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本報評論員 歐陽覓劍
房地產市場問題的解決，最終要靠產業和市場本身的發展，調控政策只是起到輔助作用。我們要相信市場的自我調節能力，當然也不是任由市場自然發展，因為房地產開發建設的周期比較長(建一幢住宅就需要兩年左右)，企業有時不能根據市場信息及時調整投資，政府部門利用政策加以引導，或許能夠加快產業調整的進程。但這些政策，一定要以產業發
展本身作為基礎和出發點，對趨勢的判斷和跟從至關重要。以此為原則，要從最終目標、中介目標、操作目標、政策工具等方面對房地產調控政策進行明晰，使其在確定的界限內運行，不致對房地產業的發展造成不利影響，中斷產業發展進程。
房地產調控政策的最終目標是改善居住服務，而不是穩定住房價格。穩定住房價格的措施應當為促進居住服務的改善，不能以減少居民改善居住質量的機會為代價。
總量和結構都可能作為中介目標。住房總量增加，房價會受到抑制，更多居民可以順利地獲得合意的居住服務。住房供應結構包括戶型結構、區域結構、產品結構，小戶型、郊區房、二手房、租房比例的提高，能夠有效地抑制房價，使不同收入群體獲得相應的居住服務。一般而言，總量先于結構，住房數量增加之后，其供應結構就會分化；沒有相應的數量，則難以形成豐富的結構，滿足不同層次的市場需求。在政府部門已經出臺的政策文件中，對住房供應結構特別關注，2005年的國務院辦公廳《關于切實穩定住房價格的通知》和七部委《關于做好穩定住房價格工作的意見》都重點提到“改善住房供應結構”，今年九部委《關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見》更是將它放到了核心地位，可以說已經獲得了中介目標的地位。相比之下，總量就沒有受到相應的重視。重結構、輕總量，這是我們宏觀調控中的普遍傾向。但是，結構往往難以調控，因為對結構進行區分和監管的成本比較高。結構目標一般需要通過總量目標才能實現。
操作目標有兩種：需求和供給。目前的調控政策都以抑制需求為重點，對擴大供給卻不夠重視。這也是一種比較普遍的傾向，或許是因為習慣了短缺經濟和計劃經濟的環境，我們一直強調“需求側管理”，要求需求方忍受供給短缺。但現在已經不是短缺經濟時期，各產業的需求和供給都能比較快地增長，在這樣的情況下，只需要抑制那些短期波動性的需求，而對于那些長期性的需求，則應當加以鼓勵和引導，同時促進供給的快速增長。北京、深圳等城市對住房的需求是長期性的，在這些地區，抑制需求會打擊居民改善居住質量的意愿，擴大供給才是長期的解決之道。而且，從擴大供給和產業發展的角度看，也不應該抑制需求，因為需求減少，預期銷量和利潤下降，就不會有大量資本進入房地產業，那樣供給會在一段時間內減少，市場競爭也會變得緩和，不利于抑制房價上漲和居民獲得性價比更高的居住服務。因此，調控政策適當的操作目標應該是鼓勵、引導需求和擴大供給。
目前使用的政策工具有三類。一是制定交易規則，維持市場秩序，例如調整住房轉讓環節營業稅，加大對閑置土地的處置力度、建立健全房地產市場信息系統和信息發布制度。二是政府參與市場交易，例如保證中低價位、中小套型普通商品住房土地供應、加快城鎮廉租住房制度建設、規范發展經濟適用住房。三是直接規定市場主體的行為，例如規定套型建筑面積90平方米以下住房所占比重要在70%以上，規定商業銀行不能對哪些客戶發放貸款，規定90平方米以上的個人住房按揭貸款首付款比例不得低于30%。
直接規定經濟主體的行為，是為了實現調整住房供應結構的目標，直接以結構作為目標，勢必要對企業的經營進行干預，規定它們提供哪些產品，不提供哪些產品。這是行政干預，看上去直接有效，但不符合市場經濟原則，而且難以實現，企業會找到規避的辦法，監管的難度和成本非常高。這種政策工具應該逐步取消。制定交易規則是政策的首選工具，但在目前情況下，房地產業急需大力發展，提高稅率使交易費用增加，并不是非常適當。一般而言，只有對那些需要抑制發展的產業和市場，比如污染比較嚴重的產業，政府才應當提高其交易費用；而對于其他產業，應當盡量減少交易費用。
對于成熟的產業，政府應該退出市場，不直接參與交易，但對于發展程度還比較低的房地產業，政府參與市場交易可以擴大供給，使產業基礎盡快建立起來。建造并規范廉租房和經濟適用房，是目前應當積極使用的政策工具。這對總量和結構兩個中介目標的實現都有推動作用，政府參與建房，既能增加住房供應總量，也因為政府以建造價格較低的住房為主，能夠直接有效地改善住房供應結構。
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