也談調控之道

http://whmsebhyy.com 2006年06月25日 14:43 經濟觀察報

　　施永青/文

　　有關中國樓市是否過熱的爭論由來以久，一般而言，學者多認為已有泡沫，但行內則認為仍屬正常；而中央的取態多傾向要加以調控，但地方卻希望有多點自主的空間。此次中央看來已下定決心，并會派遣檢查組去巡查地方落實調控措施的情況，地方已非緊跟不可了。

　　中央的調控措施，不外是增加供應與遏抑需求，在增加供應方面，包括避免發展商閑置土地，延遲發展需罰款，甚至會被沒收土地。此外，有規定每個新項目須有七成以上樓面，建90平方米以下的中小型單位。至于抑遏需求的措施有收縮銀行信貸及增加五年內轉讓的征收，令炒賣的成本上升。

　　我擔心，這些措施的效果短期里可能不會顯著。

　　中國有不少開發商本身財力不足，收縮信貸后，要他們加快建設，根本沒有可能，如果弄到土地也被沒收，只會令未來的供應更加少，

房價更不容易下調。

　　現時最當炒的是

豪宅，但政府卻只許地產商多建中小型單位，這只會令豪宅行情進一步看俏。

　　至于征收五年內轉讓的營業稅，只會令賣方加價，以把稅務負擔轉嫁給買方。營業稅只是5.5%，在樓價一年升幅超過10%以上的地方，5.5%的營業稅，沒有多大的阻礙作用。

　　此外，銀行收縮按揭，對缺錢的用家的打擊大，但對手上有錢的炒家可能影響有限，炒風是否會因此而冷卻下來仍未知。香港在九三年曾把九成按揭縮至七成，但炒家的活動能力并未因此減退，一直到九七年金融風暴后，炒家才銷聲匿跡。

　　中國現時的

房地產過熱問題，成因是資本積累過多，而需求卻因分配不公而無法同步遞增，以致游資無法重投實體經濟，只好在房地產市場流竄。

　　面對這種形勢，增加供應是沒有意思的，因為建得再快、再多，也不一定可以滿足這些閑資的胃口。況且，這些只屬投機性的需求，而非用家的需求，建多了只會造成浪費，對經濟發展沒有真正的好處。

　　最佳解決資金過多的方法是引導他們重回實體經濟，這就要設法讓社會的基層也可分享經濟增長的好處，讓社會的內部需求提升，讓資金可以多點出路。

　　這種做法費時太長，不能用來救急，短期而言可考慮征收空置稅——凡空置，不自用又不出租超過半年以上者，就得收取一定的空置稅。

　　這種稅最好不要即時生效，半年后開始執行也不遲，好讓有空置物業的人及早把物業脫手，以逃避交空置稅。這樣市場上可供出售或出租的盤口就會立即增加，租金及樓價都會因此而往下調。價格一下調，資金就不肯流入，市場就可以得到降溫。

　　這種做法，好過對五年再轉讓的物業收營業稅，因為中國經濟發展這么快，即使是用家也可能會不足五年就需要換樓轉環境。社會對這種情況應予以鼓勵，而不是加以懲罰。因為只有通過轉讓，才可以令資源落入最有需要及最能有效使用資源的人手里。

　　五年內的轉讓如要征稅的話，只會促使業主延后出售物業的時間，令市場的供應量減少，促使樓價升得更快。此之所以我贊成征收空置稅代替轉讓稅，只有這樣才可把矛頭直指囤貨的炒家，避免傷及無辜的用家。

　　(作者為中原集團主席）

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