人民幣升值的壓力。適當限制外資進入房地產市場是必要的，但如何才能有效達到目的呢？
如果要制定外資房地產投資政策，那就必須準確評估外資在房地產市場的投機作用。就總體而言，目前還不占多數的外資還談不上是我國房地產市場泡沫的始作俑者，而是在泡沫開始后的推波助瀾者、某些城市的某些細分市場的操縱者。外資無非是從供給和需求兩個方面進入中國房地產市場的，前者系對房地產開發企業的資金供給，后者系購買房地產。
在供給方，根據國家統計局數據計算，在中國房地產開發企業(單位)資金來源中，無論是絕對金額還是所占比重，到2004年為止都沒有達到此前曾經達到的高位。就絕對金額而言，2004年為228億元，占當年度資金來源的1.3%。在需求方，即使按照里昂證券的較高的估算數據，按去年境外基金投入中國房地產市場金額上限39億美元計算，不考慮其它渠道和形式的外資，不考慮去年人民幣匯率改革前后的匯率變化，在我國去年全年商品房銷售總額18080億元中只占1.8%。
因此，如果不消除我國房地產市場泡沫形成的基本因素，單純遏制外資，必然無法收到期望的成效。根本的問題在于，要解決金融市場流動性過剩問題，并通過完善財稅制度，促進地方政府財權與事權對應，緩解、消除地方政府的財政困難，并讓被征地農民合理分享土地收益、改進分稅制等措施，削弱地方政府賣地生財的動機。
限制性政策的效力往往取決于限制面，限制面過寬不僅會給監管者樹立過多的而且往往是不必要的對立者，也會給政策帶來不少副作用。適當限制外資進入房地產市場，需要明確限制的對象。目前，境外資本主要通過以下6種形式流入國內房地產行業：成立外資房地產公司從事房地產開發和經營業務、非房地產業外資企業變相涉足房地產經營、外資銀行信貸(包括對房地產開發企業和購房者的貸款)、境外房地產基金流入境內房地產市場、內資房地產企業“外資化”、非居民和居民個人投資(即將原來存放海外的資金投入國內市場)。在每種形式中，外資又有多條流入渠道。
就遏制房地產市場過度投機而言，在上述6種形式中，我們需要遏制的應當是非房地產業外資企業變相涉足房地產經營、外資銀行信貸、境外房地產基金流入境內房地產市場、內資房地產企業“外資化”、非居民和居民個人投資。至于成立外資房地產公司從事房地產開發這種形式，由于在世貿組織《中華人民共和國加入議定書·服務貿易具體承諾減讓表》D項“房地產服務”中我國已經承諾開放這一市場，僅僅是對高標準房地產項目(即單位建設成本高出同一城市平均單位建設成本2倍的房地產項目)不準設立外商獨資企業。所以我們不宜直接收緊在母國／地區從事房地產開發的外資通過這種形式的市場準入條件，只需要補充限令以這種形式進入我國房地產開發的外資在其母國／地區必須是從事這一行業的條件，并強化外債管理，把外資房地產開發公司的信貸和土地供應閘門置于我國一視同仁的宏觀調控之下，消除對外資公司的超國民待遇。
為了集中監管力量，或許可以考慮對來自投機傾向較為嚴重地區的海外買家強化監管。從主要城市房地產交易情況來看，在境外買家中，來自港澳臺地區的買方投機傾向強于外國買方。北京市房地產各類買家成交平均價格數據顯示，外國人的成交價格在12000元／平方米左右，港澳臺買家成交平均價格超過2萬元／平方米。而且，港澳臺地區買家投機傾向較強有著深厚的根源，因為港澳臺地區人口稠密，房地產價格高昂，目前香港中檔一手住宅單價即在7-8萬港幣／平方米左右，內地房地產價格相形之下顯得頗為“低廉”。
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