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□史晨昱
房地產價格一路飆升，引發了對房地產市場的再度宏觀調控。其實，房價不單是一個價格問題，而是經濟增長模式和收入分配方式等體制性障礙在房地產市場的集中體現。這與房地產的多重屬性如基本消費品、財產屬性、投資品屬性及衡量社會生活水平和社會保障狀況社會和政治屬性有關。
自1998年后中國經濟遭遇了生產過剩、消費不足、新增長點難覓等困擾后，由于房地產業的關聯產業帶動效應很強，對經濟增長指標的促 動作用非常明顯，本身也創造大量就業，因而自然成為中國進入新一輪經濟快速增長周期的領頭羊。而活躍的房地產行業又吸引了經濟飛躍過程中迅猛積累甚至泛濫的貨幣財富大量涌進。
在這種產業增長背景下，房地產業容易形成價格虛高。首先，房地產是缺乏供給彈性的要素資本，隨著社會總需求的增長，供給彈性越小的要素價格增長得越快。其次，房地產的真實需求往往比較穩定，但投機需求隨預測而變化，極其不穩定，這種短期的投機行為加劇了房產投資的非理性和“超前消費”傾向。
目前，房地產價格的上漲幅度已經遠遠地超出了社會平均勞動力價值的提升幅度，不僅低收入家庭買不起，連中等收入家庭也望而卻步。高房價還產生了“擠出效應”，導致居民的其他消費進一步萎縮。另外，收入分配差距的擴大以及房地產消費“散戶時代” 的到來，國內游資與海外熱錢相互匯集，通過銀行杠桿的放大效應，刺激了房地產市場上的追本逐利行為。由此，投資需求正取代自住需求而成為住房增量需求的主要力量。
一旦房價越來越脫離基于自住用途的購買力，就會給實際經濟發出錯誤的信號，同時引起社會財富的重新分配，最終會導致總供給與總需求的錯位。首先，房價高企意味著投資房地產會有更高的投資回報率。大量資金流向房地產業，導致銀行貸款投向的區域、品種結構不合理，生產性企業缺乏足夠的資金，或者說難以用正常的成本獲得生產所必需的資金；其次，投資買房屬于不真實的購房消費，經過炒作，進一步不合理地推高房價，對于最終的住房消費交易是有害而無益的。；再次，房價泡沫使房產持有者與非房地產持有者、大都市圈與地方圈的資產差距越來越大，招致社會分配的不公，形成階層對立。
目前，投資型占主導的市場現狀反映了房地產的“市場失靈”。在任何體制下，住房都帶有濃厚的社會性和政策性，原因在于住房可視為商業性與政策性的混合，其業務既有商業性經營部分，也包括政策性部分。政府應該自覺發揮在百姓安居中所要扮演的重要公共角色，調節房地產市場運行中的各種矛盾，實現各種市場行為的規范化，確保房地產業的政策性和商業性、保障性和市場性、經濟拉動性和經濟破壞性能夠處在一個合理的博弈區間內。
在住房已成為居民財產結構中最重要資產的背景下，調控房價不是遏止房地產業的發展，也不是讓房價一味下行，而是引導社會財富分配，縮小收入分配差距。同醫療、教育一樣，住房也應該體現社會保障的應有含義，應該同改革收入分配制度和規范收入分配秩序結合起來。如同分蛋糕，不能因為富人坐的位置好，就通吃，窮人位置差，就吃不到。特別是，在我國物業稅缺位的情況下，持有房地產意味著可以享受城市建設帶來的增值而不支付任何費用。同時，住房供給結構應多樣化，以滿足不同收入階層的需要，而不是將低收入者排斥在外。自住型購房力爭限價，投機型購房力求限量。房地產市場的發展要實現“三個為主”的合理定位，即以居住為主、以市民消費為主、以普通商品住房為主。如果將資金投向市場需求潛力大的中、低檔普通住宅，投資的結果既可以滿足社會需求，又可以增進社會財富。反之，盲目地炒地、炒高檔樓宇，表面上熱鬧，實際上供求關系嚴重失調，泡沫就不可避免了。
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