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深圳市政府率先出臺了落實“國十五條”的房地產(chǎn)調(diào)控細則，細則的“堅硬程度”足以讓房地產(chǎn)業(yè)界和其他地方政府大吃一驚。因為，引發(fā)房地產(chǎn)商集體性不滿的“90平方米以下住宅要占單個樓盤項目的70%”在“深圳細則”里被要求嚴格執(zhí)行。
深圳的做法是否會在其他城市(例如上海和北京)得到延續(xù)？這很難講，因為不同地區(qū)的不同的本位考量和利益算盤。不過，我們可以看到，在一些問題上，地區(qū)間同中央互動
的路線圖是：首先是地方政府順應(yīng)中央調(diào)控精神，造作一系列過度嚴苛的政策措施，引發(fā)市場利益主體的呼喊和游說(例如“跑部運動”和地產(chǎn)界主導(dǎo)的”輿論搶救運動”)，然后上呈民間“呼聲”，表達對于“一刀切”的不滿和地方政府應(yīng)該有“應(yīng)地制宜”的變通之道。促使上層能夠體恤民情和地域差異化，讓調(diào)控的手腕力度能夠“淡而化之”，最終變相達到“調(diào)控打折”的目的。這是地方政府吸取“鐵本經(jīng)驗”的教訓(xùn)，成為“后鐵本時代”地方政府面對中央調(diào)控的一種新策略路線圖。
深圳市政府的確用一種市民型政府的責(zé)任感來對房地產(chǎn)過熱進行調(diào)控，這令人激賞，同時其條款的嚴酷性也令人矚目。調(diào)控，在于探索市場可以接受和共享的力度區(qū)間，而不是走激進路線。否則，過度的嚴酷或許會帶來強烈的反彈，過度強烈的反彈甚至可能會吞噬必須的調(diào)控空間，造成“激進的改革帶來實際的退步”。
其實，我們不需要用一種細致入微的方式進行調(diào)控和管制，細致入微往往帶來詬病，要命的是這些詬病很有可能具有很強的合理性。我們應(yīng)該抓住關(guān)鍵環(huán)節(jié)來進行調(diào)整。
調(diào)控中的最大挑戰(zhàn)是時間。一些體制性的因素(比如地權(quán)類)是重要的，是造成目前地方政府驅(qū)動房地產(chǎn)過熱的根本性原因。我們都會說，“農(nóng)地應(yīng)該入市，地方政府不應(yīng)該壟斷土地”。但是體制性問題解決需要很長的時間，需要用一種耐性和恢弘的眼光把握它和巧妙地改進它。就具體的面對當(dāng)下緊迫情況的調(diào)控而言，它只能被作為調(diào)控的前提和既定背景來看待。一種可怕的易被利益集團利用的“誅心之論”認為，調(diào)控“治標(biāo)不治本”，故而沒有任何意義。很多地產(chǎn)方面的既得利益者相當(dāng)喜歡這種學(xué)院派幼稚的學(xué)者腔，因為他們可以堂而皇之地更長時間地享受這種不合理的局面，最終從容“套現(xiàn)離場”。
偉大的經(jīng)濟學(xué)家托賓說，“政府出臺的經(jīng)濟政策必須是剛性的、全局性和簡易性的，否則就會有各種利益集團的干擾和套利”。也就是說，中央的地產(chǎn)調(diào)控必須是“一刀切，防止套利的”，而不是讓過多的自主權(quán)和方案修改權(quán)下落到地方政府一級。
我們可以將“兩個70%”的要求同金融政策結(jié)合起來，組合成簡易的“一刀切”方案。比如，對于達到“兩個70%”的地產(chǎn)商，比如銀行可以降低他們自有資本占總的開發(fā)貸款的比例(這是一種資金使用上的獎勵)�；蛘撸瑢τ谫徺I90平米以下房屋的按揭者，可以將他們的首付保持在3成或者4成水平，而對90平米以上的新盤，可以將首付比例提高到5成，目前的首付比例依然偏低。拉動消費的代價不能是制造永遠是包袱的資產(chǎn)泡沫和銀行隱而不顯的壞賬，日本已經(jīng)給我們提供了范例。
其實，首付比例有著它獨特的要求，它同消費者一生的收入和儲蓄率變化水平相關(guān)。太低的首付會讓很多的“要求”變成“需求”(人人都要住房子，這是真實的要求，但不是真實的需求)，而這毫無疑問必然將提高房價(這也是很多房地產(chǎn)的吹鼓手們?yōu)楹慰偸钦f房價永遠會上升)。會讓剛工作不久的年輕人迅速在家庭的幫助下買房，并隨后改變了本年齡段應(yīng)該享受的消費模式(變成了一個注重穩(wěn)定現(xiàn)金流收入的“房奴”)，于是，使得強制性過度儲蓄變成了慣性行為(這又反過來打擊未來的消費拉動經(jīng)濟的能力)。
同時，太低的首付會導(dǎo)致城市化太過猛烈，以至近乎“變態(tài)化”——就像一句印度的諺語，“好胃口不帶來好消化”。
實際上，首付比例是可以通過弗里德曼開創(chuàng)的國民消費函數(shù)模型進行推算的，它在目前中國城市化浪潮中是有一個固定的值，而這個值肯定大于3。
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